Все новостройки Подмосковья
С 12 мая 2016 г. вступил в силу Федеральный закон № 139-ФЗ, предусматривающий уголовную ответственность за привлечение денежных средств граждан в крупном размере в нарушение законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.
О том, насколько эффективна будет новая законодательная мера, рассказали юристы девелоперских и консалтинговых компаний.
Принятие закона, предусматривающего дополнительную ответственность застройщиков, вполне логично. Законодатели стараются избежать новой волны обманутых дольщиков.
Хотя та уже зарождается: как сообщили в июне 2016 г. РИА Новости со ссылкой на замминистра строительства и ЖКХ РФ Олега Бетина, в 1 квартале этого года наблюдается тенденция роста фирм-банкротов, недостроев и, как следствие, числа дольщиков, попавших в неприятную ситуацию.
Суть новеллы
Итак, что предполагает поправка? Уголовную ответственность за экономическое преступление.
В ФЗ-№ 139 предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости в крупном размере (выше 3 миллионов рублей) наказывается обязательными работами на срок до 360 часов либо исправительными работами на срок до 1 года, либо принудительными работами на срок до 2 лет, либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до 1 года или без такового.
То же деяние, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно в особо крупном размере (5 миллионов рублей), наказывается обязательными работами на срок до 480 часов либо исправительными работами на срок до 2 лет, либо принудительными работами на срок до 5 лет, либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы до 2 лет или без такового.
В норме содержится оговорка, напоминает Наталья Баранкова, юрист компании АО "Пересвет-Инвест": лицо, привлекшее денежные средства в обход ФЗ № 214, «освобождается от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) возмещена в полном объеме и (или) если указанным лицом приняты меры, в результате которых многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости введены в эксплуатацию».
Спорные схемы
В настоящее время самой безопасной схемой покупки квартиры в строящемся проекте является заключение договора долевого участия (или договора цессии как частного случая).
Кроме того, законом предусмотрена схема участия в жилищном кооперативе и приобретение жилищных сертификатов застройщика, рассказывает Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер-недвижимость» Rambler&Co. В тоже время все еще существуют спорные схемы инвестирования стройки за счет средств граждан, такие как предварительные договоры купли-продажи квартир, договоры соинвестирования, суррогатные «ЖСК», различные векселя.
«Все эти схемы ненадежны и могут привести к потере денежных средств со стороны конечных потребителей», - уверен Владимир Шмаков, Директор департамента правового сопровождения недвижимости PSN Group.
Вексельная схема такова: юрлицо, которое работает с застройщиком, заключает с потенциальным покупателем квартиры договор займа. Затем по нему в обмен на деньги выдает векселя. Покупатель приходит с этими векселями к застройщику и заключает предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому обе стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи, в рамках которого векселя выступают в качестве обеспечения обязательства со стороны покупателя.
После сдачи дома госкомиссии и регистрации права собственности застройщика на созданный объект недвижимости заключается основной договор купли-продажи.
Если застройщик объявляет себя банкротом, и стройка останавливается, то у покупателей квартир остаются лишь ничего не стоящие векселя, объясняет Александр Зарицкий, Руководитель управления земельно-имущественных отношений Heads Consulting.
Более того, государственной регистрации подлежат только договоры лоевого участие. Отсутствие регистрации открывает застройщику широкие возможности как для нецелевого расходования средств и вывода их через подставные фирмы, так и для прямого мошенничества, уточняет Татьяна Рейхардт, заместитель генерального директора компании «Мобил Строй XXI».
Кстати, если при покупке жилья по договору долевого участия клиент рассчитывается наличными напрямую с застройщиком, эта сделка также считается незаконной, обращает внимание Эмиль Захаряев, управляющий партнер Rezidential Group.
Тут есть нюанс: в ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» чётко указано: застройщик при строительстве любого объекта жилой недвижимости, разрешение на строительство которого получено после 1 марта 2015 года, может привлекать средства только по ДДУ.
Тем не менее, нет никаких решений суда о том, что застройщики, привлекая деньги граждан по предварительному договору, привлекают их в обход законодательства, - рассуждает руководитель отдела юридического сопровождения клиентов KalinkaGroup Мурат Бороков.
Другие схемы привлечения денег: уступка прав по инвестдоговорам, договор купли-продажи будущей вещи, - также законны. Почему? Потому, что нет четко формулировки, что такое «привлечение денежных средств граждан»? Также необходимо решение суда о том, что кроме ДДУ любой другой способ в реальности прикрывает привлечение денежных средств.
Возможные последствия
Некоторые юристы полагают, что под действие нового закона могут попасть компании, на которые он как бы «не был рассчитан». А маленькие строительные фирмы и артели, строящие дома на несколько семей. Если такой дом имеет общие помещения, пусть это даже чердак или подвал, он может быть признан многоквартирным.
Соответственно, взяв предоплату за строительство подобного здания, небольшая компания может попасть под ответственность просто по незнанию, объясняет Татьяна Рейхардт.
Организовывать все в соответствии с 214-ФЗ при таком строительстве накладно, но если подвал и чердак разделены на секции по границе частей дома, то он уже не подпадает под действие закона и его можно спокойно строить.
Эффективность под вопросом
Оценить действенность нового закона можно будет примерно через год-полтора, полагают эксперты: именно такой период времени обычно проходит от обмана клиентов застройщиком, до коллективных жалоб в прокуратуру и другие надзорные органы. Если доля обращений граждан по этому поводу снизится, можно будет говорить о положительном влиянии поправок на правовую атмосферу страны.
А в настоящий момент прогнозы юристов и девелоперов относительно эффективности новеллы разделились. Эмиль Захаряев полагает, что возможность осуществления уголовно-наказуемых махинаций отпугнет многих недобросовестных застройщиков, говоря о том, что порой важна не строгость наказания, а его неотвратимость.
«Изменения в кодексе помогут снизить количество недобросовестных застройщиков на рынке, повысят уровень доверия к компаниям-застройщикам и положительно скажутся на репутации инвестиционно–строительной отрасли, - уверен Владимир Шмаков, Директор департамента правового сопровождения недвижимости PSN Group.
С коллегами согласен Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвест», полагая подобную радикальную меру «наиболее действенной».
В то же время Мурат Бороков, руководитель отдела юридического сопровождения клиентов Kalinka Group сомневается, что данное изменение в Уголовном кодексе что-то изменит: «Поправкой предусмотрено освобождение застройщика от ответственности, если он вернёт полученные деньги или введёт здание в эксплуатацию вовремя. Огромное количество крупных застройщиков, привлекают денежные средства не по ДДУ, и формально они имеют на это право».
В уголовном законодательстве уже есть статья за мошенничество, напоминает Рената Беляева, руководитель юридического департамента семейства компаний KASKAD Family. Привлечение к уголовной ответственности возможно только в отношении физлиц, а круг субъектов ответственности законом не установлен.
Поэтому нельзя сказать заранее, кто действительно будет нести ответственность по данной статье: обычные сотрудники организации, получающими зарплату (будь то риэлторы, бухгалтера), или конечные бенефициары, которые могут быть даже не включены в цепочку «схемы привлечения денежных средств».
К моменту выявления нарушений 214-ФЗ вернуть деньги может быть уже проблематично. Поэтому, полагает юрист, гораздо эффективнее было бы проработать вопрос о гарантии завершения строительства объектов.
Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья» также уверен, что уголовная ответственность не даст никакого эффекта, поскольку к финансовым преступлениям нужно применять финансовые наказания, и запрещать вести бизнес лицам, которые допустили финансовое преступление. Данная законодательная инициатива принесет лишь дополнительную психологическую нагрузку на благонадёжных застройщиков.
На возврат средств или получение компенсации дольщику закон никак не влияет, обращает внимание старший юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Дронов.
Новелла способна вызвать рост стоимости строящегося жилья на величину до одного процента, поскольку застройщики будут закладывать дополнительные риски в стоимость жилья, полагает Татьяна Рейхардт. А риск недостроя будет чаще страховаться не в собственных дочерних страховых компаниях, а у крупных страховщиков.
В целом, на фоне экономического кризиса положение добросовестных застройщиков в юридическом смысле пока на рынке ухудшается, сетует Василий Шарапов, объясняя, что законодатель вводит новые законы, налоги, административные барьеры, не разбираясь деталях, в том числе в том, кто из застройщиков ведет дела по закону, а кто его целенаправленно нарушает.
«Обстоятельства могут в одночасье сделать из вполне благонадежного и ответственного застройщика неблагонадежного банкрота, - подтверждает Оксана Сторожук, директор подразделения ГК «Сибпромстрой», объясняя, что компания строит на собственные средства, не привлекая деньги граждан для долевого строительства. Это позволяет продавать жильё не по ДДУ – впрочем, подобных примеров на рынке мало.
(ГК «Сибпромстрой» вышла в столичный регион с двумя проектами ЖК «Альтаир» и ЖК «Зеленоградский». Политика компании – «не кредитоваться у населения»).
ЖК Альтаир
К эффективным мерам эксперты отнесли постепенное повышение финансовой и инвестиционной грамотности населения, разъяснительную работу и проверку деятельности организаций, привлекающих деньги населения.
«Пока люди готовы верить в чудо и нести деньги мошенникам, обещающим квартиры за полцены, не читая документацию и договоры, справиться с махинациями в этой среде не удастся», - резюмирует Татьяна Рейхардт.
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Написать отзыв