Выбираем новостройки в лучших микрорайонах Балашихи

30 июня 2017 г. 28917 1 Екатерина Иванова (Пугач)

Балашиха уже несколько лет остается самым крупным и развитым городом Подмосковья. Напряженная транспортная и экологическая обстановка компенсируется инфраструктурными преимуществами.

Портал KVARTIRAzaMKAD.ru изучил особенности города и выбрал наиболее удачные микрорайоны, где можно купить квартиру в новостройке Балашихи.

Балашиха располагается на востоке Московской области. Фактически город находится на границе с Москвой, но от условного центра Балашихи до МКАД 6 км по шоссе Энтузиастов.

Границы и герб Балашихи

По данным на 2017г. общая площадь Балашихи составляет 9780 га, а население - 450 000 человек. Ощутимый «скачок» этих показателей произошел в 2015 г., когда в состав города вошел г. Железнодорожный. Благоустройство и анализ рынка недвижимости в Железнодорожном мы рассматривали отдельно в другом обзоре.

Ближайшими соседями являются города Реутов, Люберцы, Щелково и Старая Купавна.

Транспортная доступность Балашихи: настанет ли конец пробкам?

Балашиха печально известна своей острой ситуацией транспортного сообщения с Москвой в часы пик. Пропускная способность старых магистралей Щелковского и Горьковского шоссе уже не справляется с потоком местных и транзитных автомобилистов и порождает целый комплекс проблем. Портится экология, подвергаются опасности жители, частный сектор страдает от спешащих объехать пробку автомобилей.

В 2015 г. власти начали проект улучшения транспортной инфраструктуры. Первые результаты должны появиться уже в 2017-2018 г. Новая развязка разделит транзитный и городской транспорт. Ключевые точки на пересечении ш. Энтузиастов с Объездным шоссе, ул. Советская и Леоновским ш. Кроме того, этот участок планируется благоустроить и озеленить. Пока же водители терпеливо пробираются по пробкам вдоль строительных ограждений.

Строительство развязки на шоссе Энтузиастов в Балашихе

В дальнейших планах создание дублера Щелковского шоссе и расширение Носовихинского шоссе для жителей Железнодорожного, решение локальных проблем на переездах в Салтыковке и д. Черное, продление Леоновского шоссе.

Новогиреево и Щелковская - ближайшие станции метро, откуда можно добраться до разных уголков Балашихи на автобусе или маршрутке. Время в пути зависит от конечной точки и дорожной ситуации. В идеальном случае в Балашиху можно добраться всего за 20-30 минут. Внутри города большое разнообразие маршрутов, связывающих районы друг с другом.

В Балашихе 2 железнодорожных ответвления Горьковского направления: одно ведет к центральным микрорайонам города, где заканчивается депо, другое – к г. Железнодорожный и дальше в Ногинск. Электрички от платформы Балашиха ходят редко, примерно раз в час, но очень популярны, т.к. позволяют попасть в Москву без пробок. Время в пути до Курского вокзала всего 40 минут.

Экология Балашихи: ищем благоприятные для жизни локации

Экологи вносят Балашиху в список самых грязных городов Подмосковья. На территории города располагаются 3 химзавода, 3 военно-промышленных предприятия, механические заводы, а так же хлебное и ликероводочное производства. Ежегодно они выбрасывают в атмосферу опасное количество вредных веществ, которые отравляют атмосферу и водоемы.

По экологическим оценкам большинству водоемов Балашихи присвоен 4й класс опасности, что значит «очень грязный». Река Пехорка, оз. Мазуринское в Горенском лесопарке, оз. Юшино и другие считаются непригодными для купания. Правда, как обычно, это мало кого останавливает. Знаменитые Медвежьи Озера, куда ездят жители из разных уголков Московского региона, в последние годы с трудом выдерживают наплыв отдыхающих.

Р. Пехорка в Балашихе

И все же главной причиной загрязнений остается антропологическая. Километровые пробки усугубляют обстановку. Ветер со стороны столицы накрывает Балашиху выбросами с МКАД и промзон.

Стремительные темпы, с которыми застраивалась Балашиха, серьезно сократили объемы лесных массивов. Многие прецеденты вырубки защитники смогли остановить, но это уже не та зеленая Балашиха, которая была в начале 2000-х.

Городской лесопарк

Буквально в конце июня 2017 г. жители одержали очередную экологическую победу, добившись от президента закрытия огромного мусорного полигона Кучино. К сожалению, пока нельзя сказать, что будет дальше. Начнут ли вывозить мусор в Ногинск, Люберцы и Клин, как обещает министр экологии Александр Коган? Или просто подождут, когда стихнет медийный фон?

И все же в Балашихе сохранилось еще много живописных мест и лесопарков. Много новостроек возводят на окраинах леса, заманивая покупателей живописными видами и возможностью гулять лесными тропами. Правда, никто не гарантирует, что через 5-10 лет деревья под окнами не вырубят под новые квадратные метры.

По моим наблюдениям, самые тихие и комфортные микрорайоны Балашиха-2, Балашиха-3, мкр. 22 и Салтыковка. В районах Лукино и Новое Измайлово тоже есть лесные массивы, но есть и шум шоссе, и промзона. К тому же это активно застраивающиеся территории, а значит, граница с лесом может отодвигаться все дальше.

Инфраструктура Балашихи

Оценить инфраструктуру в Балашихе можно поговоркой «где-то пусто, где-то густо». Если мы посмотрим на центральные микрорайоны Балашиха-1, Первомайский, Южный и Балашиха-2, то видно, что в них сконцентрирована основная торгово-развлекательная инфраструктура.

Здесь есть рынки, торговые центры, гипермаркеты и магазинчики. Работают 3 кинотеатра, есть кафе, популярные сетевые закусочные, рестораны, бары и развлекательные клубы. Жители с удовольствием отдыхают в центральном парке, посещают картинную галерею и мероприятия в культурно-досуговых центрах.

Кинотеатр и гостиница

Новые микрорайоны - Лукино, Восточный, Гагарина, Авиаторов, Новое Измайлово предлагают лишь необходимый продуктово-бытовой минимум.

Это кажется некритичным, но многие микрорайоны Балашихи изолированы от центральной части. Например, жителю микрорайона Восточный проще съездить в московский кинотеатр, чем добраться до центра своего города. А жителям Новое Измайлово выбирать – ехать по пробкам в Москву или центр Балашихи. Из многих микрорайонов пешком добираться в другие очень проблематично, т.к. путь идет вдоль шоссе.

Социальная инфраструктура Балашихи старается подниматься вместе с растущими жилыми кварталами. 2016 год ознаменовался повышенным вниманием к проблемам загруженности государственных учреждений и нуждам молодых микрорайонов.

На данный момент в каждом из обособленных микрорайонов Балашихи есть хотя бы 1-2 школы и детские сады. В центральной части города помимо общеобразовательных учреждений есть гимназии и школы с углубленным изучением предметов, 1 коррекционная школа и санаторно-лесная школа. На территории Балашихи открыто 6 ВУЗов.

Лицей в мкр. Лукино

Детский сад в Балашихе

Произошли положительные изменения и в сфере здравоохранения. В 2016 г. начал работу родильный дом, в трех микрорайонах открылись поликлинические отделения, сделан капитальный ремонт 7 мед. учреждений. Доступнее всего медицина в Балашихе для жителей центральных микрорайонов. Пациенты из Нового Измайлово, Лукино и Гагарина пока вынуждены обращаться в учреждения соседних микрорайонов, добираясь туда на машине или общественным транспортом.

Здание городской поликлиники №3 в Балашихе

В Балашихе огромные возможности для занятий спортом. Здесь можно найти массу привычных секций и более редкие виды спорта. В Первомайском микрорайоне работает крупный горнолыжный комплекс «Лисья гора». Кроме спорта в городе есть большой ассортимент других творческих секций для взрослых и детей.

СК «Труд»

Дворец культуры в Балашихе

Главными достопримечательностями Балашихи являются усадьба Пехра-Яковленское и усадьба Горенки с крупным ботаническим садом.

Комфорт городской среды Балашихи

В Балашихе можно выделить как важные положительные моменты благоустройства, так и недостатки. В целом, работа над комфортной средой в городе заметна: это и современные светофоры, и яркие детские площадки, и благоустроенные парки.

Общественный транспорт связывает разрозненные микрорайоны, правда, при этом пешком преодолевать некоторые участки очень проблематично.

Фонтан на центральной площади в Балашихе

Парк с детской площадкой

Детская площадка во дворе

Граффити на стене

Для идеальной картины не хватает безопасных и удобных переходов через оживленные шоссе и улицы. Особенно это сложная задача для людей с ограниченными возможностями и мам с детьми.

Город выглядит опрятно. На улицах много детей, молодежи, будущих мам. Хотя в Балашихе размещается достаточно много приезжих мигрантов, криминальная обстановка здесь спокойная. Город считается достаточно безопасным, с низким уровнем преступности.

Официальный сайт Балашихи ежедневно публикует новости и городские события. В активных группах в социальных сетях жители Балашихи активно делятся проблемами и обращаются за советами. Сообщества даже отслеживаются муниципальными сотрудниками, оперативно реагируя на жалобы горожан.

Вторичный рынок недвижимости в Балашихе

Желающие купить квартиру в Балашихе на вторичном рынке легко найдут массу предложений. В отличие от других Подмосковных городов здесь большой ассортимент квартир в новых домах, сданных 5-10 лет назад. По части развитости вторичного рынка Балашиху смело можно называть лидером в области.

На первый взгляд цены пугают своим контрастом. Рядом с недорогим предложением в новом доме (80 тыс. р. за кв. м) может быть выставлена на продажу «однушка» в старой панельной пятиэтажке с ценником около 100 тыс. руб. за кв. м. Однако общие ценовые закономерности поддаются аналитике. Так, в удаленных от центра микрорайонах адекватный ценник за квадратный метр в Балашихе 75 – 85 тыс. рублей по данным на июнь 2017 г. В домах с удобной транспортной доступностью, дополнительными благоустройствами или качественным ремонтом цена может подниматься до 106 тыс. руб. за кв. м.

Купить квартиру в панельном доме в Балашихе можно в микрорайонах Южный, мкр. 22, Авиаторов и Лукино. К ним относятся как постройки прошлого века, так и современное панельное домостроение.

Панельный дом в Балашихе

Кирпичные дома в Балашихе встречаются в «старой» части города – микрорайонах Балашиха-1 и Балашиха-2.

Кирпичные дома в центре города

Купить квартиру в монолитном доме в Балашихе можно в микрорайонах Новое Измайлово, Лукино, Янтарный, Поле Чудес, мкр. Гагарина. Есть такие дома и в центральной части города, в корпусах недавно сданных новостроек.

Мкр. Лукино

В мкр. Новое Измайлово и Первомайский «однушки» стоят 3,5 - 4 млн. руб., «двушки» 4,5 – 6,0 млн. руб., а трехкомнатные квартиры от 6,5 млн. руб. Аналогичные высокие цены в мкр. Янтарный и Изумрудный из-за близости к м. Щелковская. А вот в мкр. Балашиха-1 есть много недорогих предложений от 2,5 млн. руб. за однокомнатную квартиру.

В микрорайонах Балашиха-2 и 3 так же можно найти доступные по цене варианты. Например, «однушки» от 2,6 до 3,7 млн. руб.

В мкр. Новый Свет, Поле Чудес, Лукино, Гагарина, Авиаторов и мкр. 22 много новых высотных жилых домов. Тут цены начинаются от 3 млн. руб. В молодых микрорайонах на вторичном рынке можно купить студию в Балашихе или, наоборот, найти четырехкомнатную квартиру для большой семьи.

В сданном ЖК «Жемчужина Балашихи» есть квартиры от 3 млн. рублей. Этот микрорайон отделяет от остального города лесной массив и ж/д пути, однако он находится ближе всех к платформе Балашиха, с которой удобно добираться до Москвы.

Недавно был сдан в эксплуатацию монолитный ЖК «Акварели» от застройщика «Текта Групп». Проект примечателен своим расположением в центральной части города. Некоторых смущает непосредственное соседство с Леоновским кладбищем и промышленной территорией напротив.

Однако есть и весомые достоинства: близость к торгово-развлекательной инфраструктуре, прогулочной зоне возле р. Пахра и достоинства самого комплекса. В наличие еще остались квартиры от застройщика с ценником от 62 до 86 тыс. руб. за кв. м.

Купить квартиру в ЖК «Акварели»

Обзор новостроек города Балашиха

Многие при выборе новостройки в Балашихе отталкиваются от удобства местоположения. Кому-то нужно добираться в Москву по Щелковскому направлению, для другого удобнее ездить через Новогиреево. У кого-то в приоритете другие факторы.

Одни проекты в Балашихе уже сейчас предлагают комфортную среду, другие пока представляют собой плотно застроенные островки с минимумом инфраструктуры.

Высоко оценивают ЖК «28 микрорайон» от застройщика «ДМ-Холдинг» в районе Первомайский. Здесь хорошо развита инфраструктура, достаточно удобно добираться до Москвы. Можно купить квартиру в уже сданном корпусе или приобрести в строящемся, который пока на стадии котлована. Его сдача намечена на 1 кв. 2019 г.

Жилой комплекс строится на месте расселяемого ветхого жилья, поэтому каждый из 5-ти запланированных корпусов возводится поочередно. По данным на июнь 2017 г. в сданном доме стоимость кв. м. составляет 80 – 117 тыс. руб., а в строящемся – от 69 до 83 тыс. руб. Приобрести квартиру можно с отделкой от застройщика или без нее.

Готовый дом ЖК «28 микрорайон»

Расселяемое жилье под снос в Балашихе

В ЖК «Жемчужина Виктории» запланировано 6 монолитно-кирпичных домов. Из них уже 5 сдано, а сдача последнего намечена на середину 2017 г. Комплекс возводится на окраине городской застройки рядом с лесом и парой озер.

Застройщик ПКФ «Виктория-5» не закладывает образовательных учреждений, предлагая жителям водить детей в сад и школу по соседству. Купить квартиру в строящемся корпусе можно по цене от 56 до 79 тыс. руб. за кв. м, так же осталось по несколько предложений от застройщика в уже заселенных домах.

Квартиры в ЖК «Жемчужина Виктории»

Спросом пользуется ЖК «Мкрн. 25» в Балашиха-3 от застройщика «СУ-155». Это 5 панельных корпусов в зеленой части города рядом с оз. Бабошкино и спортивным стадионом «Криогенмаш». Дома строятся на месте ветхих малоэтажных строений.

Окончание строительства намечено на 1 кв. 2018 г. Три первых корпуса уже сданы и заселены. Любопытно, что в продаже не осталось квартир. Приобрести их можно только на вторичном рынке или по переуступке прав ДДУ.

Корпуса ЖК «Мкрн. 25» в Балашиха-3

Участок под строительство новых корпусов

Один из масштабных жилых проектов в Балашихе - ЖК «Эдельвейс-Комфорт». Здесь будет 16 монолитно-кирпичных домов. Из 10 заявленных объектов инфраструктуры пока известно о строительстве детского сада на 160 мест и пристроенном к одному из корпусов медицинском центре.

Сейчас 3 корпуса уже заселены, еще 2 ожидают сдачи, 3 на стадии котлована – их ввод намечен на 2 кв. 2019 г. Любопытно, что двор оказался очень просторной, свободной от машин территорией.

Внутренний двор ЖК «Эдельвейс-Комфорт»

В сданных корпусах ЖК «Эдельвейс-Комфорт» стоимость кв. м. от 75 тыс. руб. В домах в высокой степени готовности от 53 до 84 тыс. руб. за кв. м. В корпусах на стадии котлована 52 – 60 тыс. руб. за кв. м. по данным на июнь 2017г.

Из-за удаленного расположения от городской инфраструктуры проект несколько теряет привлекательность. К счастью для жителей, до жилого комплекса регулярно курсируют два типа маршруток.

Купить квартиру в новостройке Балашихи

Строительство ЖК «Эдельвейс-Комфорт»

Активно продолжают развиваться обособленные микрорайоны Балашихи. ЖК «Новогиреевский» в мкр. Новое Измайлово хоть и располагается ближе других к Москве, имеет ряд недостатков. Здесь нет медицинских учреждений, а из образовательных всего 1 школа и сад. Добираться по шоссе Энтузиастов до необходимой городской инфраструктуры далековато и проблематично.

Застройщик «ФСК Лидер» запланировал сдачу двух монолитных корпусов на 2018 г. Стоимость квартир в ЖК «Новогиреевский» от 68 до 123 тыс. руб. за кв. м. в зависимости от готовности корпуса.

Ход строительства ЖК «Новогиреевский»

Микрорайон Новое Измайлово

Микрорайон Лукино, где строятся ЖК «Новое Лукино» и ЖК «Новая Алексеевская Роща», сразу ассоциируется со спальным районом. Это тесные кварталы не отличимых друг от друга многоэтажек. Пока здесь очень скудный ассортимент инфраструктуры: школа, лицей и два детских сада.

Жители ждут строительства ФОК, медицинских и детских учреждений. Тем более что застройщик ГК «Гранель Девелопмент» планирует строительство еще 11 жилых корпусов.

ЖК «Квартал Лукино» будет сдан в конце 2017г. В двух монолитно-кирпичных корпусах цены за кв. м. от 60 до 76 тыс. руб. В ЖК «Новая Алексеевская Роща» первые корпуса планируется сдать в 2 кв. 2018 г. Квартиры продаются от 57 до 84 тыс. руб. за кв. м.

Жилые кварталы ЖК «Алексеевская Роща»

Проект ЖК «Мкр. Щитниково» (ЖК «Янтарный») уже на 2/3 реализован ГК «ПИК». Готовятся к сдаче 2 панельных корпуса. Небольшой пул оставшихся в наличии квартир продается по цене 90 – 92 тыс. руб. за кв. м. Несмотря на условную близость к ст. м. Щелковская, из-за пробок микрорайон чувствует себя изолированно. Имеющиеся здесь детские учреждения испытывают высокую нагрузку.

В идентичной ситуации по соседству находится ЖК «Изумрудный». Последний 10-й корпус должен быть сдан в середине 2017 г. Здесь можно приобрести квартиры по цене от 63 до 99 тыс. руб. за кв. м.

Квартиры в ЖК «Изумрудный»

Среди новостроек Балашихи в основном высотные масштабные проекты застройки, формирующие островки каменных джунглей. Но и для тех, кто хочет купить квартиру в Балашихе в малоэтажном жилом комплексе, есть варианты.

Например, ЖК «Сакраменто» от компании ГК «ПИК» - это 114 домиков, рассчитанных на 8 семей. Первая очередь уже сдана и продана. Ввод в эксплуатацию второй очереди намечен на 2 кв. 2017г. Купить квартиру в ЖК «Сакраменто» можно по цене от 57 до 66 тыс. руб. за кв. м.

Еще один проект от компании ГК «ПИК» возводится на участке поля в 300 м. от МКАД. Здесь появится крупный жилой квартал из 10 корпусов, социальных учреждений и коммерческих объектов. Выбор локации на пересечении самых оживленных магистралей Москвы обескураживает потенциальных покупателей.

К тому же, расположение не дает существенный преимуществ перед жителями удаленных жилых комплексов. Цены на первые панельные корпуса от 68 до 102 тыс. руб. за кв. м. Квартиры предполагаются сразу с отделкой. Сдача домов намечена на 2 кв. 2019 г.

Для тех, кто хочет купить квартиру в Балашихе на начальной стадии строительства, есть варианты в рассмотренных выше новостройках ЖК «Новая Алексеевская Роща» и ЖК «Эдельвейс-Комфорт». Еще два проекта можно рассматривать в более долгосрочной перспективе.

В ЖК «Твой Адрес Мечты» планируется строительство второй очереди. Первые корпуса застройщик «Жилищный Капитал» сдал более 5 лет назад и теперь ожидает возможность начать новый этап. На стадии проектирования находится ЖК «Пехра», который планируется построить на берегу р. Пехорка.

Впечатления и выводы

Балашиха не зря пользуется спросом у покупателей. Здесь хорошо развиты инфраструктура и рынок жилой недвижимости. Проблемы с транспортной доступностью и перегруженными социальными учреждениями худо-бедно стараются решать. Несмотря на неблагоприятную экологию, в городе множество мест для прогулок и отдыха на природе.

И все же, покупая квартиру в Балашихе нужно быть готовым терпеливо преодолевать пробки, с понимание относиться к загруженному в часы пик общественному транспорту и раздробленному расположению микрорайонов. В совокупности факторов наиболее комфортными для проживания можно назвать микрорайоны Первомайский, Южный, Балашиха-1 и 2, мкр. 22.

Уровень комфорта г. Балашиха 11,7 из 20

Экологические характеристики
Зеленые массивы	4	3.3
Водоемы	4
Отсутствие серьезных источников антропогенного загрязнения	2
Визуальная среда	3
Связанностьгорода/района
Удобство перемещения внутри города/района	3	3.2
Доступность Москвы на общетсвенном транспорте	3
Доступность Москвы на личном транспорте	2
Связь с другими населенными пунктами	4
Условия для работы внутри города	4
Социальная инфраструктура
Детские сады	3	3.4
Школы	3
Детские досуговые центры	3
Учреждения культуры	3
Здравоохранение	3
Спорт и фитнес	5
Культовые сооружения	3
Торгово-развлекательная инфраструктура	4
Качество среды обитания
Состояние городских инженерных коммуникаций	4	3.8
Развитость рынка недвижимости	5
Парковки	3
Доступность для инвалидов	3
Риски и угрозы
Ухудшения транспортной ситуации	-2	-2.0
Недоразвития социальной инфраструктуры	-2
Ухудшения экологической ситуации	-2
Перенасыщения рынка недвижимости	-2