Все новостройки Подмосковья
Зеленоград (Зеленоградский АО Москвы) расположен в 18 км от МКАД по «старому» Ленинградскому шоссе — трассе М-10. Его статус уникален: это одновременно один из десяти крупнейших городов московской агломерации и столичный район. Численность его населения — около 240 тысяч человек.
Зеленоград: вид с воздуха
Островок столицы далеко за МКАД
Зеленоград находится строго к северо-западу от Москвы, сразу за Химками. Среди городов столичного «ближнего пояса» он входит в десятку крупнейших, при это являясь самым маленьким из московских административных округов. Это один из старейших столичных эксклавов — городских территорий, не имеющие общих границ с основной частью города. Интересно, что при всем при этом из всех городов-спутников Москвы Зеленоград — самый уделенный.
Из уникальности статуса города следует и его главное преимущество: собственники жилья в Зеленограде могут получить московскую регистрацию, значительно упрощающую доступ к наиболее развитым и хорошо финансируемым относительно других регионов страны системам здравоохранения, социального обеспечения, дошкольного воспитания и среднего образования.
С другой стороны, переезжающим в Зеленоград из «большой Москвы» нет смысла беспокоиться о сохранении регистрации на ее территории. А это один из существенных факторов выбора жилья в удалении от столицы.
Старое Крюково (старый город)
Зеленоград расположен на территории бывшего поселка Крюково и деревень Матушкино, Савёлки и Силино. Его территория относительно невелика — чуть более 3700 га, из которых 1700 застроены. Это примерно втрое меньше территории соседних Химок. Однако по численности населения Зеленоград их даже слегка опережает, а по плотности — превосходит втрое (почти 6400 человек на квадратный километр).
В городе 5 районов: Крюково, Матушкино, Силино, Савёлки и Старое Крюково (в порядке убывания численности населения). Матушкино, Силино, Савёлки и Старое Крюково расположены между трассой М-10 и линией Октябрьской железной дороги (Ленинградское направление). Самый большой район — Крюково — находится за ней.
Новый город
Молодой город советских электронщиков
Станция Крюково и одноименная деревня хорошо известны нам всем из школьных уроков истории и некоторых военных песен: в 1941 году здесь проходила главная линия обороны советских войск. Однако сам город Зеленоград совсем юн: он был основан только в 1958 году.
Согласно первоначальным планам, Зеленоград должен был стать центром легкой промышленности, куда предполагалось вывести все московские текстильные предприятия, а заодно переселить их сотрудников. Однако в итоге этого не произошло, поскольку в 1962 году город был переориентирован на развитие электроники и микроэлектроники в рамках мегапроекта «Научный центр».
К 1966 году в состав этого научно-производственного объединения входило шесть НИИ и пять заводов. Те, кто застал времена СССР, помнят, что раньше Зеленоград был городом режимных предприятий и секретных институтов, охранявшимся особым образом. С тех пор и осталось название «русская Силиконовая долина».
В подчинение Москве Зеленоград передали в 1963 году, а в 1968 он получил статус отдельного района столицы. Поселок Крюково в состав города был включен в 1987-м. В 1992-м Зеленоград получил статус одного из административных округов Москвы, а в 1995-м — статус города в составе Москвы, как субъекта Федерации. С тех пор это единственный в России город в городе.
НИИ Молекулярной электроники (НИИМЭ)
Город-головоломка
Одной из достопримечательностей Зеленограда является экспериментальная нумерация домов (их здесь называют «корпусами»). Большая часть города разделена на микрорайоны, каждому из которых вместо названия присвоен номер. Всего их 18, однако присутствуют не все номера.
Например, в городе нет 13-го микрорайона, а на местном сленге так называют кладбище. Отсутствует на данный момент также 17-й, а 19-й представляет собой одно единственное здание — корпус 1925 на улице 1 Мая в Крюково, на местном жаргоне именуемый «Цыганской башней». В общем случае номер дома (корпуса) состоит из номера микрорайона и номера собственно строения, поэтому он может быть трех- или четырехзначным.
При этом, в городе есть также улицы и переулки с обычной нумерацией. Одним словом, для человека, попавшего в Зеленоград впервые, он является настоящей головоломкой. Так же это является иногда проблемой для заполнения различных анкет, особенно в Интернете, т.к. система не понимает «адрес без улицы».
Предполагается, что № 17 дадут новому микрорайону «Жемчужина Зеленограда», также в городе появится новый № 22, который получит недавно заселенный микрорайон «Кутузовская слобода». № 23 также появился недавно, его получил микрорайон «Зелёный бор». № 21 закреплен за резервной площадкой под застройку на территории коммунальной зоны Александровка и промзоны Малино.
Здесь находятся так называемые «развалины ЦИЭ» — Центра информатики и электроники, крупного нереализованного советского проекта, от которого остался только Институт проблем проектирования в микроэлектронике РАН и остовы нескольких недостроенных зданий, часть которых были переоборудованы в таможенные терминалы.
«Цыганская башня»
Обетованный северо-запад
Если оценивать экологическую обстановку в Зеленограде, то начать надо с того, что расположение относительно Москвы город занимает наиболее выгодное положение. Как известно, воздушные массы в столичном регионе перемещаются с северо-запада на юго-восток, таким образом, московский смог и выбросы сносятся в противоположном от Зеленограда направлении. Тем более, что большинство наиболее одиозных московских «грязных» предприятий находятся на юге, юго-востоке и востоке столицы. Воздух из соседних Химок также сносится к Москве.
В самом городе преобладают предприятия электронной и микроэлектронной промышленности — производства интегральных микросхем, пластиковых карт, навигационных систем и пр., а также несколько отраслевых КБ и НИИ.
Если оценивать Зеленоград как административный округ Москвы, то из всех он характеризуется наиболее чистым воздухом. Конечно, он не такой чистый, как в лесу, но нужно понимать, что это все же город, а не коттеджный поселок. Здесь много автомобилей и есть собственный мусоросжигательный завод.
Периодически от жителей отдельных районов поступают жалобы на запах гари, который является следствием сжигания остатков леса на участках, выделенных под жилищное строительство. Проблема действительно существует, однако очевидно, что она имеет временный характер.
Зеленоград — экологически чистый город
Из 3722 га площади города 1115 га, согласно официальным данным, являются территориями, подпадающими под определение «природный комплекс». Это лесопарковые зоны, водоемы, зеленые насаждения и сельскохозяйственные угодья. Если посмотреть на карту, то действительно можно увидеть, что старая часть города (без Крюково, т. е. выше железной дороги) наполовину закрашена зеленым, все жилые кварталы окружены лесом, а предприятия отделены от них и расположены по периметру города.
Через всю его территорию протекает река Сходня, в городской черте есть несколько обустроенных парков, озер и больших прудов. Еще в советские годы в лесопарковых зонах Зеленограда были построены два детских санатория (причем один из них — бронхолегочного направления) и социальный пансионат «Никольский парк». Одним словом, город оправдывает свое название.
Крюково внутри менее зеленое, но по периметру также окружено лесами, а предприятий здесь значительно меньше.
Конечно, есть и проблемы. В период аномальной жары 2010 года зеленым насаждениям Зеленограда был нанесен значительный урон: погибли более 6 тысяч деревьев хвойных пород. На данный момент лесное хозяйство еще не полностью восстановлено.
Большой пруд, вид на центральную площадь
Транспортная ситуация
Внутригородская транспортная сеть образована 26 автобусными маршрутами. Критичных ситуаций с пробками внутри города не наблюдается, однако есть проблема, обусловленная тем, что Зеленоград фактически разделен надвое железной дорогой. Крюково и старый город соединяют всего два путепровода — шестиполосная эстакада на Панфиловском проспекте и четырехполосная на ул. Радио.
При этом большинство предприятий, все вузы и профессиональные учебные заведения, городская больница и большая часть культурных объектов расположены в старом городе, а, например, роддом, травмпункт и стоматологическая поликлиника — в Крюково.
Для решения этой проблемы в градостроительный план было включено строительство эстакады в районе платформы Малино и туннель южнее у платформы Алабушево. Однако, исходя из текущей экономической ситуации, сложно сказать, когда эти планы будут реализованы.
В Зеленоград, помимо шоссе М-10, известного своими пробками чуть ли не на всем протяжении Химок, можно добраться также по Пятницкому шоссе, которое проходит двумя километрами южнее Крюково и фактически является дублером Ленинградки. Однако для жителей старого города этот путь менее удобен по причине, изложенной выше.
Хорошая новость заключается в том, что, двигаясь по Московскому проспекту, можно пересечь М-10 и, проехав 3 км, попасть на трассу М-11 (новое Ленинградское шоссе). Плохая — в том, что эта дорога платная.
Мы собрали в таблицу все варианты проезда из Зеленограда в Москву на автомобиле.
| Дорога | ||||||
| М10 | М11 | Пятницкое шоссе | ||||
| Без пробок | В часы пик | Без пробок | В часы пик | Без пробок | В часы пик | |
| Старый город | 35 мин | до 1.5 час | 25 мин | 40 мин | 45 мин | до 1.5 час |
| Крюково | 50 мин | до 1.5 час | 35 мин | до 50 мин | 40 мин | до 1.5 час |
Дорога на автобусе или маршрутке из Зеленограда до станции метро «Речной вокзал» занимает от часа до полутора. До станции метро «Пятницкое шоссе», что в Митино, ехать час — час-пятнадцать.
Кроме того, в городе есть три железнодорожных станции Октябрьского направления — Алабушево, Крюково и Малино. Электричка от Крюково до Ленинградского вокзала идет 45-60 минут, Экспресс «Ласточка» - примерно 35 минут. Промежуточные остановки в Москве есть у станции МЦК «Лихоборы» и у станции метро «Петровско-Разумовская».
Дорога от Зеленограда до аэропорта «Шереметьево» на автомобиле займет 20-25 минут.
Новая развязка на въезде в Зеленоград откроется осенью 2016 года
Городская инфраструктура
Ситуация с медицинским обслуживанием, школами и детскими садами в Зеленограде примерно такая же, как и в среднем по Москве. Из государственных медицинских учреждений в городе работают 4 взрослых, 4 детских и 2 стоматологических поликлиники, роддом и больница, включающая дневной стационар. Общее количество муниципальных школ и детских садов — 136.
Согласно данным официальной статистики, дефицита мест в образовательных и дошкольных учреждениях жители города не испытывают. Мнения самих зеленоградцев на это счет разнятся в зависимости от географии их проживания, но в целом, учитывая количество детских учреждений, подходящий вариант можно найти всегда.
Имеются также художественные, спортивные и музыкальные школы, детские досуговые центры. Средние специальные учебные заведения — Медицинский колледж № 8 и Политехнический колледж № 50.
Есть в городе и собственный вуз — Национальный исследовательский университет «МИЭТ», где готовят специалистов в области электроники и информационных технологий. Также в Зеленограде расположены два факультета МГПУ — делового администрирования и педагогический.
Национальный исследовательский университет «МИЭТ»
Из учреждений культуры имеются городской драмтеатр, дворец творчества детей и молодежи, культурный центр (бывш. ДК) «Зеленоград», ДК МИЭТ, два выставочных зала и краеведческий музей.
Много внимания в городе уделяется физкультуре и спорту, о чем говорит число спортивных сооружений. Это футбольный стадион «Ангстрем», универсальный спорткомплекс «Орбита», футбольно-регбийный стадион «Элион», спорткомплекс МИЭТ, ледовый дворец «Зеленоградский» и картодром «Назарьево».
Также в городе есть множество торговых центров, супер- и гипермаркеты, магазины бытовой техники и стройматериалов — все, что необходимо для полноценной жизни.
К сожалению, с работой дела обстоят не так хорошо, особенно это стало ощутимо с наступлением экономического кризиса. Если не считать внутреннюю инфраструктуру, которая в любом случае не может занять всех желающих, то городские предприятия давно не работают на полную мощность. Сказывается также и значительное отставание отечественной электронной промышленности от зарубежной. Порядка 30-40 тысяч зеленоградцев каждое утро едут на работу в Москву.
В сам же город при этом на работу подтягиваются жители Солнечногорска, Дедовска и других населенных пунктов поменьше. Конечно, для тех, кто работает удаленно или занят бизнесом, эти обстоятельства не играют большой роли.
Городской драмтеатр
Выбираем жилье
По состоянию на конец сентября — начало октября 2016 года в городской черте Зеленограда продаются квартиры в двух новых жилых комплексах, которые мы уже упоминали выше — это ЖК «Зеленый бор» (мкрн. № 23) и ЖК «Жемчужина Зеленограда» (здесь будет мкрн. № 17). Оба ЖК расположены в Крюково, то есть в новом городе.
Те, для кого московская регистрация не имеет принципиального значения, могут рассмотреть еще насколько вариантов вблизи границы города, но за ее пределами. Это ЖК «Новый Зеленоград», строящийся на Кутузовском шоссе, на полпути от Крюково к Пятницкому шоссе (т. е. примерно в километре от городской черты), ЖК «Мелодия леса» и «Первый Андреевский» в поселке Андреевка (1-2 км от Крюково) и поселок таунхаусов «Назарьевские пруды» не далеко от Ленинградского шоссе у восточной границы старого города.
ЖК «Зеленый бор»
Обособленный микрорайон на месте бывшей промзоны, уже получивший собственный № 23, расположен в восточной части Крюково, рядом с лесом и Кутузовским шоссе. Поблизости расположены еще две промзоны с действующими предприятиями. Генпланом предусмотрено строительство четырнадцати монолитно-кирпичных корпусов переменной этажности (7-11-13 и 17 этажей), с собственным торговым центром «Столица» и подземным паркингом.
На данный момент построено 7 корпусов, продажа квартир ведется активно, в наличии их осталось совсем немного. Верхний комфорт-класс, стоимость квадратного метра — 106-116 тыс. рублей.
Рядом с ЖК есть школа на 550 мест с блоком начальных классов на 300 мест, а также детский сад на 280 мест.
ЖК «Зеленый бор»
ЖК «Жемчужина Зеленограда»
Новостройка на западной окраине Крюково, рядом с Георгиевским шоссе, каскадом Кукуевских прудов и частной жилой застройкой. В перспективе здесь будет построено 11 монолитных домов высотой 10-18 этажей, серий Град-1М и Град-4М, сейчас их пока 5. Квартиры — студии, одно-, двух- и трехкомнатные, без отделки.
Проектом предусмотрена школа на 1100 мест, два детсада на 220 и 250 мест, ФОК, торгово-развлекательный и культурно-просветительский центры, лыжная база и около 5,5 тысяч парковочных мест в подземных и наземных паркингах. Однако на данный момент эти объекты не построены, а вся социальная инфраструктура расположена по другую сторону оживленной трассы — Георгиевского шоссе. Рядом с ЖК расположена бывшая промзона ЦИЭ, которая используется для игр в страйк- и пейнтбол.
В общей сложности в ЖК будет около 8 тысяч квартир — студий, одно-, двух- и трехкомнатных. Базовый комфорт-класс, стоимость квадратного метра — 67-110 тыс. рублей.
ЖК «Жемчужина Зеленограда» (проект)
ЖК «Новый Зеленоград»
Это самая крупная из зеленоградских новостроек, расположенная, впрочем, уже за городской чертой, на территории деревни Рузино, примерно посередине между Крюково и Пятницким шоссе. В рамках проекта планируется строительство 39 жилых домов высотой от 7 до 17 этажей, между которыми расположатся бульвары и аллеи, центральная площадь, наземные и подземные паркинги.
Проект достаточно амбициозен, все здания возводятся по индивидуальным проектам архитектурного бюро «SPEECH Чобан&Кузнецов».
ЖК «Новый Зеленоград» (проект)
Согласно генплану, здесь будет большой жилой массив европейского стиля, полностью обеспеченный всей необходимой инфраструктурой: двумя школами, пятью детскими садами, поликлиниками, ФОКом, многофункциональными центрами, спортивными площадками и зонами отдыха. Но если этим планам суждено осуществиться, то нескоро: на данный момент строятся только три первых корпуса, которые будут завершены в 2016-2017 гг.
Квартиры можно купить как с отделкой, так и без, стоимость доступная — от 61 до 98 тыс. рублей за квадратный метр.
ЖК «Новый Зеленоград» (стройка)
ЖК «Мелодия леса»
ЖК расположен в 2-х километрах к западу от Крюково и примерно на таком же расстоянии от Пятницкого шоссе, на окраине поселка Андреевка. Соседствует с лесом и частной жилой застройкой, а также с неосвоенным участком земли, отведенным, судя по всему, также под строительство. Лес окружает территорию ЖК с трех сторон, рядом расположено озеро. Имеется собственная подъездная дорога.
Комплекс состоит из семи 12-этажных башен и одного 12-этажного многоподъездного дома. Каждая башня рассчитана в общей сложности на 108 однокомнатных и двухкомнатных квартир. В большом боме имеются также «трешки». На данный момент 6 башен уже построены и 4 введены в эксплуатацию, седьмая и многоподъездный дом — возводятся.
Квартиры в пяти башнях проданы, в двух и в большом доме продаются по ДДУ. На территории строится детский сад, многоуровневые паркинги, будут обустроены детские и спортивные площадки, а также прогулочные зоны отдыха.
Сегмент — доступный комфорт-класс, стоимость квадратного метра — 56-71 тыс. рублей.
ЖК «Мелодия леса» (проект)
ЖК «Первый Андреевский»
ЖК состоит из трех 17-этажных многоподъездных корпусов серии П44-К, которые не нуждаются в представлении. Расположен в центре поселка Андреевка, примерно в километре от Крюково. Собственной инфраструктуры нет. Стоимость квадратного метра — 66-72 тыс. рублей.
ЖК «Первый Андреевский» (стройка)
ЖК «Назарьевские пруды»
Поселок Таунхаусов у восточной границы старого города. Планировалось также строительство частных коттеджей. На данный момент завершена только половина I очереди, дальнейшая судьба проекта неясна.
Учитывая удаленность от городской инфраструктуры, неопределенный статус строительства и общую тревожную ситуацию на рынке малоэтажного жилья, перспективность данного ЖК представляется сомнительной. Стоимость квадратного метра — 61-75 тыс. рублей.
ЖК «Назарьевские пруды»
| Название | Застройщик | Местоположение | Описание | Предложение |
| ЖК «Зеленый бор» | «Промстройинвест-М» («Моспромстрой») | Крюково, ул. Радио, вл. 11 (мкрн. № 23) | Монолит-кирпич, 7-17 этажей, без отделки, потолки 2,8 м, прект реализован примерно наполовину, часть корпусов продана, часть заселяется, в строящихся продажа по ДДУ. | 1-комнатные — 4,6-4,9 млн. руб. 2-комнатные — 4,5-7,2 млн. руб. 3-комнатные — 8,4-9,8 млн. руб. |
| ЖК «Жемчужина Зеленограда» | «Мортон» | Крюково, Георгиевский пр-т (в будущем мкрн. № 17) | Монолит серий серий Град-1М и Град-4М, 10-18 этажей, без отделки, потолки 2,7-3 м, 2017-2018 | 1-комнатные — 2,6-4,2 млн. руб. 2-комнатные — 3,8-5,7 млн. руб. 3-комнатные — 5,5-8 млн. руб. |
| ЖК «Новый Зеленоград» | «Кутузовское-1» | д. Рузино, 1 км от Крюково | Монолит-кирпич, 7-17 этажей, с отделкой и без, потолки 3 м, 2016-2017 | 1-комнатные — 2,5-3 млн. руб. 2-комнатные — 3,1-4,6 млн. руб. 3-комнатные — пока не продаются |
| ЖК «Мелодия леса» | «Сапсан» | п. Андреевка, 2 км от Крюково | Монолит-каркас, 12 этажей, без отделки, потолки 2,8 м, 2016-2017 | 1-комнатные — 2,1-3,3 млн. руб. 2-комнатные — 3,8-5,2 млн. руб. 3-комнатные — 4,3-5,3 млн. руб. |
| ЖК «Первый Андреевский» | «ДСК-1» | п. Андреевка, 1 км от Крюково | Панель П-44К, 17 этажей, без отделки, потолки 2,7 м, конец 2017 | 1-комнатные — 2,8-2,9 млн. руб. 2-комнатные — 4,1-4,2 млн. руб. 3-комнатные — пока не продаются |
| ЖК «Назарьевские пруды» | «Стройиндустрия» | д. Елино, 1 км от Ленинградского шоссе | Таунхаусы, монолит-кирпич, 2-3 этажа, без отделки, потолки 2,7 м, I очередь частично построена, по II и II Ш нет данных | 5,4-6,6 млн. руб. |
Рынок вторичного жилья
Рассматривая вторичный рынок Зеленограда (внутри городской черты), нужно исходить из того, что это столичный округ. «В настоящее время средняя стоимость квартир на вторичном рынке составляет порядка 122 тыс. рублей за квадратный метр.
Причем Зеленоград традиционно является одним из самых недорогих районов «старой» Москвы, а предложение здесь довольно ограничено: сейчас на вторичном рынке жилья в этом административном округе продается менее 1,5 тыс. квартир», - комментирует Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер/недвижимость» Rambler&Co.
По данным специалиста, стоимость однокомнатных квартир на «вторичке» в Зеленограде начинается примерно от 3 млн. рублей. Дешевле — от 2,5 млн. рублей — можно найти небольшие студии в старом фонде. Такой ценник вполне можно считать адекватным для столичного района со сложившейся инфраструктурой.
Действительно, если сравнивать с «однушками» в имеющихся новостройках в городской черте, где квартиры продаются в том числе и в недостроенных домах, то, в отличие от «большой» Москвы предложение получается более привлекательным. Хотя если исходить не только из числа комнат, а и из площади квартир, то квадратный метр в старом фонде получается пока ощутимо дороже. Впрочем, это общая тенденция.
Старый город, микрорайон № 8
Цены на двухкомнатные квартиры, по данным Ирины Пешич, управляющего директора брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», варьируются от 3,5 до 9,5 млн. рублей, на трехкомнатные — от 5,4 до 16,5 млн. рублей. Есть также на четырехкомнатные (от 7,5 до 28 млн. рублей) и 5-комнатные (от 14,2 до 32 млн. рублей), которые на первичном рынке города и окрестностей отсутствуют.
Как отмечает специалист основу имеющегося предложения на вторичном рынке Зеленограда составляют квартиры в типовых панельных домах (35%) и панельных домах улучшенной планировки (около 25%). Есть также предложения в монолитно-кирпичном фонде и в «панельках» с малой кухней. Количество предложений в «хрущевках» исчезающе мало.
«На вторичном рынке Зеленограда есть и привлекательные предложения по рыночной стоимости, и квартиры, цена на которые несколько завышена. Стоимость завышена в основном на ипотечные квартиры, которые собственники по тем или иным причинам выставили на продажу, а также на инвестиционное жилье, которое несколько лет назад приобреталось как новостройка», - говорит Ирина Пешич.
Уровень комфорта города Зеленоград — 13,6 из 20
| Экологические характеристики | ||
| Зеленые массивы | 5 | 4.25 |
| Водоемы | 4 | |
| Отсутствие серьезных источников антропогенного загрязнения | 4 | |
| Визуальная среда | ||
| Связанностьгорода/района | ||
| Удобство перемещения внутри города/района | 4 | 3.6 |
| Доступность Москвы на общетсвенном транспорте | 3 | |
| Доступность Москвы на личном транспорте | 3 | |
| Связь с другими населенными пунктами | 4 | |
| Условия для работы внутри города | 4 | |
| Социальная инфраструктура | ||
| Детские сады | 5 | 4.25 |
| Школы | 5 | |
| Детские досуговые центры | 4 | |
| Учреждения культуры | 3 | |
| Здравоохранение | 5 | |
| Спорт и фитнес | 4 | |
| Культовые сооружения | 4 | |
| Торгово-развлекательная инфраструктура | 4 | |
| Качество среды обитания | ||
| Состояние городских инженерных коммуникаций | 3 | 3.5 |
| Развитость рынка недвижимости | 5 | |
| Парковки | 4 | |
| Доступность для инвалидов | 2 | |
| Риски и угрозы | ||
| Ухудшения транспортной ситуации | -1 | -2.0 |
| Недоразвития социальной инфраструктуры | -1 | |
| Ухудшения экологической ситуации | 0 | |
| Перенасыщения рынка недвижимости | 0 | |
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Написать отзыв