Новостройки Подмосковья
Все статьи
Города Подмосковья
Как живется покупателям новостроек в Павшинской пойме?

Как живется покупателям новостроек в Павшинской пойме?

6 ноября 2014 г. 46872 3 Дмитрий Школьников

Несмотря на то, что Павшинская пойма является районом Красногорска, многие уверены, что это Москва. И неудивительно. Район полностью состоит из новой застройки, расположен особняком, образуя своеобразный анклав между МКАД и Митино, а квартиры здесь покупают главным образом желающие улучшить жилищные условия москвичи или же те приезжие, кто выбрал этот вариант как оптимальный по соотношению цена/качество из всего многообразия предложений московского региона.

Павшинская пойма обещает стать красивым современным районом

Стоимость квадратного метра в пойме ниже, чем, например, в Химках, и, естественно, намного ниже, чем в Митино, которое расположено дальше от кольцевой автодороги, включает застройку очень разного качества и возраста, но при этом там есть три станции метро. Кроме того, бывают специальные предложения от застройщиков. Например, в конце 2013 г. 88-метровую «трешку» в заселяемом 25-этажном П44Т можно было купить по цене 78 тыс. руб. за кв.м, а в начале осени 2014 года квартиры в некоторых новых домах продавались даже по 74 тысячи за «квадрат». Конечно, стремительное падение рубля и общая напряженность в политике и экономике внесли в цену недвижимости свои коррективы. Однако относительно столицы предложение в Павшинской пойме все так же привлекательно: здесь можно приобрести жилье в 1,5 раза дешевле, чем в черте МКАД.

Сегодня на вторичном рынке квартиры без отделки стабильно держатся около 130 тыс. руб. за кв. м. Кстати, кадастровая стоимость недвижимости довольно привлекательная — около 69 тыс. руб. за кв. м.

Дом серии П44Т повышенной этажности и улучшенной планировки год назад продавался за 78 тыс. руб./кв. м

Помимо предложения эконом- и комфорт-класса, есть в районе и жилье бизнес-класса. Дома этой категории расположены, главным образом, в новом микрорайоне на берегу Москвы-реки. Уже сформировался в пойме и рынок вторичного жилья, несмотря на то, что застройка относительно молодая. Некоторые крупные агентства даже открыли здесь отдельные офисы по торговле «вторичкой».

История с географией

Район Павшинская пойма расположен в одноимённой речной пойме на границе с Москвой. С северо-востока, востока и юго-востока его территория ограничена Москвой-рекой. На противоположном (правом) ее берегу на полосе вдоль МКАД находятся выставочный комплекс «Крокус Экспо», торгово-развлекательные «Крокус Сити» и «Вегас», гипермаркеты «Ашан», «Леруа Мерлен» и «Твой Дом», парк Рублево и комплекс зданий администрации Московской области.

Набережная Москвы-реки в 4-м микрорайоне. На противоположном берегу виден ТРЦ «Вегас»
Набережная Москвы-реки в 4-м микрорайоне. На противоположном берегу виден ТРЦ «Вегас»

С севера, северо-запада и запада территория района ограничена Волоколамским шоссе и железнодорожной линией Рижского направления. Дальше в гору — 8-й микрорайон Митино. На юге, за речкой Банькой — красногорский район Павшино.

С противоположной стороны отчетливо просматривается Митино.

Павшинская пойма — самый крупный проект застройки СУ-155: здесь почти 1,5 млн. квадратных метров жилья. По разным данным его население должно в итоге составить от 50 до 100 тысяч человек. И все это на территории 150 га. Если показатель в 100 тыс. жителей будет достигнут, то плотность населения в Павшинской пойме составит 66,7 тыс. человек/кв.км. Для сравнения, плотность населения в Митино - 13,7 тыс. чел./кв. км. Строительство началось в 2003–2004 годах, заселение — в 2006–2007. В застройке также принимали участие ДСК-1, «Интеко» и «ПиК». Фактически пойма состоит из 6 микрорайонов.

Первые три уже застроены, четвертый, расположенный вдоль восточной набережной, достраивается. Кроме того, в северной части поймы, у съезда с Волоколамского шоссе, завершается строительство жилого комплекса «Спасский мост», фактически образующего отдельный микрорайон. Также застраивается микрорайон в прибрежной части на юго-востоке поймы. Он расположен особняком, по другую сторону реки Банька. Иногда эту новую застройку называют ЖК Красногорье DeLuxe, здесь монолитные дома переменной этажности и таунхаусы.

Строительство жилого комплекса «Спасский мост»

О том, в каких условиях приходилось жить людям в Красногорье, можно понастальгировать в нашем фотоотчете, сделанном в 2009 г.

Вообще границы района условны и определяются границами балансовой принадлежности управляющих компаний. Планы застройки менялись не единожды и продолжают корректироваться до сих пор. Самостоятельной муниципальной единицей Павшинская пойма не является.

Главная достопримечательность поймы — расположенный в южной ее части всесезонный закрытый горнолыжный комплекс «Снеж.ком». Искусственный снежный склон длиной 365 и шириной 60 метров — один из самых протяженных в мире. Перепад высот здесь достигает 65 метров. Также под гигантской крышей «Снеж.кома» имеются 54-метровый учебный склон, всесезонный сноуборд-парк, каток, фитнес-центр, аквазона, тренажерный зал, тир, лазерный пейнтбол и атриум.

Горнолыжный комплекс «Снеж.ком»

Транспортная доступность

На автомобиле

Одними из безусловных преимуществ Павшинской поймы являются ее удобное расположение и хорошая транспортная доступность. Район расположен между МКАД и Волоколамским шоссе, практически в точке их пересечения. От шоссе в пойму спускается двустороння эстакада, переходящая в Красногорский бульвар. Точка входа расположена в северной части, между 4-м микрорайоном поймы и строящимся жилым комплексом «Спасский мост». Правда, вечером на Волоколамском шоссе образуется пробка. Это давняя проблема расположенного дальше "большого" Красногорска, но жителям поймы от этого легче не становится.

Эстакада спускается с Волоколамского шоссе у строящегося жилого комплекса «Спасский мост».

Далее, возле горнолыжного комплекса, Волоколамское шоссе образует развилку. Основная трасса отклоняется в сторону области, образуя главную магистраль Красногорска. Параллельно МКАД продолжается Ильинское шоссе, далее пересекающее Новорижское недалеко от его пересечения с МКАД. Таким образом, в пойму с кольцевой автодороги и из области можно попасть двумя путями — через Волоколамское или Новорижское шоссе.

Также на Волоколамское шоссе на развязке со МКАД можно съехать из Митино — с Пятницкого шоссе или с Новотушинского проезда. Еще одна дорога из Митино — Пенягинское шоссе, в которое переходит улица Генерала Белобородова — спускается с горки мимо Павшинского кладбища к развилке у «Снеж.кома». Но если ехать оттуда, придется сперва повернуть на Волоколамку, проехать 700 метров в сторону Красногорска и развернуться, не доезжая до железнодорожной станции Павшино. В часы пик на развороте собирается очередь минут на 15–25.

С выездом из поймы дело обстоит немного по-другому. Фактически выехать можно только на Волоколамское шоссе в сторону МКАД: либо через упомянутую выше эстакаду, либо на дублер шоссе с Красногорского бульвара (у «Снеж.кома»), с улицы имени Зверева, Павшинского бульвара или Спасской улицы. Прямо дорога приведет на МКАД и в начало Митино. Чтобы попасть на Новорижское шоссе (через Ильинское), на Волоколамское в сторону области и в Митино через Пенягинское шоссе, перед кольцевой дорогой нужно будет развернуться в противоположную сторону. Это обычно не проблема, но в вечерние часы пик на въезде в Красногорск образуется пробка, которая может растянуться до МКАД.

В целом особых проблем с въездом-выездом у обитателей поймы не возникает. Во всяком случае, для Москвы и окрестностей ситуация вполне приемлемая.

Также стоит отметить, что после завершения застройки микрорайона Красногорье DeLuxe, вероятно, можно будет проехать из поймы в Павшино, что называется, «дворами». Таким образом, появится «прямой» выезд на Ильинское шоссе.

На общественном транспорте

Самый короткий путь в пойму — от метро «Тушинская», на автобусе № 540 или маршрутке № 856. Дорога занимает 10–15 минут, то есть меньше, чем в Митино. Автобус и маршрутка курсируют по Подмосковному бульвару, где находится и конечная. Интервалы движения короткие, поэтому попасть в пойму с «Тушинской» или обратно — не проблема в любое время дня. Также на эти виды транспорта можно пересесть на остановке «Спас» на выезде из Митино, перед МКАД.

Курсирует между двумя районами и прямой транспорт. Это автобус № 372, который идет из 8-го микрорайона Митино (с улицы Рословка), через Генерала Белобородова, Дубравную, Митинскую и Новотушинский проезд. По дороге автобус проезжает станции метро «Митино» и «Волоколамская». В пойме он также едет по Подмосковному бульвару. Продолжительность маршрута (без пробок) — примерно 30 минут. Автобус ходит по расписанию, в часы пик — каждые полчаса, в остальное время — каждый час.

Подмосковный бульвар: вот такие пока голые бульвары в Павшинской пойме

Между метро «Митино» и поймой, мимо «Волоколамской» и по Подмосковному бульвару, курсируют также маршрутки без номера. Несмотря на его отсутствие, на Яндекс-картах их остановки обозначены.

Маршрутка № 857 связывает Павшинскую пойму со станцией метро «Строгино». По пути она проезжает «Крокус», «Вегас», «Твой дом», «Ашан» и «Леруа Мерлен», расположенные на другом берегу Москвы-реки. На сегодняшний день это единственный удобный способ попасть туда «пешком».

Однако в конце 2014 года жители поймы ожидают ввода в эксплуатацию пешеходного моста через Москву-реку. Он соединит 4-й микрорайон со станцией метро «Мякинино» и торговым центром «Вегас». Это один из самых одиозных долгостроев поймы, однако, по состоянию на начало ноября мост имеет вполне завершенный вид, что позволяет действительно надеяться на скорое завершение эпопеи с его строительством. Таким образом, очень скоро до метро из поймы можно будет дойти и пешком.

Мосту быть — теперь уже точно.

Жилой фонд, инфраструктура и благоустройство

О недостатках Павшинской поймы было уже много всего сказано. С одной стороны, строили (вроде бы) по плану, с другой — довольно бессистемно. Дома все высотные, до 25 этажей. С одной стороны, улицы широкие (все основные — бульвары), дворы большие и здания стоят не то чтобы «впритык». Нормы по инсоляции вроде бы соблюдены, из окон в окна никто никому не смотрит. С другой стороны, здания стоят так, что в любое время дня отбрасывают глубокие тени на улицы и на другие здания. Поэтому планировка района вызывает очевидные нарекания.

Пойма — район блуждающих теней.

Пойма — район блуждающих теней.

Архитектурный облик поймы критики не выдерживает, вернее, его попросту нет. Здания разного типа и облика от разных застройщиков «натыканы» как будто случайным образом.

Архитектурная концепция не просматривается.

Застройка СУ-155 выглядит особенно непрезентабельно, застройка ДСК-1 с характерными фасадами «под кирпич» и крытыми металлочерепицей скатными кровлями у нее однозначно выигрывает. Спрос на нее также выше, более высокая стоимость не останавливает потенциальных покупателей. Одно из преимуществ домов ДСК — готовая планировка квартир. При ремонте и отделке они потребуют куда меньших затрат времени и денег.

Застройка ДСК-1 в 4-м микрорайоне.
Застройка ДСК-1 в 4-м микрорайоне.

В пойме есть три основных управляющих компании: УК «Красногорье-ДЭЗ», УК «Павшино» и УК «Павшино-Сити». Судя по местному форуму krasnogorie.net, работой многих коммунальщиков жители района, мягко говоря, недовольны. Больше всего претензий к УК «Павшино», меньше всего — к УК «Павшино-Сити». В прошлые годы в районе не везде вовремя включали отопление, в некоторых домах были претензии к качеству воды. Сейчас ситуация вроде бы нормализовалась.

Парковки для личного автотранспорта — это отдельная тема. Их практически нет. Во дворах и вокруг огромных высотных многоподъездных зданий поставить машину почти негде. О чем думали архитекторы, планировавшие застройку поймы — остается только догадываться. Но создается впечатление, что не думали вовсе.

В результате вся свободная площадь в районе заставлена автомобилями. Они стоят вокруг домов, во дворах, у магазинов, на обочинах, тротуарах, газонах, бульварах и по обе стороны проезжих частей улиц. Иногда создается впечатление, что Павшинская пойма — это огромная автосвалка. На Подмосковном бульваре ограда появилась только весной 2014 года, до этого вся его центральная часть, предназначенная под аллеи и газоны, представляла собой стихийную парковку. Из-за машин, припаркованных на улицах, по ним иногда невозможно проехать, в том числе общественному транспорту, образуются пробки.

Весь район — сплошная парковка.

Решить проблему должны были многоярусные парковки, возведение коих было вменено в обязанность СУ-155. Однако свои обязательства застройщик выполнять не спешит. Единственная парковка, которую компания начала строить еще лет 8 назад между улицей имени Зверева и Волоколамским шоссе, похоже, не будет закончена никогда. Стройка то возобновляется, то останавливается, а сейчас она заброшена с самого начала 2014 года. Железобетонные конструкции фундамента и первого яруса каждую осень затапливает водой, а зимой котлован замерзает. Любой строитель скажет, что все это уже непригодно для восстановления.

Заброшенное строительство парковки вдоль Волоколамского шоссе.

Сейчас инициативу взял на себя ДСК-1. Компания уже построила две парковки и возводит еще несколько. Есть надежда, что постепенно ситуация с машиноместами нормализуется, но пока что этот момент еще не наступил.

Первые гаражи все-таки начали появляться в Павшинской пойме.
Первые гаражи все-таки начали появляться в Павшинской пойме.

Благоустраивать улицы и бульвары пока что никто тоже особенно не торопится. Зеленых насаждений нет, грязно. Во многих местах стоят контейнеры со строительным мусором, да и просто навалены его кучи. Понятно, что все это «детские болезни» новой застройки, но пойма уже не так и молода. В прежние годы периодически наблюдались проблемы с вывозом мусора управляющими компаниями, а также с уборкой снега и льда зимой.

Довольно обычная картина.

Впрочем, есть и положительные стороны. В Павшинской пойме функционирует множество магазинов. Из продуктовых дискаунтеров есть несколько «Пятерочек» и «Дикси», «Магнит», «Квартал». Также присутствуют супермаркеты Spar, Billa и «Оливье». Кроме того, множество небольших магазинчиков расположено на первых этажах жилых домов. Есть кафе и ресторанчики, возле горнолыжного комплекса — «Макдональдс». Одним словом, голодными жители поймы не останутся точно.

Торговые пространства нашли своих арендаторов очень быстро

Помимо продуктовых магазинов в большом количестве наличествуют аптеки, цветочные и хозяйственные магазины, магазины стройматериалов и детских товаров.

Как уже было сказано ранее, с открытием пешеходного моста жителям района станут доступны крупные торговые центры по другую сторону Москвы-реки. Там, кстати, есть и отделение «Сбербанка».

Ситуация с банковским обслуживанием несколько нормализовалась летом 2014 года, когда «Сбербанк» открыл офис на улице имени Зверева, 6А. До этого момента единственный банкомат «банка друзей» в районе стоял внутри «Снеж.кома» и половину не работал. Из других кредитно-финансовых учреждений есть офисы банков «Возрождение», «НС банк», «Лето банк» и открывшееся в 2014 году на Подмосковном бульваре отделение «Газпромбанка».

Все, что относится к спорту, сосредоточено в «Снеж.коме». Жители много говорили о том, что неплохо бы построить что-то типа досугового центра для детей, однако вместо этого на единственном пригодном свободном участке (как раз возле пешеходного моста) начали строительство православной церкви. Сторонников у нее также было немало, однако таким решение довольны далеко не все жители района, особенно проживающие в стоящих рядом домах.

Куда пойти лечиться и учиться?

Единственную в районе государственную поликлинику на Павшинском бульваре строит СУ-155. Начали в I квартале 2013 года, закончить должны были в III квартале 2014-го, однако практически весь год строительство было заморожено. 20 октября пойму посетил губернатор Московской области Андрей Воробьев, пообещавший разморозить стройку. Пока что жители продолжают собирать подписи и писать петиции.

Пропускная способность новой поликлиники, согласно проекту, составит 600 человек за смену: 480 взрослых и 120 детей. Есть резонные сомнения, что этого хватит на население под сотню тысяч.

Единственная поликлиника в районе пока что не готова принять пациетов.

Детских садиков в районе пока что шесть: № № 19, 22, 29, 46, 49 и 50. По отзывам родителей, этого явно недостаточно. В некоторых группах по 25 и более человек, есть очередь. Не хватает воспитателей, преподавателей физкультуры, ИЗО, музыкальных руководителей. Многие специалисты уходят в детские сады Митино и Строгино. Все то же самое относится и к школам поймы. На сегодняшний день их две: № 14 и № 16.

Школ в пойме пока меньше, чем желающих в них учиться.

Как известно, для устройства детей в садик или школу нужна регистрация. Поскольку в новых районах многие еще не имеют свидетельство о собственности, постоянная регистрация невозможна. Для получения временной, а также для устройства в дошкольные учреждения и школы, нужна справка из управляющей компании.

Детский сад № 22 на Игната Титова.

Многие родители предпочитают или вынуждены отдавать детей в детские сады Митино (реже в Строгино). Это возможно, если у родителей или ребенка есть московская регистрация, поэтому расставаться с ней не рекомендуется. То же самое относится и к медицинскому обслуживанию.

Однако чтобы возить детей в митинские школы и садики, нужно регулярное прямое транспортное сообщение. А это на сегодняшний день только 372-й автобус, который ходит не особенно часто, и полуподпольные маршрутки. Для общей транспортной доступности района, как уже было сказано выше, это некритично, но вот в утренние часы эти виды транспорта могут битком набиваться родителями с детьми и подростками. С вопросом об увеличении количества машин на 372-м маршруте жители района неоднократно обращались в различные инстанции, но воз и ныне там.

«Школьный» автобус в Митино.

Правда в пойме есть частные детские сады и частные клиники, последние — в большом количестве. Однако такое решение устроит не каждого, да и не всем по карману.

Отдельная проблема — отсутствие мест для организованного детского и подросткового досуга. Есть, конечно, детские площадки во дворах, но зачастую они стиснуты с четырех сторон дорогами. К тому же, подъезды многих домов выходят не во двор, а на улицу.

Мест для прогулок и отдыха в районе пока не хватает.

Густонаселенному району просто необходимы рекреационные зоны и досуговые центры. Свободное место под все это есть, особенно в южной и юго-восточной части поймы, а также вдоль набережной. Но ни у властей, ни у застройщиков, похоже, особого желания заняться благоустройством Павшинской поймы пока нет.

Делаем выводы

Несмотря на все свои недостатки, Павшинская пойма является на сегодняшний день одним из наиболее привлекательных вариантов в московском регионе с точки зрения улучшения жилищных условий и инвестиций в недвижимость.

Все здания здесь новые, а это очевидный плюс с точки зрения комфорта проживания и планировки квартир.

Район имеет хорошую транспортную доступность, как для тех, кто пользуется личным автотранспортом, так и для тех, кто предпочитает общественный.

В пойме много магазинов, в том числе крупных, по-соседству есть гипермаркеты и большие торговые центры. Горнолыжный комплекс — отдельное преимущество для тех, кто любит спорт.

К очевидным минусам следует отнести проблемы с парковкой и благоустройством, но можно надеяться, что они в конце концов разрешатся.

Как это обычно и бывает в районах новой застройки, ощущается дефицит мест в детских садах и школах, нет действующей поликлиники. Обитателям района, имеющим московскую регистрацию, решить эту проблему гораздо проще. Для остальных существует альтернатива в виде частных детских садов и клиник.

панорама павшинской поймы

Уровень комфорта района Павшинская Пойма — 9,3 из 20

Экологические характеристики
Зеленые массивы	0	2,8
Водоемы	4
Отсутствие серьезных источников антропогенного загрязнения	4
Визуальные характеристики	3
Связанность города/района
Удобство перемещения внутри города/района	5	3,6
Доступность Москвы на общественном транспорте	5
Доступность Москвы на личном транспорте	4
Связь с другими населенными пунктами	3
Условия для работы внутри города	1
Социальная инфраструктура
Детские сады	2	2,4
Школы	2
Детские досуговые центры	1
Учреждения культуры	0
Здравоохранение	2
Спорт и фитнес	5
Культовые сооружения	3
Торгово-развлекательная инфраструктура	4
Качество среды обитания
Состояние городских инженерных коммуникаций	4	3,3
Развитость рынка недвижимости	5
Парковки	2
Доступность для инвалидов	2
Риски и угрозы
Ухудшения транспортной ситуации	-2	-2,8
Недоразвития социальной инфраструктуры	-3
Ухудшения экологической ситуации	-1
Перенасыщения рынка недвижимости	-5