Что нужно знать, покупая квартиру в Подольске?

31 марта 2017 г. 67113 1 Екатерина Иванова (Пугач)

Подольск – один из крупнейших подмосковных городов-спутников. Здесь есть из чего выбирать жилье: много новостроек и жилых проектов в разработке, развитый вторичный рынок. Портал KVARTIRAzaMKAD.ru отобрал самые важные особенности города, которые могут повлиять на выбор и покупку квартиры в Подольске.

Подольск находится на юге Подмосковья, в 11 км от МКАД по Варшавскому или Симферопольскому шоссе. В 2015 г. в его состав вошли г. Климовск и поселок Львовский, площадь Подольска стала 4 039 га, а численность населения составила 293 тыс. человек (в 2016 г.). Активный рост и жилая застройка в Подольске начались в 2008 г. До этого город почти не выделялся на фоне остальных городов-спутников.

Границы, районы и герб г. Подольска

Подольск граничит на севере с московским поселком Щербинка, а на западе ближайший город Троицк, находящийся в составе Новой Москвы. Соседи на востоке – города Домодедово и Видное. Дальше по Варшавскому ш. находится г. Чехов.

В этой статье мы рассмотрим городскую среду только в границах самого Подольска, без учета Климовска, который претендует на отдельный обзор.

Транспортная доступность Подольска

Как и все Подмосковье, Подольск в часы пик создает высокий трафик на дороге и в общественном транспорте. Но по сравнению с другими городами-спутниками у него больше возможностей и альтернатив для жителей.

На автомобиле до МКАД по Варшавскому шоссе около 40 минут, а по Симферопольскому минут 30. По возможности жители Подольска выбирают Симферопольское шоссе, чтобы обойти пробку в Щербинке. Сделать это проще всего автовладельцам в восточной части города: не надо переезжать через ж/д пути и много съездов на шоссе.

Транспортная развязка Подольска

В Подольске пробки на центральной площади, участке Варшавского шоссе вблизи платформы Силикатная, на ул. Правды и на развязке возле ст. Весенняя.

Центральная площадь Подольска днем в будни

В Подольске находятся 4 ж/д станции. Это направление поездов очень вариативное, т.к. связывает через Москву многие города области. Электрички из Подольска, Чехова и Серпухова направляются в Дедовск, Нахабино, Волоколамск, Одинцово, Голицыно и Румянцево. Поэтому небольшой лайфхак для жителей Подольска – садиться в электрички, отправляющиеся хотя бы из Львовска, а не Чехова и Серпухова.

В столице электричка останавливается у десяти разных станций метро, но это не всегда выгодно по затратам времени и денег. Поэтому большинство жителей добирается до ближайшего метро Царицыно, до которой время в пути всего полчаса. Дальше следуют м. Текстильщики, ст. МЦК Новохохловская, м. Площадь Ильича, м. Курская, м. Комсомольская и м. Рижская.

До недавнего времени в Подольске была удобная сеть автобусов и маршруток, позволявших жителям с минимумом пересадок добираться до метро из микрорайонов, удаленных от ж/д станций. По данным на март 2017 г. число маршрутов сократилось из-за реорганизаций общественного транспорта в области.

До сих пор от автовокзала у платформы Подольск и окрестных районов ходит транспорт до станции м. Бульвар Дмитрия Донского и м. Южная (а так же Анино, ул. Академика Янгеля и Пражская). Время в пути составляет 1 час и больше. На неизвестный срок исчезли маршруты от мкр. Кузнечики до ст. м. Теплый Стан, от ст. Гривно до м. Бульвар Дм. Донского, от поселка МИС до м. Анино.

Автобусная остановка

Подводя итоги, можно сказать, что на машине эффективнее добираться по Симферопольскому шоссе, с целью сэкономить время - на электричке, а для перемещения по городу пользоваться многочисленными маршрутками и автобусами. Правда, в последнем случае цены за проезд ничуть не уступают московским тарифам.

Экология Подольска: выбираем лучшие по экологии локации

Комфорт проживания в Подольске сильно зависит от направления ветра. В дни, когда ветер с юга, жители не замечают соседства с действующими предприятиями, магистралями и МКАД. Если дует восточный или северо-восточный ветер, Подольск дышит атмосферными выбросами промзон Залинейного района.

Превышение предельно допустимых показателей диоксида азота наблюдается в мкр. Кузнечики, на ул. Ленинградская. Это новый район с плотной застройкой и высоким автомобильным трафиком.

Экология центральных районов Подольска загрязняется автомобильными выхлопами. В окрестностях ст. Силикатная и мкр. Красная горка негативно влияющий фактор северный и восточный ветра, которые приносят вредные выбросы из Залинейного района и Щербинки.

Где в таком случае покупать квартиру в Подольске с точки зрения благоприятной экологии? По возможности стоит выбирать кварталы вдали от крупных трасс и шоссе. Районы Высотный, Ивановский и Зеленовский наиболее зеленые и живописные, они удалены от основных источников загрязнения, но при этом удобно расположены. Чуть хуже, но не критично обстоит ситуация в районах Шепчинки, Межшоссейный и Красная горка. Район Кутузово зажат между промзоной и ключевыми магистралями, но имеет особое преимущество – сосновый лесопарк Елочки и свой миниатюрный водоем с пляжем.

Лесопарк «Елочки»

Через Подольск протекает р. Пахра, на берегу которой стоят местные достопримечательности - усадьбы Ивановская и Дубровицы и Парк отдыха. Сама река, к сожалению, считается недостаточно чистой для купания. В загрязнении виновны сточные воды Подольского аккумуляторного и кабельного заводов и птицефабрика. Воды Подольска содержат избыток аммонийного и нитратного азотов, нефтепродуктов, свинца и марганца.

Река Пахра

Инфраструктура Подольска

Подольск хорошо наладил собственную инфраструктуру и, в целом, не уступает столичным районам в ассортименте. На каждом шагу есть продуктовые магазины и ларьки, самые актуальные товары и услуги. В центре города сохранился крупный рынок. Любопытно, что лидером сетевого маркетинга является магазин алкогольной продукции «Красное и белое», который встречается чуть ли не в каждом квартале.

Торговый комплекс в Подольске

Гипермаркет «Глобус» на окраине Подольска

Центральная площадь Подольска

Бизнес-центр в Подольске

Крупные ТЦ сосредоточены в центральных районах Подольска. Пока единственным без собственного ТЦ остается мкр. Красная горка. Жителям Кутузовского района и Климовска удобнее всего ездить в гипермаркет «Глобус» и «Леруа Мерлен». Из развлечений в Подольске 2 кинотеатра, несколько боулинг- и бильярд-клубов, развлекательные центры, клубы, квесты, два досуговых центра для детей и взрослых. Есть Дворец молодежи, Дом культуры. Жители ходят гулять в Центральный городской парк на берегу Пахры, где работают аттракционы и проводятся мероприятия.

Спортивных секций и комплексов в Подольске очень много. Можно без проблем найти вид спорта по душе. Есть горнолыжный комплекс «Красная горка» и ледовый дворец «Витязь». В Парковом районе профессионально занимаются художественной гимнастикой и футболом. В районе Высотный находится Дворец спорта со стадионом.

Социальная инфраструктура Подольска такая же, как ситуация в большинстве городов Подмосковья. В детских учреждениях приемлемый уровень образования, но они переполнены. Ощущается сильная нехватка детских садов. Больше всего дошкольных учреждений в районе Кузнечик. Это спальный район недавней застройки, поэтому тут садов по 2 штуки на квартал.

Школ тоже мало для такого крупного города. Но среди них есть специфические: музыкальная, воскресная, вечерняя, несколько лицеев, гимназий и интернатов. Есть возможности для получения профильного высшего образования: медицинское училище, гуманитарный и технологический колледжи. Среди филиалов ВУЗов гуманитарный, экономический и политехнический институты.

Строящийся детский сад в мкр. Красная горка

Детский сад в Кутузово

Школа в мкр. недалеко от ст. Силикатная

Медицинской инфраструктурой жители Подольска в основном недовольны. Сложно найти хорошего специалиста, большие очереди в поликлиниках и ужасное оснащение мед. учреждений. Действительно на все население всего один крупный больничный комплекс в Зеленовском районе, а остальные учреждения маленькие и плохо укомплектованы персоналом и оборудованием.

В Подольске несколько православных церквей, мечеть и католическая церковь.

Троицкий собор в Подольске

Городская среда Подольска

Подольск приятный для прогулок спокойный город. На улицах и во дворах много детей и родителей с колясками. Это и не удивительно – даже в старых пятиэтажных кварталах новенькие яркие детские площадки. Невероятно редкое явление.

Детские площадки в Подольске в основном яркие и качественные

Но бывают и исключения

Уличное граффити в Подольске

Значительная доля горожан – семейные пары с детьми, молодежь. Люди активно участвуют в жизни города и неравнодушны к проблемам, стараются отстаивать комфортную среду. При этом здесь довольно безопасно, а уровень преступности невысокий.

В Подольске острая проблема нехватки парковочных мест. Многие кварталы и улицы заставлены машинами. Это заметнее всего в новых микрорайонах, например, в окрестностях станции Силикатная, но и в старых кварталах недостаточно машиномест.

По Подольску удобно перемещаться как пешком, так и общественным транспортом.

Основные каналы освещения событий в городе – новостной сайт и группы в соц. сетях. Здесь же многие горожане обсуждают насущные проблемы и делятся новостями. Официальный сайт Подольска так же достаточно информативен и регулярно обновляется.

Вторичный рынок Подольска

В Подольске на вторичном рынке огромное количество предложений. От квартир в старых панельных сериях и облупившихся двух- и трехэтажных домах до недавно заселенных микрорайонов.

Купить квартиру в панельном доме в Подольске

Жилой квартал в Подольске

Купить квартиру в кирпичной пятиэтажке Подольска

Панельные дома Подольска сконцентрированы в районах Кузнечики, Юбилейном и Фетищево, в окрестностях ст. Силикатная. В остальных районах «панельки» смешиваются с другими типами домов. В центральных районах преобладают кирпичные жилые дома, правда «сталинских» с высокими потолками и широкими подоконниками около десятка на весь Подольск. В районах Фетищево и Кутузово преобладает монолитная застройка. Монолитные дома стоят и в районе Красная горка.

Ценник на вторичном рынке в Подольске начинается от 73 тыс. руб. и достигает 97 тыс. руб. Купить недорогую квартиру в Подольске можно и от 56 тыс. руб. за кв. м. Правда, низкий ценник только у квартир на первых этажах и в старых домах. Есть предложения и до 150 тыс. рублей за кв. м., но это меблированные квартиры в домах центральных районов, с огороженной территорией и евроремонтом.

В районах на окраинах (Кузнечики, Юбилейный, Фетищево, Высотный) ценник самый низкий и редко выше 80 тыс. рублей за кв. м. Самые дорогие районы Подольска – Зеленовский, Межшоссейный, Центральный и Парковый.

Любопытно, что застройщики в Подольске любят балконы с округлыми элементами. Дома с такими фасадами постоянно попадаются в сданных и строящихся жилых комплексах. Правда разгадка кроется в небольшом ассортименте самих девелоперов, возводящих в Подольске однотипные по архитектуре здания.

Архитектура жилых домов Подольска

Сданные корпуса в ЖК «Московский Красная горка»

Обзор новостроек Подольска

В марте 2017 г. в Подольске на стадии активного строительства находятся 11 жилых комплексов. Еще 5 ЖК на стадии проектирования. Средний ценник за кв. м в Подольске 60-75 тыс. руб. (для объектов в активной стадии строительства). Купить квартиру в новостройке Подольска можно в пределах 3-6 млн. рублей в активно достраивающихся корпусах и даже недавно сданных. А на стадии котлована ценник всего 1-2 млн. рублей.

Ближе всего к Москве располагается монолитно-кирпичный ЖК «Рязановский» от ГК «ПЖИ». Стоимость кв. м 75-97 тыс. рублей за квартиры без отделки или с опцией отделки от застройщика. Два корпуса уже заселяются, сдача последнего дома в I кв. 2017 г. Минусы – плохая экология локации и соседство с промзоной, плюс – шаговая доступность от станции Силикатная.

ЖК «Кутузово» - еще один проект от ГК «ПЖИ» в одноименном районе Подольска. Правда, пока нет никакой информации о планах застройки.

ЖК «Плещеево» зарылся вглубь Залинейного района Подольска. Здесь будет построено три монолитно-кирпичных дома и детский сад. Сдача первых 2-х корпусов намечена на 2 квартал 2017 г.

Как и вся восточные микрорайоны, ЖК «Плещеево» находится в наименее выгодном положении по сравнению с остальными районами Подольска из-за влияния соседних промзон на экологию. Другая проблема – неудобно добираться до ж/д станции «Силикатная» и центра города. К тому же, в окрестностях всего 1 школа на несколько кварталов. Зато застройщик предлагает низкую цену. Стоимость квартир в новостройке от 59 до 65 тыс. рублей за кв. м. Купить квартиру можно с отделкой и без.

Один из самых крупных проектов Подольска – мкр. Красная горка. Здесь уже заселено 7 панельных корпусов ЖК «Красная горка» и на этапе котлована еще 1. В нем можно купить квартиру по демократичной цене от 44 до 67 тыс. рублей за кв. м. Есть опции с разными типами отделки.

ЖК «Красная горка»

Здесь же «ГлавГрадоСтрой» строит масштабный проект, состоящий из двух: монолитно-кирпичный ЖК «Московский» Красная горка 2 и кирпичный ЖК «Московский» Красная горка 3. Суммарно будет построено 6 корпусов.

Один из них уже сдан, а вот строительство и сдача остальных задерживается. Планируется, что дольщики ЖК «Московский 3» получат ключи в мае 2017 г., а дома в ЖК «Московский 2» будут сданы в 4м квартале 2017 г. Квартиры продаются без отделки по цене от 52 до 69 тыс. руб. за кв. м. В рамках проекта планируется построить взрослое и детское мед. учреждение. Это, конечно, хорошо, но школа и сад были бы актуальнее.

Строительство ЖК «Московский Красная горка»

Фасад построенного корпуса выглядит непрезентабельно

Купить квартиру в новостройке Подольска

Оба комплекса возводятся на границе с кладбищем Красная горка. Но жителей микрорайона больше беспокоит вопрос, когда же достроят детский сад и нехватка школы.

Чуть ближе к центру строится ЖК «Калужский» от того же застройщика «ГлавГрадоСтрой». Девелопер передвигал срок сдачи с 2015 на 2016 год, теперь же ввод в эксплуатацию намечается на 2 квартал 2017 г. Пока удручающе выглядит придомовая территория, на которой планируется сделать детскую и спортивную площадки. Тем не менее, квартир в продаже от застройщика почти не осталось. Ценник в этом ЖК составляет 82 – 90 тыс. руб. за кв. м.

ЖК «Калужский» в ожидании благоустройства придомовой территории

ЖК «Авеню» строится в центре города в 5ти минутах ходьбы от ж/д станции «Подольск». Это монолитно-кирпичный дом, где продаются квартиры сразу с черновой отделкой. На первых этажах планируется развлекательно-досуговый центр, где будут магазины, кафе, фитнес-центр, мед. центр и языковая школа. Компания «СтройИнвест» планировала сдачу в конце 2016 г., теперь же срок передвинут на 1 квартал 2017 г. Стоимость кв. м. в ЖК «Авеню» от 82 до 90 тыс. рублей по данным на март 2017 г.

Строительство ЖК «Авеню»

ЖК «Народный» от «ГлавГрадоСтрой» строится довольно необычно. Строящаяся часть дома примыкает к уже сданной части с жильцами и магазинами. Сдача намечена на IV квартал 2017г. Стоимость квартир без отделки от 56 до 82 тыс. рублей за кв. м. Еще два корпуса пока на стадии котлована, а квартиры в них продаются по договору предварительной продажи. Ввести в эксплуатацию эти корпуса планируется в 1 квартале 2018 г.

Строительство ЖК «Народный»

Сданный корпус и строящийся стыкуются друг с другом

ЖК «Шепчинки» от застройщика ООО «РПК» предполагает строительство 11 монолитно-кирпичных домов. Два корпуса сданы, а три строящихся дома планируется сдать к концу 2017 г. Застройщик серьезно задерживал сроки сдачи первых домов и был вынужден брать кредит на достройку. Кроме того, на такой огромный объем квартир не заложена социальная инфраструктура. Невозможно представить, как с нагрузкой справится местная школа и садик, и как такой проект получил разрешение. Думаю, можно надеяться, что город все-таки обяжет «РПК» обеспечить в следующих очередях необходимые учреждения. Купить квартиру в ЖК «Шепчинки» можно по цене от 65 до 93 тыс. рублей за кв. м.

Строительство ЖК «Шепчинки»

ЖК «Мкр. Северный» находится в восточной части Подольска и окружен промзонами. Застройщик МКП «УКРиС» обещает 179 тыс. кв. м жилья, а так же школу на 1100 мест, детские сады и мед. учреждения. Пока здесь только 2 монолитно-кирпичных корпуса: один уже заселяется, а второй будет сдан в середине 2017 г. Ценник на квартиры невысокий из-за неблагоприятного соседства с промзонами. Купить квартиру можно от 67 до 75 тыс. рублей за кв. м.

На этой же стороне Подольска строится ЖК «Южный». 5 панельных корпусов уже сданы и почти распроданы. В планах построить еще 7 монолитно-кирпичных корпусов, но в продажу они пока не поступили. Ценник на квартиры, оставшиеся в наличии в сданном доме, от 70 до 79 тыс. рублей за кв. м. При покупке можно выбрать квартиру с отделкой.

ЖК «Южный» в окружении промзон

ЖК «Бородино» привлекает своей комплексностью и близостью к лесопарку «Елочки». В проекте запланировано 12 монолитных корпусов, детский сад и школа, спортивный стадион и площадки. 5 домов уже сдано, еще три корпуса планируется ввести в эксплуатацию во II квартале 2017 г. Стоимость кв. м в ЖК «Бородино» от 62 до 112 тыс. рублей за кв. м. Цена зависит от готовности и расположения дома. Из недостатков – близость многополосной Объездной трассы Подольска, которая создает шум и негативно влияет на экологию.

Сданный корпус ЖК «Бородино»

Купить квартиру в ЖК «Бородино»

Строительство ЖК «Бородино»

На противоположной стороне Объездной дороги ГК «АРС» строит ЖК «Весенний». Это тоже самодостаточный монолитно-кирпичный комплекс с собственными образовательными учреждениями и спортивным центром. На этой же стороне находятся гипермаркет «Глобус» и «Леруа Мерлен».

Однако если вам нужно получить медицинскую помощь или по делам в центр города, местоположение ЖК «Весенний» играет против жильцов. До ближайшего и единственного надземного перехода придется идти 600 метров вдоль пыльной и шумной магистрали. Сам многоступенчатый переход выглядит разбитым и не приспособлен для людей с ограниченными возможностями и подъема колясок. И в случае, если вы собирались сходить в магазин «через дорогу», пройти тоже расстояние в другую сторону, а если в поликлинику – то прошагать 2 км. Поэтому многие жители новостройки добираются до центра города на маршрутках от гипермаркета, остановка которого находится в 1,5 км. по прямой.

Строительство ЖК «Весенний»

Сданный корпус ЖК «Весенний»

Стоимость квартир в ЖК «Весенний» по данным на март 2017 г. от 44 до 81 тыс. рублей за кв. м. Два корпуса уже сданы, еще один планируется сдать в конце 2017 г. Строительство двух последних корпусов еще не началось.

ЖК «АРС Триумф» застыл в стадии проектирования уже третий год. Площадка, на которой запланировано строительство – небольшой комплекс старых административных зданий, окруженный со всех сторон жилыми кварталами. Сама локация достаточно удачная для строительства и могла бы стать комфортным жилым пространством.

Территория застройки ЖК «АРС Триумф»

Аналогичная ситуация с проектом ЖК «Ново-Сырово». Пока лишь только анонс и никаких подвижек к реализации. Отчасти, дело в непривлекательности локации, а значит и невысоком спросе на такие квартиры. Микрорайон находится недалеко от ж/д ст. Силикатная, но на восточной стороне – в окружении промзон и рядом с оживленным шоссе.

Уже несколько лет в проекте находится ЖК «По Варшавскому шоссе» от застройщика «ЛСР Недвижимость М». Комплекс должен возводиться на участке промзоны в центре Подольска. Хотя локация привлекательная, стройка почему-то до сих пор не началась, и никакой информации о проекте уже давно нет.

Как видно, ассортимент новостроек в Подольске достаточно большой, но действительно заманчивых предложений немного. Во многих ЖК настораживают факты переносов сроков сдачи и отсутствие собственной социальной инфраструктуры. Не торопятся строиться и новые проекты, поэтому купить квартиру в Подольске на стадии котлована проблематично и рискованно.

Впечатления и выводы

Спрос на квартиры в Подольске высокий, поэтому лучшие предложения в новостройках и на вторичном рынке раскупаются быстро. Город привлекает компромиссным сочетанием развитой инфраструктуры, близости к Москве и экологией.

Есть «сезонные» неудобства: ухудшение экологии воздуха в дни, когда ветер дует с севера и востока, а так же часы пик с неизбежными пробками и толпами. Главными проблемами остаются переполненные образовательные учреждения и низкое качество мед. услуг.

Для покупки квартиры самые комфортные районы западные и центральные – Ивановский, Зеленовский, Межшоссейный, Высотный и Шепчинки. Можно найти дешевую квартиру в Подольске, но, как правило, низкая цена говорит о существенных недостатках локации или дома. Подольск хорошо подойдет для семейного проживания, несмотря на загруженность соц. учреждений, она не очень критична. Зато здесь много возможностей для развития детей, а во дворах хорошие детские площадки.

Подольск так же подходящий вариант для тех, кто здесь планирует работать, чтобы не ездить каждый день в столицу. Предпосылок к этому достаточно, т.к. в Подольске активно развивается инфраструктура и бизнес-сегмент.

Уровень комфорта г. Подольск 13.6 из 20

Экологические характеристики
Зеленые массивы	4	4.0
Водоемы	4
Отсутствие серьезных источников антропогенного загрязнения	3
Визуальная среда	5
Связанностьгорода/района
Удобство перемещения внутри города/района	4	4.2
Доступность Москвы на общетсвенном транспорте	4
Доступность Москвы на личном транспорте	4
Связь с другими населенными пунктами	5
Условия для работы внутри города	4
Социальная инфраструктура
Детские сады	4	4.4
Школы	4
Детские досуговые центры	5
Учреждения культуры	5
Здравоохранение	3
Спорт и фитнес	5
Культовые сооружения	5
Торгово-развлекательная инфраструктура	4
Качество среды обитания
Состояние городских инженерных коммуникаций	4	3.3
Развитость рынка недвижимости	4
Парковки	2
Доступность для инвалидов	3
Риски и угрозы
Ухудшения транспортной ситуации	-3	-2.3
Недоразвития социальной инфраструктуры	-3
Ухудшения экологической ситуации	-2
Перенасыщения рынка недвижимости	-1