Все новостройки Подмосковья
К концу 2024 года на рынке жилой недвижимости сложилась весьма сложная и неоднозначная ситуация, приведшая к значительному сокращению спроса на жилье.
Основные её составляющие – завышенные цены на квартиры, резкое сокращение государственной поддержки и рыночная ипотека, давно переступившая заградительный уровень (12-15% годовых).
Льготная программа, позволяющая любому гражданину РФ приобрести квартиру в новостройке под 8% годовых закрылась еще летом, а остальные адресные программы претерпели изменения, став менее доступными и более "точечными".
Помимо этого, банки воспользовались разрешением ЦБ, данным в октябре – было снято ограничение по рыночной ипотечной ставке. В результате этого, ипотека вплотную подобралась к 30%, а первоначальный взнос во многих крупных банках вырос с 20% до 50%.
Сложившуюся ситуацию нельзя назвать полноценным кризисом – по мнению большинства аналитиков, это некий перегрев рынка, который нарастал на протяжении последних четырех лет.
Толчком стал запуск льготной ипотеки на новостройки в "ковидном" 2020 году – эта мера должна была поддержать строительную отрасль на фоне резкого спада спроса в условиях пандемии. Свою задачу программа выполнила, но не будучи вовремя свернутой по окончании ограничений, привела к разбалансированию рынка жилой недвижимости.
Низкая ставка и небольшой, в 15-20% от цены выбранного жилья, первоначальный взнос резко повысили спрос на новостройки, что привело к значительному росту цен. Проблемой для банков стало снижение качества так называемого ипотечного портфеля – пришло много заемщиков из группы риска - с небольшим доходом и практическим отсутствием накоплений.
Одним из неприятных последствий стал огромный, до 30% разрыв цен между первичным и вторичным рынками – купленную несколько лет назад новостройку можно продать от собственника только с большой скидкой.
Наконец, льготная программа не сделала жилье более доступным – вся выгода нивелировалась ростом цен и создала благоприятную среду для различного рода мошенников. Так, Счетная палата предоставила данные согласно которым порядка 115000 человек оформили, в обход установленному правилу, по несколько льготных кредитов.Причем, в некоторых случаях речь идет о нескольких десятках ипотек.
Что же будет дальше? Поскольку факторы, приведшие к перегреву убраны, рынок постепенно должен прийти в равновесие.
Заградительные ставки и высокий первоначальный взнос резко сократили количество заемщиков – если в первой половине года в ипотеку приобреталось порядка 80% всех новостроек, то к четвертому кварталу это число сократилось вдвое, составив чуть более 40%.
Скорее всего, тренд на снижение спроса на жилье сохранится в ближайшие 2-3 года. Причем, речь в данной ситуации идет не о провале до минимумов, а о возврате рынка к обычным средним показателям.
Судя по заявлениям Центробанка, ставки по ипотеке останутся заградительными еще довольно долго - предполагается, что в 2025 году ключевая ставка составит до 16% (ипотечная как правило выше на 2-3%), и только в течение 2026 года ожидается снижение до 10-11%. То есть доступная, ниже 12% ипотека, ранее чем через два года на рынке не появится при самых благоприятных обстоятельствах.
При этом, рассчитывать на различные схемы совместного субсидирования от банков и девелоперов тоже не приходится. Если не принимать за "чистую монету" рекламные обещания, то несложно понять, что такие субсидированные ставки отнюдь не являются подарком покупателю – они включаются в цену квартиры, значительно её повышая.
Но субсидирование ипотечных ставок при столь высоких базовых - дорого и невыгодно. Кроме того, с 1 января 2025 года вступает в силу разработанный ЦБ так называемый "ипотечный стандарт", который, в том числе, запрещает банку получать вознаграждение от застройщика за сниженную ипотечную ставку, если это ведет к удорожанию жилья.
Предполагается, что на фоне снижения спроса, постепенно поползут вниз и цены на жилую недвижимость. Случится это далеко не сразу, не повсеместно и будет сильно зависеть от конкретного проекта.
По прогнозам, за 2025 год на первичном рынке снижение цен может достичь 15%. Почему речь идет именно о таком уровне? Дело в том, что в проекты большинства новостроек, финансируемых крупными банками, заложена возможность снижения цен на 15-20% без прохождения точки безубыточности, поэтому подобные цифры являются наиболее вероятными. Сильнее будут снижаться цены в новых проектах, где еще не раскуплено большинство лотов.
Кроме того, необходимо отметить, что во время ажиотажного спроса в текущем году – перед отменой льготной ипотеки, крупные застройщики создали себе солидную "подушку безопасности" – задолженность перед банками полностью обеспечена средствами на эскроу-счетах и ставки по кредитам остаются вполне комфортными. Но по мере завершения продаж в уже реализуемых жилых комплексах и вывода на рынок новых проектов, кредиты начнут дорожать.
Для быстрого пополнения эскроу-счетов и снижения ставки проектного финансирования придется снижать цены и на квартиры для стимулирования спроса. Скорее всего, покупатели увидят щедрые скидки и многочисленные акции, в рамках которых возможны и подарочные предложения в виде, к примеру "бесплатной" отделки или "подарка" – машиноместа или келлера.
Не ожидается и массового банкротства девелоперов – именно по причине значительных накопленных средств. Речь может идти только об оптимизации расходов и некотором снижении уровня маржинальности. Показателем этого могут служить отчеты девелоперских компаний, которые размещают свои акции на бирже – за последнее несколько лет их прибыль выросла в разы.
Таковы предварительные прогнозы на наступающий 2025 год. Сбудутся они или нет – покажет время, тем более, что новые и, возможно, неожиданные геополитические факторы могут внести практически любые корректировки.
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Написать отзыв