Все новостройки Подмосковья
Почти три месяца назад, 1 июля, прекратила своё существование самая популярная в РФ ипотечная программа – ипотека на новостройки с государственной поддержкой. Уже можно подвести предварительные итоги этого решения правительства.
Программа успешно проработала более четырех лет, став настоящим драйвером продаж строящегося жилья, особенно в период пандемии, в 2020-2022 годах. В тоже время, рост спроса на квартиры в новостройках, вызванный комфортными кредитными ставками, привел к росту цен – за время работы программы цены на первичном рынке выросли на 80%, на вторичном – почти на 50%. В результате, доступность жилья заметно снизилась, также это сыграло свою роль и в ускорении инфляции. С учетом данных факторов, правительство приняло решение о сворачивании программы ипотеки с господдержкой на квартиры в новостройках.
Ажиотаж конца весны – начала лета сменился вполне ожидаемым резким спадом – нынешняя рыночная ставка в 20-22% годовых (а именно такова она сейчас во всех крупных банках) является заградительной и в краткосрочной перспективе значительного её снижения ожидать не стоит. Попробуем разобраться в дальнейших перспективах рынка ипотечного кредитования, а также в том, что и для кого осталось из «льгот».
Выдача ипотечных кредитов на обычных, не льготных, условиях, конечно значительно снизилась, но не остановилась. Так, в августе по всей стране было оформлено 83000 ипотек на общую сумму в 189 млрд рублей. Это на 27% меньше в количественном и на 43% – в денежном выражении, чем в августе прошлого года, когда рыночная ставка была на уровне 11-12% годовых. И в любом случае, ипотечных сделок на рынке недвижимости в разы больше, чем сделок без привлечения кредитных средств.
При обстоятельствах, когда необходимы срочные операции с недвижимостью, ипотека в настоящее время является единственным надежным инструментом получения недостающих денег. Кроме того, оформляющие кредит на нынешних, весьма невыгодных условиях, могут рассчитывать в будущем на рефинансирование, по мере снижения ключевой, и соответственно, ипотечной ставки.
По мнению аналитиков, на стабилизацию рынка ипотеки понадобится не менее двух лет. Согласно прогнозам Центробанка, в будущем году ожидается снижение ключевой ставки до 14-16%, в 2026 – до 10-12%. Предполагается, что нейтральный уровень (не оказывающий влияния на инфляцию) в 7.5-8.5% установится к 2027 году.
Что касается ипотечных ставок, то «классической» считается разница с ключевой в 2 п.п. – то есть при нынешней ключевой ставке в 19%, «нормальной» будет ипотечная до 21% годовых. В реальности же данный показатель колеблется от 0.3 до 4.5 п.п. То есть ожидать, что при снижении ключевой ставки до 8%, сразу же можно будет взять ипотеку под 10% (этот уровень считается психологически значимым), не стоит.
Какие же льготные программы остались в настоящее время в России и для кого они подойдут?
- Программа «Семейной ипотеки» под 6% годовых – по популярности занимала второе место после льготной ипотеки на новостройки. Решением правительства, она продлена до конца 2030 года, но данный кредитный продукт претерпел значительные изменения. Сейчас воспользоваться им могут в любом регионе РФ семьи с детьми до шестилетнего возраста или с несовершеннолетним ребенком с инвалидностью. Кроме того, для некоторых регионов сделаны дополнения: это семьи с двумя несовершеннолетними детьми, проживающие в малых городах - с населением до 50000 человек (кроме МО и ЛО) и семьи с двумя несовершеннолетними детьми, проживающие в регионах с низким объемом строительства. Таких регионов 35, их список утвержден правительством РФ. В настоящий момент стало известно, что на фоне исчерпания лимитов, некоторые банки приостанавливают заявки, а ВТБ объявил о поднятии первоначального взноса - с 20% до 50,1%. По информации ДОМ.РФ, вопрос с перераспределением лимитов должен быть решен до 10 октября.
- «АйТи – ипотека». Этот кредитный продукт, несмотря на свою локальность, также пользуется определенным спросом, так что правительство приняло решение о продлении до 2030 года, хотя и с несколько изменившимися условиями. Теперь «айтишники» Москвы и Санкт-Петербурга не смогут приобрести жилье по данной программе, для остальных же регионов максимальная субсидируемая сумма составляет 9 млн рублей при ставке 6% годовых и первоначальном взносе в 20.1% от стоимости приобретаемой недвижимости. Помимо обязательной аккредитации компании, в которой работает заемщик, в Минцифре, необходимо будет подтверждать свое трудоустройство каждые полгода. Нельзя будет купить квартиру по договору уступки прав требований. Несмотря на все ограничения, лимит на «IT-ипотеку», по данным банков, уже практически исчерпан на этот год и будет ли выделено дополнительное финансирование, пока неизвестно.
Также остаются действительными программы сельской, «Дальневосточной» и «Арктической» ипотеки – первую из них решено сделать бессрочной, для двух других пока установлен срок до конца 2030 года.
Помимо официальных государственных льготных ипотечных программ, рынок недвижимости начал предлагать и другие продукты, призванные облегчить покупку квартиры или дома.
Во-первых, это так называемая «траншевая» ипотека, которой, в том числе, часто пользуются при строительстве загородного дома. То есть, кредит оформляется не сразу на всю требуемую сумму, а только на часть – как правило от 30% до 50%. Оставшееся выдают также частями через оговоренный срок (обычно он составляет от одного до двух лет) до сдачи объекта в эксплуатацию. Таким образом, изначально ежемесячный платеж меньше, поскольку проценты начисляются с меньшей суммы и становится полным только по окончании строительства. Экономия при нестабильных ставках может быть довольно существенной.
Во-вторых, застройщики активно используют рассрочку – беспроцентную или с небольшим процентом (намного ниже ипотечной ставки). Первоначальный платеж составляет не менее 20% от суммы выбранного лота (как правило, больше – до 50%), а сама рассрочка предоставляется до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.
Также некоторые крупные застройщики в качестве бонуса предлагают ипотеку с фиксированной ставкой на период строительства. Это тоже может помочь покупателям «пережить» период высоких ставок.
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Написать отзыв