Все новостройки Подмосковья
Красногорск — один из самых бурно растущих городов-спутников Москвы. Отличается особым разнообразием и количеством предложений в новостройках. Правда, он уже сегодня является одним из самых перенаселенных мест столичного кластера. А что будет дальше?
Вдоль Волоколамского шоссе
Красногорск — один из 16-ти городов Московской агломерации, занимающий среди них 8-е место по численности населения. По состоянию на 2016 год в Красногорске проживает около 145 тыс. человек.
Город граничит со столицей на северо-западе, на участке между 65-67 км МКАД, и на 10 км вытянулся внутрь Московской области, повторяя изгибы Волоколамского шоссе. С внутренней стороны МКАД напротив Красногорска расположен московский район Строгино, а в начале Волоколамского шоссе город граничит с районом Митино. Со стороны Москвы 5-километровый участок красногорской границы проходит вдоль реки Москвы.
Храм святителя Луки и госпиталь имени Вишневского
Жители города разделяют его на 15 микрорайонов, каждый из которых имеет свою историю и особенности.
- Центральную часть мы назовем «старый город», имея в виду границы Красногорска до 2004 года. Эта территория расположена по обеим сторонам Волоколамского шоссе на том участке, где оно называется улицей Ленина.
- Юго-восточная часть старого города — Павшино, микрорайон, расположенный между железной дорогой Рижского направления и рекой Москвой, по обе стороны Ильинского шоссе, представляющего собой «перемычку» между Волоколамским и Новорижским.
- Примыкающая к Павшино восточная часть Красногорска (между Волоколамским шоссе и МКАД) разделена Москвой-рекой надвое. По левому берегу — так называемая Павшинская пойма. Это новый, но широко известный жилой микрорайон с очень плотной застройкой и огромным букетом инфраструктурных проблем, заложенный примерно в 2004 году. Иногда из него выделяют микрорайон «Спасский Мост», по сути представляющий собой просто большой жилой комплекс на той же территории.
- На правом берегу, между Москвой-рекой и МКАД, расположена Мякининская пойма — нежилая территория, застроенная выставочными и торговыми моллами. Здесь же находится новый комплекс зданий администрации Московской области и резиденция губернатора. Именно по этой причине Красногорск в 2018 году должен стать административным центром Московской области. Между двумя поймами через реку перекинут ставший уже знаменитым пешеходный Спасский мост общей длиной 430 метров.
- К западу от центральной части Красногорска, по обе стороны Ново-Никольского шоссе (также участок Волоколамского) расположились новые кварталы, образованные на месте присоединенных к городу в 2004 году поселков Опалиха, Ново-Никольское, Анино и др.
На работу: утро на Спасском мосту
Промышленный центр в зеленой зоне
Дать однозначную оценку экологической ситуации в Красногорске непросто. С одной стороны, город имеет очень выгодное географическое положение на северо-западном направлении.
«Несмотря на близость к столице, Красногорский район признан одной из самых чистых зон Подмосковья. Во многом это объясняется наличием защищающего город «зеленого щита», в состав которого входит и крупный Опалиховский лесопарк со смешанной флорой, близостью реки Москвы и удачной розой ветров. Загазованный московский воздух практически никогда не перемещается в северо-западном направлении», - комментирует Варвара Кравцова, специалист компании «Пересвет-Инвест», застройщика ЖК «Красногорск Парк».
Городская аллея
Однако, как отмечает специалист, не все районы города одинаково привлекательны с точки зрения экологии. Центральная часть Красногорска — густонаселенный промышленный центр с оживленными транспортными магистралями и большим скоплением автомобилей.
Здесь расположено немало предприятий, в числе которых Красногорский завод им. С. А. Зверева (в советские время — градообразующее предприятие), завод строительных смесей немецкой компании KNAUF, завод цветного асфальта, предприятия металлургической и полиграфической промышленности, производства автоспецтехники, самосвалов и технологического оборудования для цементной, химической и металлургической промышленности.
Завод KNAUF
Жители старого города и Павшино, а иногда также Павшинской поймы и даже соседнего Митино, жалуются на «химические» запахи и выбросы предприятия «Союзснаб» — крупнейшего российского производителя искусственных ингредиентов для пищевой промышленности. Периодически также поступают жалобы на запахи со стекольного и цементного заводов. И в настоящий момент вряд ли имеет смысл ожидать улучшения ситуации, поскольку промышленность города активно развивается и в период экономического кризиса является одним из основных факторов устойчивости экономического положения Красногорска.
Иная ситуация складывается в новых районах, расположенных в окружении леса и потому более экологичных Опалихе, Аникеевке и др., где промышленность отсутствует вовсе. Здесь, в числе прочего, возводят малоэтажное жилье бизнес-класса, а до кризиса строили также престижные коттеджные поселки.
Из-за близости к реке Павшинскую пойму по утрам накрывает густой туман. Для обитателей верхних этажей и домов, расположенных ближе к Волоколамке, это не критично, а вот жители новостроек, расположенных в низине, в непосредственной близости от воды, в полной мере ощущают характерные проблемы, связанные с повышенной влажностью.
В особенности это актуально для обитателей коттеджей, таунхаусов, малоэтажных домов и нижних этажей высоток в жилых комплексах «Павшино БЭСТ», «Мыс Первый» и «Красногорье DeLuxe».
Дом Правительства Московской области
Город у дороги
Основным источником транспортных проблем Красногорска являются особенности его расположения. Фактически город вытянулся вдоль Волоколамского шоссе, протяженность которого в городской черте составляет более 12 км. Никаких дублеров у Волоколамки в городе нет. Ильинское шоссе, соединяющеет Волоколамское с Новорижским, проходит через Павшино, отрезанное от других районов железной дорогой.
Таким образом, единственный путь в Москву из Красногорска лежит по этой магистрали, и на протяжении всех 12 километров в нее вливаются периферийные городские улицы. По этому же шоссе идет поток машин со стороны области. Конечно, он стал не таким плотным после ввода в строй «Новой Риги», но, тем не менее, это по-прежнему кратчайший путь в Нахабино, Дедовск, Снегири и Истру.
Кроме того, для жителей 8-го микрорайона Митино Волоколамское шоссе является самым коротким выездом на МКАД. Наконец, Павшинская пойма, население которой в обозримой перспективе должно приблизиться к 100 тыс. человек, расположилась как раз на участке Волоколамского шоссе между остальными районами Красногорска и Москвой. Эту часть дороги сегодня можно смело сравнивать с узким бутылочным горлышком, которое плотно забивается в часы пик.
Поэтому путь из Красногорска до МКАД, как на автомобиле, так и на общественном наземном транспорте, может в некоторых случаях занять и час, и полтора, и два. Жителям поймы и Павшино в этом отношении полегче — они по утрам и вечерам добираются до Москвы или обратно примерно за 30-60 минут. Пойму с Волоколамкой в непосредственной близости от МКАД соединяет собственная эстакада, спускающаяся в микрорайон в конце Красногорского бульвара. Она частично разгружает участок шоссе до развилки с Ильинским.
Из 8-го микрорайона Митино и обратно в пойму можно проехать по узенькому Пенягинскому шоссе, но только через разворот на Волоколамке.
ДК «Подмосковье»
По Красногорску проходит множество внутренних маршрутов автобуса и маршрутных такси. Однако фактически город разделен надвое, поскольку Павшино и Павшинская пойма расположены обособленно. Недавно был запущен первый и единственный маршрут, связывающий пойму с «большим городом».
С Москвой Красногорск, Павшино и пойму также связывают разные маршруты наземного транспорта. Доехать можно до станций метро Тушинская и Строгино, а также в Митино — до станций Волоколамская и Митино. Из поймы ходит автобус № 1095, пересекающий все Митино, вплоть до дальней оконечности 8-го микрорайона. Время в пути на наземном транспорте зависит от пробок, в том числе на МКАД.
Весной 2016 года было объявлено о начале строительства новой транспортной развязки на пересечении Волоколамского и Ильинского шоссе. Предполагается, что после его завершения транспортная ситуация должна существенно улучшиться.
Основой развязки станет новый путепровод Волоколамского шоссе над железной дорогой. Эстакада будет иметь по 4 полосы в каждом направлении и ее пропускная способность значительно превысит ту, которую имеет существующий четырехполосный поезд под ж/д путями — одно из наиболее узких мест (в прямом и переносном смысле) главной магистрали города.
Развязка Волоколамского шоссе с Ильинским будет выведена на отдельный уровень. Пенягинское шоссе из Митино пройдет под эстакадой, получит собственную развязку с Волоколамским и будет продлено до ж/д станции Павшино. Примерно на уровне Павшинского бульвара на Волоколамском шоссе будет построена новая разворотная эстакада, которая обеспечит проезд в сторону области со стороны Павшинской поймы.
В итоге все транспортные потоки будут разнесены по разным уровням, а съезды обособлены, шоссе в районе развязки лишится светофоров и движение по нему станет безостановочным. А жители поймы наконец-то получат долгожданные подземные и надземные переходы через Волоколамское шоссе, по которым можно будет пешком пройти в Красногорск и Митино.
Остается однако открытым вопрос: как новая развязка решит проблему пробок на участке Волоколамского шоссе перед развязкой со МКАД и Пятницким шоссе? Здесь утренние и вечерние заторы обусловлены потоком автомобилей из/в Павшинскую пойму, который по мере ее дальнейшего заселения будет становиться все плотнее.
В Павшино, Опалихе и Аникеевке есть также одноименные железнодорожные станции Рижского направления. От них можно доехать до московских платформ Тушино (метро Тушинская), Ленинградская (метро Войковская), Дмитровская (метро Дмитровская) и Рижского вокзала (метро Рижская). Весь путь от самой дальней Аникеевки до Рижского вокзала занимает около 40 минут.
Своя станция метро — Мякинино — есть и в Красногорске. Впрочем, это весьма условно. Станция расположена в Мякининской пойме, за рекой, и добираться до нее удобно разве что жителям Павшинской поймы через пешеходный Спасский мост. Да и то, пройти пешком приходится 1,5-2 км, и если это не час пик, то куда быстрее доехать до метро Тушинская или Волоколамская на автобусе или маршрутке.
Впрочем, станция Мякинино была построена не для красногорцев, а для того, чтобы обеспечить быстрый и удобный доступ из Москвы к выставочному комплексу «Крокус Экспо» и правительственным организациям Московской области.
Традиционные проблемы Московской области
Все они в наличии в Красногорске. Это и нехватка мест в детских садах и школах, и низкая пропускная способность поликлиник. На весь 145-тысячный город — всего один роддом и одна станция скорой помощи. Расположена она на развилке Волоколамского и Ильинского шоссе и явно не была рассчитана на обслуживание удаленных новых районов.
О ситуации со школами и детскими садами красноречиво говорит тот факт, что многие красногорцы предпочитают возить своих детей в Митино, если появляется такая возможность.
Конечно, как и везде, в достаточном количестве имеются коммерческие клиники, детские сады и досуговые центры. Однако далеко не всем горожанам по карману их услуги, особенно в последнее время.
Работу в городе найти несложно, учитывая обилие промышленных предприятий, из числа которых мы упомянули лишь самые крупные. Развита торговля, сфера услуг и развлечений. Этим, однако, сегодня никого не удивишь.
Лыжный стадион в Красногорске
Для прогулок и активного отдыха горожанам доступны Опалиховский лесопарк, Красногорский городской парк, Ивановские пруды. Имеется городской спортивный центр и стадион «Зоркий», известный далеко за пределами города ДК «Подмосковье», в Павшинской пойме - всесезонный горнолыжный комплекс «Снежком».
Павшинская пойма
Об этом районе мы уже писали в 2014 году. Тогда было много сказано о его проблемах и о надеждах на их скорое решение. Однако сегодня приходится констатировать, что «воз и ныне там».
Согласно первоначальным планам застройки, которые озвучивались в начале 2000-х годов, пойма должна была принять 27,5 тысяч жителей. Никакой официальной статистики по динамике прироста населения на текущий момент нет, но, по данным действующего Главы Красногорского муниципального района Михаила Сапунова, сегодня здесь уже проживает 54 тыс. человек и, по разным оценкам, в недалеком будущем их число может вырасти до 80-100 тыс. По сути это в 3-4 раза больше, чем изначально было запланировано расселить на территории поймы.
Павшинская пойма: вид со стороны Мякинино
Перенаселение микрорайона обусловлено систематическими нарушениями планов застройки при попустительстве городских и областных властей: и те, и другие за время застройки поймы сменились дважды. В итоге вместо 14-17-этажных жилых домов без всякого плана и согласования возводились 25-этажные, застройка велась хаотично, без какой-либо единой архитектурной концепции.
Придомовые парковки явно были рассчитаны на 14-17-этажные, но никак не на 25-этажные корпуса. Ситуацию могли бы исправить многоярусные парковки, но пока что их в пойме всего 2, как и несколько лет назад. Большая многоярусная парковка на улице Зверева, которую когда-то начинало строить СУ-155, так и пребывает в состоянии полузатопленной стройплощадки, а представители городской администрации не в состоянии даже внятно прокомментировать эту ситуацию.
Все возможные свободные площадки, которые могли бы быть отведены под дополнительные парковочные места, застраиваются торговыми центрами непонятного назначения. Кому и зачем нужен такой объем явно третьесортных торговых площадей в спальном районе, где и так чуть ли не в каждом доме есть супермаркет — тайна для жителей. Тем более, что в 15 минутах пешком через мост расположен огромный торговый комплекс «Вегас», рядом есть гипермаркеты «АШАН» и «Твой Дом», ТЦ «Июнь».
Ситуация со школами и детскими садами в Павшинской пойме по-прежнему катастрофическая и чуть ли не половина детей ездит в Митино. На всей территории огромного молодого микрорайона нет ни одного муниципального детского досугового центра, зато на самой лучшей площадке на берегу Москвы-реки возводится православная церковь. Среди противников ее строительства были многие жители окрестных домов.
Снежком
Отдельного упоминания заслуживает ситуация с поликлиникой. Строят ее уже четвертый год, за это время успели почти полностью возвести громадный жилой комплекс «Спасский Мост», но поликлиника по-прежнему стоит недостроенной. Очередной обещание городских властей — закончить ее в июне 2016 года. Но сколько уже было этих обещаний?
В микрорайоне обычным делом стали конфликты жителей с управляющими компаниями, которые выполняют свои обязанности из рук вон плохо, зато юридические лица меняют каждые 2-3 года. Одним из результатов этого противостояния стало отключение горячей воды почти всей пойме в мае 2016 года, когда долги местных коммунальщиков перед котельной достигли 360 млн. рублей.
По-прежнему остается неблагополучной и криминогенная обстановка. В частности, были неоднократные случае грабежа и поджогов припаркованных автомобилей. Впрочем, и сами автомобилисты нередко ведут себя по-свински, паркуясь на детских площадках, газонах и тротуарах. При этом встретить на улицах поймы полицейского, не говоря уже о патрульном автомобиле — поистине фантастическая ситуация.
И все это творится из года в год прямо напротив панорамных окон резиденции подмосковного губернатора. Такой впечатление, что власти области отгородились от ее жителей рекой, словно глухим барьером.
Отчаявшись найти у них поддержку, жители Павшинской поймы составляют уже вторую за последние два года петицию на имя Президента с требованием включить микрорайон в состав Москвы. В ответ местные власти ведут PR-кампанию в группах жителей района в социальных сетях, привлекая для этого «агентов влияния» из числа местных активистов, а также периодически проводят показательные акции в форме субботников, на которых жители поймы выполняют работу коммунальных служб по уборке и озеленению территории.
Новостройки Красногорска
При всех своих недостатках, Красногорск — один из самых бурно растущих городов-спутников Москвы, а предложение по жилью в местных новостройках куда доступнее и оптимальнее, чем в других местах.
«Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Красногорском районе составляет чуть менее 94 тыс. рублей. Это дешевле, чем в 2015 году, когда средняя цена квадратного метра колебалась около 100 тыс. рублей. В черте города Красногорска есть довольно много проектов с ценником на квартиры от 2,4-2,7 млн рублей.
Это, например, ЖК «АРТ» в Павшино, «Изумрудные холмы» в Анино, «Новорижский» в Опалихе и т.д. А в ближайших окрестностях, например, в микрорайоне Красногорский в Нахабино, квартиру-студию можно купить всего за 1,9 млн. рублей», - комментирует Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер/недвижимость» Rambler&Co.
При выборе квартиры в Красногорске специалист рекомендует в первую очередь обращать внимание на транспортную доступность проекта и наличие нескольких вариантов пути до новостройки, в том числе на общественном транспорте. В частности, учитывая сложную транспортную ситуацию, стоит обратить внимание на новостройки вблизи ж/д станций Павшино, Опалиха и Аникеевка.
Несмотря на общий кризис, количество новостроек в Красногорске и окрестностях столь велико, что их просто невозможно рассмотреть в одной обзорной статье. Так что рекомендуем обратиться к сводке по красногорским новостройкам на нашем сайте. Здесь же мы остановимся на нескольких особенно крупных проектах.
Самая последняя и самая грандиозная по масштабам новостройка в Павшинской пойме, обособленный квартал из зданий переменной этажности (17-23 этажа).
От прочей застройки поймы «Спасский мост» отличается наличием собственной инфраструктуры. Имеется отапливаемый подземный паркинг, внутри квартала возводятся собственные школа, детский сад, медицинский центр, спорткомплекс, торговый центр и отделение связи.
Еще одно достоинство — удобное расположение прямо на выезде из поймы, непосредственно возле эстакады. Тем не менее, многие жители района высказывают опасения, что после ввода в эксплуатацию и заселения всех очередей огромного ЖК здесь в часы пик будут собираться огромные пробки, ведь уже и сейчас транспортная ситуация в микрорайоне обстоит не лучшим образом.
Цены на жилье для такого класса застройки относительно невысокие — 80-137 тыс. руб./м2.
ЖК «Спасский мост»
Обособленный прибрежный квартал Павшинской поймы над речкой Банькой. Здесь есть и высотки (14-25 этажей), и многоквартирные дома средней этажности (7-9 этажей). Все построено по индивидуальным проектам в расчете на покупателей бизнес-категории. Однако цены на жилье сегодня не особенно отличаются от средних по району, а спрос явно не оправдывает ожидания застройщиков. Одна из причин — климатические особенности прибрежной полосы, о которых уже было сказано выше.
Как и в случае со «Спасским мостом», прибрежный квартал застраивался в соответствии с концепцией «город в городе», то есть с собственной инфраструктурой. Пока, впрочем, жители не в восторге от того, как она функционирует. А вот выезжать отсюда по утрам менее удобно, чем из других районов поймы.
Цены на жилье — 70-149 тыс. руб./м2.
ЖК «Мыс Первый»
«Изюминкой» комплекса, расположенного на границе Павшино и Павшинской поймы являются 4 односекционных 44-этажных «башни» «Public Arts Towers», объединенных общей архитектурной концепцией. В высоту новостройка достигает 132,5 м. На последних этажах расположены просторные двухуровневые квартиры, с панорамным остеклением. Имеются еще несколько зданий, а также малоэтажная застройка. Есть предложения с большими скидками.
Площадь территории ЖК составляет 6 га, на которых со временем должна разместиться вся необходимая инфраструктура, спортивные площадки и даже художественная галерея. На сегодняшний день реализация этих планов далека от завершающего этапа.
У первых жителей ЖК есть серьезные нарекания по качеству застройки, встречаются даже жалобы на течи в кровле 44-этажных домов. Комплекс не подключен к городской канализации, которую заменяет автономный септик. На страничках района в социальных сетях не раз упоминалось о том, что функционирует он неправильно и стоки фактически сливаются в Москву-реку.
Стоимость жилья — 94-150 тыс. руб./м2 в высотках и 102-131 тыс. руб./м2 в малоэтажных домах.
ЖК «АРТ», проект
ЖК «Молодежный» (III и IV корпуса)
Квартал «Молодежный» расположен в Павшино, между прибрежным кварталом поймы и Ильинским шоссе. Комплекс занимает территорию в 19 га, строительство ведется в несколько очередей. Жилая недвижимость представлена пятью монолитно-кирпичными домами этажностью от 19 до 25. Комплекс интересен разнообразием квартир: от скромных 30-метровых студий до просторных трехкомнатных квартир для большой семьи, с отделкой или без.
На территории застройки предусмотрена собственная газовая котельная и вся необходимая инфраструктура. Стоимость жилья — 78-130 тыс. руб./м2 и более.
ЖК расположен в старом городе, рядом с Красногорским городским парком. Планировалось строительство пяти монолитно-кирпичных корпусов по оригинальным проектам. На данный момент один построен и продан, строится второй, самый большой — 5-секционное полукруглое 17-этажное здание.
Стоимость жилья — 81-96 тыс. руб./м2.
Жилой комплекс включает два 17-этажных монолитно-кирпичных дома с оригинальной отделкой фасадов. Квартиры площадью 35-74 м2 — одно-, двух- и трехкомнатные, без отделки. В подземной уровне — паркинг на 263 автомобиля.
«Брусчатый поселок» — первая очередь комплексной застройки, где планируется, в том числе, детский сад и поликлиника.
Стоимость жилья — 86-95 тыс. руб./м2.
Большой микрорайон в новой, зеленой части Красногорска. В его состав входят 20 многоквартирных монолитно-кирпичных жилых корпусов разной этажности (до 24), 9 из которых уже введены в эксплуатацию.
В составе проекта: 7 детских садов, 5 школ, художественная школа, музыкальная школа, медицинский центр, торговый центр, спортивно-развлекательный комплекс, несколько наземных и подземных паркингов.
Стоимость жилья — 72-100 тыс. руб./м2.
ЖК «Изумрудные холмы», май 2016 г.
ЖК «Опалиха-Village» и «Красногорск Парк»
Два малоэтажных (3-6 этажей) монолитно-кирпичных квартала в дальней части нового Красногорска, рядом с границей города. Стоимость жилья — 70-112 тыс. руб./м2.
| Название | Застройщик | Местоположение | Описание | Предложение |
| ЖК «Спасский мост» | «КомСтрин» | Павшинская пойма | Монолит-кирпич, 19-29 этажей, без отделки, потолки 3 м, 1-я очередь сдана, остальные — 2016-2018 гг. | 1-комнатные — 3,8-6 млн. руб. 2-комнатные — 5,1-8,7 млн. руб. 3-комнатные — 6,7-9,1 млн. руб. |
| ЖК «Мыс Первый» | СУ-155 | Павшинская пойма | Монолит-кирпич, пенель, 7-25 этажей, без отделки, потолки 2,7-2,85 м, сдано, заселение | 1-комнатные — 5,7-6,4 млн. руб. 2-комнатные — 7-9,3 млн. руб. 3-комнатные — 7,8-13,4 млн. руб. 4-комнатные — 11,2-18,7 млн. руб. |
| ЖК «АРТ» | «КРОСТ» | Павшино | Монолит-кирпич, 5-8/28/44 этажей, без отделки, потолки 2,8 м, чачстично заселение, частично 2017 г. | 1-комнатные — 2,7-5,1 млн. руб. 2-комнатные — 2,7-7 млн. руб. 3-комнатные — 4,3-12,8 млн. руб. 4-комнатные — 6,5-8,6 млн. руб. 5-комнатные — 14-14,6 млн. руб. |
| ЖК «Молодежный» | «СТР групп» | Павшино | Монолит-кирпич, 25 этажей, без отделки, потолки 2,8-3 м, III сдан, IV — конец 2016 г. | 1-комнатные — 2,9-4,6 млн. руб. 2-комнатные — 4,6-5,5 млн. руб. 3-комнатные — 5,2-6,8 млн. руб. 4-комнатные — 7,5-8,7 млн. руб. |
| ЖК «Парковые Аллеи» | «Парк» | Старый город | Монолит-кирпич, 17 этажей, без отделки, потолки 2,78-3 м, первая очередь сдана или сдается | 1-комнатные — 3,9-4,8 млн. руб. 2-комнатные — 5-7,6 млн. руб. 3-комнатные — 10-10,5 млн. руб. |
| ЖК «Брусчатый поселок» | БЭСТКОН | Старый город | Монолит-кирпич, 17 этажей, без отделки, потолки 2,85 м, построен | 1-комнатные — 3,1-4,6 млн. руб. 2-комнатные — 4,6-4,8 млн. руб. |
| ЖК «Изумрудные холмы» | «Эталон-Инвест» | Опалиха | Монолит-кирпич, 20-25 этажей, с отделкой и без, потолки 2,75 м, часть корпусов заселяется, другие — 2016, 2017 и позднее. | 1-комнатные — 2,3-5,1 млн. руб. 2-комнатные — 4,1-7,2 млн. руб. 3-комнатные — 5,9-9,9 млн. руб. 4-комнатные — 7,2-9,4 млн. руб. |
| ЖК «Опалиха-Village» | «Деметра Групп» | Опалиха | Монолит-кирпич, 4-6 этажей, без отделки, потолки 2,8-3,8 м, 1 очередь - II кв. 2017 г. | 1-комнатные — 3,7-5,4 млн. руб. 2-комнатные — 5,2-6,4 млн. руб. 3-комнатные — 7,1-9,6 млн. руб. |
| ЖК «Красногорск Парк» | «Пересвет-Инвест» | Опалиха | Монолит-кирпич, 3 этажа, без отделки, потолки 2,87 м, 1 очередь - III кв. 2016 г. | 1-комнатные — 2,7-3,2 млн. руб. 2-комнатные — 3,5-4,3 млн. руб. |
Вторичный рынок
Вторичный рынок жилья в Красногорске очень разнообразен и сегментирован, здесь есть как квартиры в недавних и текущих новостройках, в том числе инвестиционные, так и предложения в старом жилом фонде, включая советский.
«На долю вторичного рынка приходится более 70%. Примерно две трети предложений — это квартиры в новых домах. Большая часть вторичных предложений в Карасногорске переоценена. Кроме того, наблюдается сегментация по районам. Наиболее высоко оцениваются продавцами квартиры, находящиеся ближе к метро. Например, это район Павшинской поймы. Влияют на цену также инфраструктурные преимущества того или иного района», - комментирует Александр Мурашов, начальник отдела городской недвижимости отделения Савеловское компании «НДВ-Недвижимость».
Если судить по базе ЦИАН или объявлениям на avito.ru, двухкомнатная квартира площадью 60 м2 на 12 этаже 25-этажного панельного (ДСК-1, П44Т) жилого дома в Павшинской пойме по Ильинскому бульвару 2А оценивается продавцом в 8,3 млн. руб., то есть более, чем по 138 тыс. руб./м2. Сравнив это предложение с новостройками, можно увидеть, насколько оно переоценено.
Не отличается привлекательностью и ситуация на рынке жилья старой постройки. Так, за двухкомнатную квартиру площадью 44 м2 на 8 этаже 9-этажного кирпичного дома по ул. Комсомольской, 31 (мрн. Райцентр) владелец просит 5 млн. руб., то есть около 114 тыс. руб./м2.
«Средняя цена «квадрата» красногорской «вторичке» -127 тыс. рублей. В 2015 году она составляла 134 тыс. руб./м2», - приводит данные Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер/недвижимость» Rambler&Co.
В целом можно говорить, что покупка вторичного жилья в Красногорске сегодня не оправдана. Особенно учитывая огромное разнообразие вариантов на первичном рынке. По мнению многих экспертов, вторичный рынок будет сохранять инерционность в течение еще какого-то времени, но затем подчинится общей тенденции и начнет дешеветь.
Уровень комфорта города Красногорск — 10.7 из 20
| Экологические характеристики | ||
| Зеленые массивы | 5 | 4 |
| Водоемы | 4 | |
| Отсутствие серьезных источников антропогенного загрязнения | 3 | |
| Визуальная среда | 4 | |
| Связанность района | ||
| Удобство перемещения внутри района | 2 | 3 |
| Доступность Москвы на общественном транспорте | 3 | |
| Доступность Москвы на личном транспорте | 2 | |
| Связь с окрестными районами и населенными пунктами | 3 | |
| Условия для работы внутри района | 5 | |
| Социальная инфраструктура | ||
| Детские сады | 3 | 3.1 |
| Школы | 3 | |
| Детские досуговые центры | 2 | |
| Учреждения культуры | 4 | |
| Здравоохранение | 4 | |
| Спорт и фитнес | 3 | |
| Культовые сооружения | 4 | |
| Торгово-развлекательная инфраструктура | 4 | |
| Качество среды обитания | ||
| Состояние городских инженерных коммуникаций | 3 | 3.3 |
| Развитость рынка недвижимости | 5 | |
| Парковки | 3 | |
| Доступность для инвалидов | 2 | |
| Риски и угрозы | ||
| Ухудшения транспортной ситуации | 0 | -1.7 |
| Недоразвития социальной инфраструктуры | -4 | |
| Ухудшения экологической ситуации | -3 | |
| Перенасыщения рынка недвижимости | 0 | |
Отдельно мы оцениваем уровень комфорта Павшинской поймы, который за прошедшие два года, по нашему мнению, ухудшился — 7.4 из 20
| Экологические характеристики | ||
| Зеленые массивы | 2 | 2.8 |
| Водоемы | 4 | |
| Отсутствие серьезных источников антропогенного загрязнения | 3 | |
| Визуальная среда | 2 | |
| Связанность района | ||
| Удобство перемещения внутри района | 5 | 3.2 |
| Доступность Москвы на общественном транспорте | 4 | |
| Доступность Москвы на личном транспорте | 3 | |
| Связь с окрестными районами и населенными пунктами | 2 | |
| Условия для работы внутри района | 2 | |
| Социальная инфраструктура | ||
| Детские сады | 2 | 1.9 |
| Школы | 2 | |
| Детские досуговые центры | 0 | |
| Учреждения культуры | 0 | |
| Здравоохранение | 0 | |
| Спорт и фитнес | 4 | |
| Культовые сооружения | 4 | |
| Торгово-развлекательная инфраструктура | 3 | |
| Качество среды обитания | ||
| Состояние городских инженерных коммуникаций | 5 | 2.3 |
| Развитость рынка недвижимости | 4 | |
| Парковки | 0 | |
| Доступность для инвалидов | 0 | |
| Риски и угрозы | ||
| Ухудшения транспортной ситуации | -4 | -2.8 |
| Недоразвития социальной инфраструктуры | -4 | |
| Ухудшения экологической ситуации | -1 | |
| Перенасыщения рынка недвижимости | -2 | |
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Олег30 апреля 2018 г.
Все чушь. В Павшинской пойме сейчас все впорядке,а туманы на нижних этажах вдоль реки ,за год пока не видел.
конрад карлович михельсон26 июля 2018 г.
это не павшинская пойма, а павшинский гнидник!!!
Сталь Мастер30 декабря 2020 г.
8(903)715-91-15 Стальные Решётки в Красногорске . http://www.masterstal.tt34.ru . УСТАНОВКА СТАЛЬНЫХ РЕШЁТОК в Красногорске . РАСПАШНЫЕ РЕШЁТКИ С ЗАМКОМ . ДУТЫЕ РЕШЁТКИ . РЕШЁТЧАТЫЕ ДВЕРИ . ОГРАДЫ И ОГРАЖДЕНИЯ . ПЕРИЛА И ПОРУЧНИ . НАВЕСЫ И КОЗЫРЬКИ . 8(903)715-91-15 ОКОННЫЕ РЕШЁТКИ в Красногорске http://www.masterstal.tt34.ru
Написать отзыв