Все новостройки Подмосковья
Покупаете свою первую квартиру в новостройке? Пошаговая инструкция от портала KVARTIRAzaMKAD.ru поможет вам сделать правильный выбор и не допустить ошибок.
Шаг нулевой
Об этом не трубят на всех углах. Но важно понимать: покупка новостройки – это вовсе не покупка квартиры. Почему? Да просто потому, что этой квартиры еще не существует. Покупка новостройки (в том случае, если дом еще не введен в эксплуатацию) – это и не купля-продажа вовсе, а инвестирование. А инвестирование – всегда рисковый процесс. И понять это лучше до того, как вы решились на покупку новостройки.
Для удобства мы собрали некоторые юридические отличия покупки новостройки от покупки квартиры на вторичном рынке.
Юридические отличия квартир на первичном и вторичном рынке
| Новостройка | Квартира на вторичном рынке | |
| Описание объекта | Объект долевого строительства – жилое помещение (квартира), подлежащая передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строящегося с привлечением денежных средств Участника долевого строительства. Официального адреса у «новостройки с нуля» нет, площадь можно тоже определить только приблизительно | Жилое помещение (квартира) с определенным адресом и определенной площади |
| Тип заключаемого договора при покупке | Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) или договор о переуступке прав требований по договору долевого участия, так же возможна схема, при которой заключается не ДДУ, а предлагается участие в кооперативе (считается менее надежной для покупателя), апартаменты могут продаваться по предварительному договору долевого участия. | Договор купли-продажи |
| Признаки осуществления права собственности | Права собственности нет | Владение, пользование, распоряжение |
| Налогообложение | Нет | В соответствии с действующим НК РФ |
| Особенности последующей продажи | Если сделка будет совершена до регистрации собственности, то согласия супруга не требуется, налогом сделка не облагается. | Требуется согласие супруга, требуется заплатить НДС при продаже ранее, чем через 5 лет |
Кстати, хотя новостройки по договорам участия в долевом строительстве реализуют более 10 лет, правовые детали процесса до сих пор вызывают вопросы покупателей.
Александр Красавин, Первый заместитель Председателя правления корпорации «Баркли» рассказывает, что самым частым заблуждением, с которым им приходится сталкиваться, это то, что покупатель новостройки считает, что становится ее собственником в момент заключения ДДУ.
«Хотя мы всегда объясняем клиентам, что при заключении ДДУ возникает право требования к Застройщику по передаче квартиры после окончания строительства. Уже после окончания строительства, многоквартирный дом вводится застройщиком в эксплуатацию и получается разрешение на ввод. После ввода в эксплуатацию застройщик подписывает с клиентом «Передаточный акт о передаче готовой квартиры». И уже на основании ДДУ и передаточного акта в Росреестре оформляется право собственности клиента на квартиру».
Кстати, по словам г-на Красавина, у клиентов часто возникают вопросы и касаемо самого слово «дольщик». Некоторые ассоциируют его не с участником долевого строительства, а с лицом, которое имеет право на долю в строящемся доме. То есть, они полагают, что приобретают не квартиру, а долю в доме. Ну, а теперь после затянувшегося вступления – наша пошаговая инструкция покупки квартиры в новостройке
Шаг первый – поиск новостройки
Стратегия поиска подходящей новостройки может быть разной, в зависимости от ваших целей. Если вы ищите объект для инвестирования (с последующей продажей), то вам важно приобрести новостройку на самом раннем этапе строительства, чтобы ей было куда расти в цене, и чтобы у вас было время продать купленную новостройку еще до этапа оформления права собственности.
Правда, сейчас таких сделок становится все меньше и меньше. С одной стороны, существует некоторая настороженность – люди бояться незавершенных проектов на начальных стадиях. С другой стороны, сами застройщики откладывают старт продаж, чтобы реализовывать квартиры по максимально высокой цене. Как действовать тем, кто хочет «поймать» новостройку на старте продаж? Постоянный мониторинг предложений отнимает много времени и сил. Но можно обратить внимание на строящиеся жилые комплексы: в них постоянно открываются продажи в новых очередях. Можно даже оставить заявку, чтобы вас об этом оповестили.
Инвестирование с целью сдачи в аренду. Традиционно считалось, что сдача недвижимости в аренду в столичном регионе – бизнес неприбыльный. Положить деньги, равные стоимости квартиры, в банк и - можно получать гораздо больший доход.
Да, бизнес неприбыльный, но – надежный. К тому же, сегодня, даже в условиях «проседания» рынка аренды, рентабельность его в Подмосковье возрастает (из-за снижения цен собственно на квартиры). Как выбирать новостройку для последующей сдачи в аренду? Прежде всего, советуем отказаться от однокомнатных квартир и студий.
Сегодня многим аренда отдельной квартиры не по карману. Квартиру предпочитают снимать с партнерами. А для этого нужно хотя бы две комнаты. Кстати, по данным портала «Мир Квартир» стоимость аренды двух- и трехкомнатных квартир в Московской области выросла (+3.2% и +4.8% соответственно), тогда как однокомнатные квартиры практически «стоят» (+0.4%).
Далее, выбирайте объект точечной застройки: в большом жилом комплексе вам надо будет конкурировать за потенциального арендатора с другими инвесторами.
И лучше выбирать новостройку с отделкой. В итоге, получится дешевле и быстрее.
Изменение целей покупки новостройки, данные Est-a-Tet
Покупка квартиры «для себя». Здесь возможны варианты. Очень часто квартиру ищут в определенной локации (близко к родителям, работе, даче). В этом случае посмотреть и сравнить несколько предложений не составляет труда. Но также часто бывает, что место не имеет решающего значения при покупке новостройки. Тогда мы советуем сначала подумать не о квартире, а о застройщике. Надежном, обеспечивающим высокое качество строительства и комфортную жилую среду.
Кстати, после того, как «теоретический» выбор сделан – посмотрите на реальную стройплощадку. Сравнив несколько новостроек, вы поймете, на что надо обращать внимание. Насколько интенсивно ведутся работы, как организован показ, как встречают потенциальных клиентов. Кстати, не забудьте поинтересоваться и различными сопутствующими платежами, которые у некоторых застройщиков, в сумме, могут приближаться к ста тысячам. После этого – делайте свои выводы.
Шаг второй – выбор квартиры
Вопросы вызывает все – какую квартиру выбрать по оснащению (иногда это можно сделать в рамках одного проекта). И вообще – какую квартиру выбрать (в доме, которого еще нет, сориентироваться не всегда просто).
Итак, квартиры бывают с открытой (свободной) и с закрытой планировкой. Последние предлагаются в вариантах «с отделкой» и «без отделки». Так же сейчас набирает обороты новый тренд – квартиры частичной меблировкой.
Квартиры с открытой планировкой были популярны в первом десятилетии нулевых. Когда возможность самому планировать внутреннее пространство была большим преимуществом. Сегодня все больше покупателей склонны к готовым решением, как в планировке, так в отделке и дизайне. Кроме того, купив новостройку с отделкой (а уж тем более – с кухней), вы сможете переехать сразу после получения ключей (ремонт своими силами растягивается на 3-6 месяцев).
Понятно, что цена отделки и мебели заложена в цену квадратного метра. Это может быть выгодно по следующим причинам. Первое, позволяет избежать труднопрогнозируемых расходов в будущем. Второе, включить эти расходы в ипотечные платежи (для тех, кто покупает новостройку с привлечение ипотечного кредита).
Хотя, например, девелоперы, предлагающие квартиры с открытой планировкой, имеют свои аргументы. Роман Строилов, начальник управления продаж TEKTA GROUP говорит: «Широко распространено мнение, что квартира со свободной планировкой потребует больших затрат на ремонт, так как придётся самостоятельно возводить стены и перегородки. Однако не стоит забывать, что приобретая квартиру с закрытой планировкой, клиент всё равно платит за внутренние стены, их стоимость входит в общую стоимость квартиры. Особенно невыгодна такая покупка людям, желающим создать в доме авторский интерьер в полном соответствии со своими индивидуальными предпочтениями, для чего и потребуется перепланировка помещений. Сначала придётся заплатить за уже имеющиеся стены, потом за их снос, а потом за новое возведение».
Что касается выбора квартиры в доме, то главных факторов «всего» два – стороны света и этаж. Лучше избегать квартир с окнами на север, постараться, чтобы в квартире окна не выходили только на юг. А вот с этажами – все не так просто. Есть аксиома, что чем выше этаж, тем красивее вид открывается. Но это – не всегда так. Иногда с верхнего этажа видно кладбище, промзона или свалка, которые незаметны с нижних этажей. Плюсы и минусы разных этажей собраны в таблицу.
Плюсы и минусы квартир на различных этажах в современных ЖК
| Этаж | Плюсы | Минусы |
| 1 |
– более низкая стоимость – отсутствие необходимости пользоваться лифтами – наличие специально оборудованных квартир для МГН – быстрая эвакуация при пожарах и чрезвычайных ситуациях – отсутствие соседей снизу – возможность перепланировки и переноса «мокрых зон» – возможность перевода квартиры в нежилой фонд |
-высокая загрязненность воздуха от автомобильных выхлопов – низкий уровень безопасности – высокий уровень шума из подъезда – низкий уровень инсоляции – соседство с инфраструктурными и торговыми объектами, расположенными рядом на 1-м этаже – низкая ликвидность жилья |
| 2 |
- отсутствие необходимости пользоваться лифтами – быстрая эвакуация при пожарах и чрезвычайных ситуациях – возможность переноса «мокрых зон», если на 1-м этаже расположены нежилые помещения |
- высокая загрязненность воздуха от автомобильных выхлопов – низкий уровень безопасности – низкий уровень инсоляции – соседство с инфраструктурными и торговыми объектами, расположенными на первом этаже |
| 3-7 |
- быстрая эвакуация при пожарах и чрезвычайных ситуациях – низкий уровень шума от улицы – низкая загрязненность воздуха от автомобильных выхлопов – высокий уровень инсоляции – высокая ликвидность жилья |
- шум от соседей, проживающих в квартирах, расположенных снизу и сверху – неудобства при поломке лифтов – потери времени при ожидании лифтов |
| 8-16 |
- чистый воздух (при отсутствии рядом промышленных предприятий) – низкий уровень шума с улицы – хорошие видовые характеристики – высокий уровень инсоляции |
– шум от соседей, проживающих в квартирах, расположенных снизу и сверху – значительные неудобства при поломке лифтов – потери времени при ожидании лифтов – невозможность проживания людей с боязнью высоты и замкнутого пространства – сложности с эвакуацией при пожарах и чрезвычайных ситуациях |
| 17 и выше |
- чистый воздух – отсутствия шума с улицы – отличные видовые характеристики – высокий уровень инсоляции – отсутствие соседей сверху (при проживании на последнем этаже) |
- шум от соседей, проживающих в квартирах, расположенных снизу и сверху – значительные неудобства при поломке лифто в – потери времени при ожидании лифтов – невозможность проживания людей с боязнью высоты и замкнутого пространства – значительные сложности с эвакуацией при пожарах и чрезвычайных ситуациях |
Источник: «Метриум Групп»
Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева говорит, что до сих пор существует миф о том, что последний этаж дешевле. Это вовсе не так: предложения «на высоте» отличает преимущество в виде отличных видовых характеристик, а минусы, характерные для ряда предложений в старом в фонде, не относятся к новостройкам. Еще один миф, что в квартирах, расположенных рядом с лифтом, более шумно, а торцевые варианты хуже остальных.
А Александр Красавин, Первый заместитель Председателя правления БАРКЛИ, говорит, что при выборе квартиры люди путают апартаменты с квартирами-студиями. Но если раньше покупатели считали, что студия – это квартира, которая состоит из одной, большой просторной комнаты с высокими потолками, то теперь считают апартаментами все, где отсутствуют межкомнатные перегородки. Клиенты, напуганные историями с апартаментами, считают, что не смогут потом прописаться, устроить детей в сад или школу, если приобретут в собственность так называемые евро-однушки.
Шаг третий – сбор необходимой суммы
Впрочем, выделять поиск финансирования покупки квартиры в новостройке именно в «третий шаг», не совсем корректно. Этот вопрос, которым озадачиваются практически на всех этапах. Просто именно сейчас самое время сверить свои желания и возможности.
Иногда бывает, что именно возможность получить выгодную ипотеку, например, без первоначального взноса или с удобной схемой рассрочки заставляют остановить выбор на квартире в той или иной новостройке. Кстати, рассрочка пригодится тем, кто продает имеющуюся квартиру, чтобы купить квартиру в новостройке.
Татьяна Подкидышева рассказывает, что до сих пор встречаются клиенты, которые уверены, что с процентами бывает только ипотека. А рассрочка – всегда без процентов. На самом деле, рассрочка отличается от ипотеки не наличием процентов, а тем, кто является кредитором – банк или застройщик.
Немало заблуждений связано и с самой ипотекой. Роман Строилов уверяет, что сегодня не все покупатели квартир понимают разницу между правом собственности и залогом, ошибочно полагая, что, если брать квартиру в ипотеку, то она будет принадлежать банку до тех пор, пока заёмщик полностью не выплатит кредит. На самом деле весь кредитный период квартира находится у банка не в собственности, а в залоге.
Залог недвижимости не является прямым способом получения прав собственности, а только лишь средством, удостоверяющим основные требования кредитора по стоимости заложенного объекта. Банк не имеет прав на владение и пользование имуществом. Заложенное имущество находится в пользовании должника на весь срок кредитования.
Шаг четвертый – заключение договора
Существует всего два документа, которые максимально защищают права покупателя квартиры в новостройке. Это Договор долевого участия (ДДУ), который заключается, если вы приобретаете квартиру непосредственно у застройщика (или через аккредитованное агентство недвижимости) и Договор переуступки прав требования, который заключается, если вы покупаете новостройку у частного лица, инвестировавшего на более раннем этапе строительства или у соинвестора застройщика (например, владельца земли, который получает плату за нее в «натуральном виде», квартирами).
Все остальные виды договоров – например, предварительный договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи – незаконны. Впрочем, 12 мая 2016 г. вступил в силу Закон №139-ФЗ, предусматривающий уголовную ответственность застройщика за привлечение средств в обход долевого участия.
Правда, все это справедливо только для покупки квартиры. При приобретении апартаментов с вами могут заключить и предварительный договор купли-продажи. Разумеется, такая покупка оказывается менее защищенной.
Но даже, сам факт заключения ДДУ – это не повод терять бдительность. Обратите внимание на следующие моменты. Каковы сроки сдачи дома (насколько отличается написанное в договоре от того, что вам обещали устно), какие штрафы полагаются за несвоевременную сдачу дома.
Какая площадь квартиры зафиксирована в ДДУ и в сколько вы должны доплачивать, если по факту площадь окажется больше или сколько застройщик должен возвращать, если площадь окажется меньше. Возможно, предусмотрены естественные погрешности, которые вам не будут компенсировать.
Каковы условия приемки квартиры. Нет ли штрафов за то, что вы не явитесь на получение ключей в срок.
Так же обратите внимание на условия расторжения ДДУ.
О том, как проверять и на что обращать внимание в документах застройщика, читайте здесь.
Шаг пятый – оплата
Согласно Закону №214-ФЗ оплата по договору долевого участия возможна только после регистрации его в Россреестре. Чтобы соблюсти закон и не оказаться перед необходимостью расторгать договор из-за его неоплаты, большинство застройщиков сейчас практикует оплату через аккредитив.
То есть такой счет в банке, на котором переведенный вами деньги будут лежать до тех пор, пока получатель денежных средств. Вы переводите на этот счет деньги после подписания ДДУ, а застройщик получает их после регистрации ДДУ в Росреестре.
На этом наша пошаговая инструкция заканчивается покупки новостройки заканчивается. О том, как принимать квартиру в новостройке и оформлять ее в собственность – читайте в других статьях.
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Виктор28 марта 2017 г.
Спасибо
Виктор28 марта 2017 г.
А вот тут в ютюбе нашел видео семинар где рассказывают как правильно подготавливать документы и проверять перед покупкой https://www.youtube.com/watch?v=TXL5p2OiAkQ на сколько эта информация сейчас актуальна?
павел28 марта 2017 г.
Подскажите в этом видео раскатывают по этапам какие надо запрашивать документы при покупке квартиры https://www.youtube.com/watch?v=TXL5p2OiAkQ на данный момент (2017 год) эта информация актуальна?
Написать отзыв