Все новостройки Подмосковья
Переделкино Ближнее — это микрорайон в Новой Москве, который интенсивными темпами возводится в продолжение района Ново-Переделкино в 8 км от МКАД. Микрорайон начал строиться в 2011 году фактически «на полях», а в 2012 году его присоединили в Москве.
Территория Переделкино Ближнего граничит с Ульяновским лесопарком, с Боровским шоссе и деревней Рассказовка, с северной стороны проходит железнодорожные пути с платформой «Мичуринец», за которыми расположены престижные писательские дачи.
Территория микрорайона - около 130 Га. В будущем здесь, как прогнозируется, будет проживать порядка 37,2 тыс. жителей. Прогнозируемая плотность населения — 28,6 тыс. чел/кв. км, что можно считать довольно высоким показателем: в Москве этот показатель больше только у района Новокосино (29,6 тыс./кв.км).
Транспортная доступность
На автомобиле сюда можно добраться по Минскому или Боровскому шоссе. Но везде есть свои проблемы — чтобы попасть на Минское шоссе, надо миновать железнодорожный переезд, а поскольку здесь довольное интенсивное движение поездов, стоять на нем приходится иногда много времени.
Но во втором квартале 2017 года через пути будет открыт путепровод, который, как обещается, увеличит пропускную способность переезда с 600-900 машин в час до 1500.
Боровское шоссе славится своими заторами.
Алексей, житель Переделкино Ближнего: «Самые сильные пробки возникают традиционно в районе рынка. Возможно, это связано с нерегулируемыми светофорами».
Проблема выезда на Боровку будет частично решена со строительством дублера Боровского шоссе — Солнцево — Бутово— Видное, сейчас идет проектирование от Киевского шоссе до Боровского, а потом уже очередь дойдет и до продолжении трассы в сторону востока, но первым построят участок от Солнцево-Парка до платформы Мичуринец. Со сроками реализации проекта пока не все ясно. Но глава поселения уже согласовал 2 выезда из микрорайона на эту трассу — одну у платформы Мичуринец, другой у въезда с Лукинской улицы.
Выезд из микрорайона
Впрочем, по мнению некоторых активистов, строящаяся трасса окончательно поставит в вечную пробку Боровское и Киевское шоссе на въездах в город и будет использоваться не только как путь объезда, а наоборот, для въезда в город.
Еще одна возможная проблема для автомобилистов – парковка, так как подземные паркинги проектом застройки не предусмотрены. Для парковки выделены специальные карманы, но можно уже сейчас увидеть и автомобили, стоящие вдоль обочин.
Парковочные "карманы"
Вдоль всей улицы Федосьино, по дороге к ЖК «Переделкино Ближнее» располагаются автомобильные гаражи, мешающие проехать или пройти напрямую от 1 линии застройки на улицу Федосьино. И хотя гаражи уже частично снесли, на их месте возводится многоуровневый наземный гаражный, но не застройщиком.
Старые гаражи
Самим проектом предусмотрено 7 наземных паркингов, сроки реализации пока неизвестны. В 2017-2018 году новый гаражный комплекс на 800 машиномест должен появиться в Рассказовке.
Пока машины довольно часто паркуются вдоль обочин
В проекте предусмотрены въезды со стороны Боровского шоссе (в районе кругового движения и около АЗС). На перекрестке Федосьино — Лукинская планируют расширение дороги на одну полосу и установку светофора. Сами улицы внутри района не особенно широкие, и разделены условным бульваром.
Доступность на общественном транспорте пока не назовешь идеальной — в относительно пешей доступности (20 минут хотьбы частично через лесополосу) находится платформа «Мичуринец», от которой можно доехать за 25 минут до Киевского вокзала.
Платформа Мичуринец
Андрей, житель микрорайона: «От станции «Мичуринец» пешком по грязи, но там не все электрички останавливаются. От «Переделкино» пешком далеко, надо ехать на автобусе, а на ж/д переезде всегда утром и вечером дичайшая пробка».
Елена, жительница Переделкино Ближнее: «Эта дорога не безопасна для движения по ней жителей нашего квартала ввиду плохой освещенности, наличия ям, строительной техники».
По последним сведениям, к концу лета к «Мичуринцу» построят асфальтированную, кроме того, от платформы к микрорайону будет ходить городской автобус.
Можно доехать автобусом 707К до станции метро Саларьево. Этот маршрут делает в пределах Переделкино Ближнее несколько остановок, но ехать на нем можно до получаса, а в часы пик дорога может занять и 40 минут — наиболее интенсивные пробки возникают на улице Родниковой.
Автобусы в микрорайон заезжают
Еще один вариант — маршрутка №497 от Проспекта Вернадского. Остальной транспорт в микрорайон не заезжает, а подъезжает к его границам. Имеются еще маршруты от платформы «Переделкино» и которые затрагивают микрорайон «по касательной».
Маршрутные такси
Зато будущие перспективы более привлекательны. К сентябрю 2017 году должна открыться новая станция метро «Рассказовка». От разных домов микрорайона ее будет отделять расстояние от 300 метров до километра — сейчас можно наблюдать активные строительные работы.
Метро в пешей доступности станет подарком для жителей района, но подарком «с нагрузкой». «Рассказовка» — станет конечной станцией на Калининско-Солнцевской ветке, самой длинной ветке в столице. А значит, сюда будет приезжать на посадку «вся Новая Москва». Но это еще не все.
Строительство метро Рассказовка
К 2018 году здесь будет достроен одноименный ТПУ, которому предстоит объединить пассажиропотоки метро, автобусов и скоростного трамвая. На прилегающей территории осуществят расширение дорог, строительство пешеходных переходов, перехватывающих парковок на 650 машиномест и подземного паркинга на 110 мест.
Более того, на 50 Га разместят павильоны и офисно-гостиничные здания. Есть прогноз от Института Генплана, что к 2025 году пересадку здесь будут совершать более чем 210 тыс. пассажиров в сутки. И хотя до 2025 далеко, цифра выглядят чуть пугающе. Несмотря на то, что в целом жителям будет удобно добираться до Москвы, сутолоки на подступе к станции будет не избежать.
С другой стороны, к 2018 году будет завершено и ТПУ в районе станции «Саларьево» Сокольнической линии. Сейчас станция является конечной, но в будущем линию продлят еще на 4 станции и доведут до Коммунарки, в результате чего она «оттянет» часть «новомосковского» пассажиропотока. Кстати, еще один ТПУ планируется в районе ж/д платформы «Мичуринец».
По одной из версий, Калининско-Солнцевскую линию могут продлить до аэропорта Внуково, что может дать для жителей Ново-Переделкино как свои удобства, так и неудобства в виде дополнительного пассажиропотока из аэропорта.
Экология
С экологией на первый взгляд, все обстоит неплохо — в сторону Внуково идет Ульяновский лесопарк, с севера — старые дачи. Ульяновский лесопарк является частью лесозащитного пояса столицы и санитарно-защитной зоной, отделяющей жилую застройку от аэропорта Внуково. Есть беспокойство, что в процессе строительства трассы СБВ часть деревьев срубят под застройку, и экосистема будет нарушена. В общем, здесь может повториться история Химкинского леса.
Ульяновский лесопарк
Игорь, житель микрорайона: «Уже сейчас Ульяновский лесопарк сейчас активно уничтожают вместе с водоемами и речками, которые во многом уже превратились в сточные канавы».
Еще один аспект связан со строительством все той же СБВ. С одной стороны протестуют жители Рассказовки — шестиполосная трасса пройдет в непосредственной близости от домов. Тем более, Москомархитектура не скрывает, что трасса предназначена прежде всего, под грузовой транзит. Определенное беспокойство есть и у жителей Переделкино:
Максим, житель ПБ: «Реально трасса пройдет в непосредственной близости (50-60 метров, а не 100 метров, как врут в Москомархитектуре, от домов и 100-150 от детского сада)».
Гулять же жители микрорайона предпочитают ходить в лесок в районе платформы Мичуринец и в Чоботовский лес, который находится уже в Ново-Переделкино — в 1,5-2 км от ЖК.
Сергей, житель ПБ: «Чоботовский лес — прекрасное место и зимой и летом. Как хорошо, что он в пешей доступности от нашего жилья».
На территории располагается и Алешкинский (или Мичуринский) пруд. В будущем он окажется по идее «внутри» микрорайона, но сейчас к водоему сложно подойти из-за строительных работ — требуется идти в обход. В свое время вокруг него было вырублено много деревьев под дальнейшее благоустройство, планировались рекреационные зоны. Но затем водоем был передан в Федеральную собственность, и теперь не понятно, кто будет заниматься его облагораживанием, и выделят ли на это бюджетные средства. Водоем и сам по себе живописен, но чуть диковат.
Пруд
Анита, жительница района: «Состояние пруда сейчас сами жители и портят, вокруг пруда мусора выше травы».
Довольно близко, за лесопарком находится аэропорт Внуково. Правда, как утверждают специалисты, трассы воздушных судов проходят южнее и западнее Переделкино Ближнего. За свое трехчасовое пребывание в микрорайоне, я ни разу не услышала шума самолетов, хотя жители утверждают, что слышат садящиеся и взлетающие самолеты. Тем не менее, экологическая ситуация здесь лучше, чем во многих местах столицы, в частности в непосредственной близости нет никаких промышленных предприятий.
Анна, жительница Переделкино Ближнее: «Я искренне считаю, что по экологической ситуации наш район очень даже благоприятен по сравнению с другими районами: легче дышится, лесополосы в шаговой доступности каких-либо крупных технических сооружений — раз-два и обчелся. Не думаю, что самолеты имеют сильное действие на экологию в районе».
Учиться и лечиться
Всего на территории «Переделкино Ближнее» было запланировано 6 школ и 6 детских садов, но эти цифры постоянно корректируются. По некоторых данным, количество потенциальных школ сократилось до трех.
Открытия первой школы жители ждали долго, и будет ли она введена в эксплуатацию, не знали до начала сентября прошлого года, но к 26 сентября общеобразовательное заведение №1788 на улице Анны Ахматовой все-таки открылось. Известно, что вторую школу, рассчитанную, как и первая 1650 учеников, планируется сдать в 2019 г.
Школа
Новая школа отличается отличной «начинкой».
Кристина, жительница Переделкино Ближнее: «Хотелось бы поблагодарить застройщика за нашу школу! Побывав в школе 1788, я поняла, почему ее так долго не открывали, там каждый кабинет продуман, каждый коридор».
Юлия, жительница микрорайона: «По всей территории школы пандусы и лифт для деток с ограниченными возможностями. Сейчас в школе 250 человек занимается. Красивые кабинеты, спорт зал, танц зал, актовый зал на 780 мест, читальный зал, лаборатории. В общем, школа будущего в настоящем!».
Для тех же, кто хочет посещать более «устоявшиеся» или продвинутые школьные заведения за пределами микрорайона, есть некоторые сложности, так как, допустим, не все школы Переделкино принимают детей из Переделкино Ближнего по элементарной причине нехватки мест.
Впрочем, некоторым удается устроить своих детей в школу с углубленным изучением английского языка №1238 в Ново-Переделкино, там же находится и музыкальная школа. Но пеший путь от ближней границы микрорайона составит как минимум 20 минут.
Сейчас в Переделкино Ближнее уже функционируют и два детских сада — на улице Ахматовой и улице Пастернака. Эти сады уже в достаточной мере заполнены.
Детский сад
Анастасия, жительница района: «В детском саду на Ахматовой в группах по 33 человека. При условии, что рассчитана группа на 22 человека. Столов всего на 24 человек. Стульев тоже на 24 человека».
Впрочем, скоро в эксплуатацию вводится и третий детский сад на улице Анны Ахматовой — здание уже построено. Остальные три детских сада появятся в рамках несогласованной пока третьей очереди.
Некоторые проблемы испытывают пока жители и с медициной. Единственное заведение этого профиля в микрорайоне — частный медицинский центр на улице Самуила Маршака. В будущем обещаются и больница со станцией Скорой помощи, и поликлиника. Но вопросы насчет поликлиники задаются жителями на специальном форуме примерно в течение трех лет.
Медицинский центр
Представители города парка сообщают, что поликлиника должна быть построена в третьей очереди, которая, опять же, пока находится в стадии активной разработки. В итоге приходится пользоваться другими поликлиниками, например, жители «Переделкино Ближнее» по территориальному принципу (как дети, так и взрослые) прикреплены на медицинское обслуживание к ГБУЗ «Городская больница № 17» ДЗМ «Филиал «Внуковский», добираться куда неудобно и с пересадками.
Гораздо удобнее тем, кому удалось прикрепиться к 70-й поликлинике, или поликлинике №132 филиалу 144 на улице Скульптора Мухиной - эти объекты находятся в относительно пешей доступности.
Но и тут есть некоторые сложности.
Марина, жительница Переделкино Ближнее: «Только к нам домой врачи ездить отказываются. А если болеет ребёнок? Его что, тащить во Внуково?».
Максим, житель района: «В Ново-Переделкино постоянно намекают, на то, что мы «понаехали» в их поликлинику и не дают оттуда участкового врача, а врач Внуковской больницы один на все поселение».
Предварительно же начало строительства собственной поликлиники запланировано на 2018 г. Как сообщают на форуме застройщика «Сроки строительства поликлиники были перенесены застройщиком в связи с переносом сроков строительства всей 3 очереди, в состав которой входит поликлиника». В то же время поликлиника уже строится в соседнем ЖК «Солнцево-парк», по другую сторону Боровского шоссе.
А вот с лечением животных легче — для них здесь уже работает ветеринарная клиника.
Ветклиника
Культура и спорт
Помимо культурно-досугового центра, здесь запланированы кинотеатр, спортивный комплекс, но, похоже, все это будет возведено не раньше той самой третьей очереди – возможно к 2020 г. Пока на территории микрорайона работают только «Пилатес для мам», Детский клуб «Волшебная страна» и Танцевальная школа.
Детский центр
Все крупные спортивные объекты работают на территории Ново-Переделкино: минут за 20 можно дойти до спортклуба, школы олимпийского резерва по стрельбе из лука и крытого ледового катка «Радужный». До школы художественной гимнастики, ДЮСШ спортивной борьбы «Борец» конно-спортивного клуба и искусственного горнолыжного склона придется все-таки ездить на автобусе или на машине.
Академия танца
Недалеко от границы района находится храм Благовещения в Федосьево — собственных храмов в отличие от Солнцево-парка, здесь не запланировано. В относительной близости находятся музеи писательского поселка «Переделкино», в Ново-переделкино имеются молодежный театр «Лица» и дом культуры.
За покупками, по делам, на работу
С магазинами на территории микрорайона проблем особых нет – есть и все необходимое. Пиццерия, кафе, химчистка, салоны красоты, аптека, парикмахерская и прочие сервисные услуги размещаются на первых этажах домов.
Нижние этажи отведены под магазины и кафе
А вот в отделении почты жителям со стороны муниципалитета пока отказано, зато обещают, что рядом с микрорайоном разместят МФЦ.
В микрорайоне планируется свой торговый центр, но сроки, опять же, неизвестны, Пока самый ближайший к микрорайону ТЦ — строящийся «Мичуринец» на пересечении Федоскинской и Лукинской улиц. Ближе всего располагается ТЦ «Фермерский», но из-за того, что прямой выход на Федосьино перекрывают гаражи, круговой путь из отдельных фаз выливается в 2,5-километровый маршрут. ТЦ «Ново-Переделкино» находится еще дальше.
Обустройство территории
На территории уже проведено частичное озеленение, здесь много ярких детских и спортивных площадок, организованы релаксационные зоны с аллеями.
Озеленение микрорайона
Интересная деталь — специальные урны, предназначенные для владельцев собак.
Специальные урны
Несмотря на то, что территория не огорожена, на ней, как я заметила, осуществляется постоянное патрулирование. Благодаря «криволинейному» зонированию частично компенсируется плотность застройки, здесь не так уж часто распространен эффект «окна в окна».
Эффекта "окна в окна" в домах микрорайона почти нет
Недвижимость микрорайона Переделкино Ближнее
Застройщик микрорайона — крупный холдинг ГК «Абсолют Недвижимость», действующий на территории Новой Москвы. Наряду с ЖК «Переделкино Ближнее», он возводит сейчас еще один мегапроект — «Первый Московский».
Всего здесь должно появиться порядка 87 домов высотой от 4 до 25 этажей. Правда, малоэтажная застройка появится, очевидно, уже в третьей очереди, и есть вероятность, что она сконцентрируется вокруг пруда.
В микрорайоне активно идет строительство
Среди зданий представлены панельные дома серии П-44 и П44-К и монолитные по индивидуальному проекту. Отличие монолитных корпусов от панельных в панорамном остеклении на балконах и специальных корзинах для блоков кондиционеров на фасадах. Подъезды оборудованы 2 пассажирскими и 1 грузопассажирским лифтом, в то время как в панельных корпусах пассажирский лифт — только один. На монолитных домах стоит значок, оповещающий о повышенном классе энергоэффективности.
Значок на монолитном доме
Дома серий П44-Т и П44-К отличаются не только по оформлению фасадов, но и по квартирографии — в первых представлен традиционный 1-3-комнатный набор, во вторых — только «однушки» и «двушки». В обеих сериях имеются эркеры или полуэркеры.
Панельные дома
Во всех типах зданий предусмотрен индивидуальный дизайн входных групп с применением металла, дерева и камня, а также колясочные и помещения для консьержа. Лоджии везде застеклены. Во всех подъездах установлены видеодомофон, панель вызова экстренных служб, а также видеокамера. Все подъезды оборудованы пандусами.
Пандусы в подъездах
В комплексе предлагаются 1-3 комнатными квартирами площадью от 36,5 до 84,6 кв. м. Высота потолков в панельных корпусах — 2,7 м в монолитных — 2,8 м.
Каждая очередь подразделяется на фазы. Так, в рамках строительства первой-второй очередей уже было сдано 6 фаз, сдача 7-й фазы планируется в II квартале 2017 г., 8 очередь в январе 2018 г. Всего проект планируется завершить до 2020 г., но с третьей очередью пока не до конца ясно.
Вторичная недвижимость
Уже сданы четыре фазы ЖК, в значительной мере заселены и доступны в продаже уже только на вторичке. Это 10 монолитно-кирпичных корпусов и 16 панельных.
Сданные корпуса
В силу того, что проект масштабный и долгосрочный, здесь сложилась уникальная ситуация выбора между первичкой и вторичкой в пределах одного жилого комплекса. Цены, по которым собственники выставляют на «вторичке» жилье, не особенно зависит от типа дома, просто площади квартир в домах панельного и монолитного типа могут отличаться в пределах одной «линейки», многое зависит и от состояния квартиры.
Так, однокомнатная квартира 43 кв. м. в панели без отделки, но с перегородками выставляется за 6 млн. руб., а 44-метровая в монолите с ремонтом — за 5,7 млн. руб. 54-метровая «двушка» в панельном корпусе с полным ремонтом выставляется за 8,2 млн. руб., 60-метровая за 7,7 млн. руб., 62-метровая с ремонтом за 9,5 млн. руб. А вот за 65-метровую двухкомнатную квартиру в монолитном корпусе с авторским ремонтом хотят 10,2 млн. руб.
Первичная недвижимость
Продажи на первичке сейчас ведутся в 5 фазе, включающую 4 монолитных и 7 панельных корпусов, часть из которых уже введена в эксплуатацию; в 6-й фазе и 7-й фазе, каждая из которых состоит из 9 корпусов серий П44Т и П44К. В панельных домах предлагаются стандартные планировки, с перегородками из гипсокартона, квартиры в монолитных сдаются с полностью свободной планировкой.
Новые очереди микрорайона
В каждой фазе предлагается ограниченное количество квартир с отделкой, есть возможность выбрать 4 варианта отделки.
Разница в цене между панельными и монолитными корпусами отчасти она связана и с «большей нарезкой» в монолитных домах. Возьмем для примера 5-ю фазу: в панельных корпусах цена однушки 37-44 кв.м составляет на первичке от 5,1 до 5,3 млн. руб. В монолитных корпусах однушка площадью 45,6 кв. м предлагается по цене 6,2 млн. руб. Трешка площадью 84,2 кв. м обойдется в панели в 9,2 млн. руб., а трешка чуть большей площади (84,4 кв.м) в монолите уже в 10,5 руб. 64-метровая двухкомнатная квартира в панельном корпусе стоит 7,5 млн. руб., а меньшая 61,4 кв. м в монолитном 7,9 млн. руб.
Улицы в микрорайне неширокие
В этой фазе есть один монолитный корпус с отделкой. Если сравнивать его с аналогичным корпусом этой фазы без отделки, то 44-метровая однушка в этих корпусах обойдется в 7 и 6,2 млн. соответственно, а 62-метровая двушка в 8,9 и 7,9 млн. соответственно. То есть, разница не так уж велика.
Квартира с отделкой в монолитном корпусе
С 6 фазой история попроще, потому что все 9 корпусов — панельные. Но цены тут выше, по причине большей готовности, а корпус с отделкой уже продан. Стоимость однушки площадью 38,8 кв. м составляет здесь 5,5-5,6 млн. руб., что выше ценника на схожие объекты в 5-ой фазе. Но разрыв не критичен — трешку площадью 83,6 кв. м. можно приобрести за 10 млн. руб., что на 800 тыс. дороже, чем схожий объект в 5-й фазе.
Детская площадка во дворе
Седьмая фаза находится на старте продаж, и у нее наименьшая готовность. Тем не менее 2 корпуса уже полностью реализованы на первичке, 3 находятся в продаже (но в одном из них представлена всего одна двушка на первом этаже площадью 64 кв.м за 7,3 млн. руб.), а квартиры в остальных 4 домах еще не выставлены на продажу.
В целом, цены здесь ниже, чем в других фазах — ценник на однушку начинается от 5 млн. руб.
В этой фазе тоже есть история с отделкой. Так, в одном из корпусов можно приобрести 79-метровую трешку с отделкой всего за 9,1 млн. руб., 52-метровую двушку — за 7 млн. руб., (стоимость предложения за 44-метровую однушку с отделкой в 5-й фазе), однушку площадью 38,8 кв. м с отделкой за 5,2 млн. руб., что соответствует цене в 5-й фазе на схожую однушку без отделки.
Средняя стоимость кв.м на первичном рынке составляет 124 тыс. руб. кв.м. при среднем показателе по Москве (172,5 тыс. руб./кв.м.), а по Новой Москве (около 90 тыс./кв.м). Интересно, что цены на вторичном рынке в Ново-Переделкино сопоставимы с ценами на первичке, а в ряде случаев и ниже.
Заключение
У рынка недвижимости Переделкино Ближнего есть свои перспективы. Микрорайон хоть и расположен за МКАД, но присоединен к Москве. Главную же роль сыграют открытие метро в непосредственной близости, и прочие транспортные преобразования, и будущая внутренняя инфраструктура — когда район станет в полном завершенном смысле «городом в городе», а ведь именно так он позиционируется.
У микрорайона есть свои преимущества по сравнению с отдельными в Новой Москве - это метро «под боком» и локация рядом с обжитым районом и такими же обжитыми писательскими дачами с культурным ореолом.
Правда если с метро и прочими преобразованиями со стороны властей все надежно, то сроки сдачи инфраструктурных объектов отстают от графиков, что может сильно оттянуть тот счастливый момент, когда микрорайон станет в полном смысле этого слова автономным.
Уровень комфорта микрорайона Переделкино Ближнее 16,7 из 20
| Экологические характеристики | ||
| Зеленые массивы | 5 | 4.5 |
| Водоемы | 5 | |
| Отсутствие серьезных источников антропогенного загрязнения | 4 | |
| Визуальная среда | 4 | |
| Связанностьгорода/района | ||
| Удобство перемещения внутри города/района | 5 | 4.2 |
| Доступность Москвы на общетсвенном транспорте | 4 | |
| Доступность Москвы на личном транспорте | 4 | |
| Связь с другими населенными пунктами | 5 | |
| Условия для работы внутри города | 3 | |
| Социальная инфраструктура | ||
| Детские сады | 5 | 4.0 |
| Школы | 5 | |
| Детские досуговые центры | 4 | |
| Учреждения культуры | 3 | |
| Здравоохранение | 3 | |
| Спорт и фитнес | 4 | |
| Культовые сооружения | 4 | |
| Торгово-развлекательная инфраструктура | 4 | |
| Качество среды обитания | ||
| Состояние городских инженерных коммуникаций | 5 | 4.5 |
| Развитость рынка недвижимости | 5 | |
| Парковки | 4 | |
| Доступность для инвалидов | 4 | |
| Риски и угрозы | ||
| Ухудшения транспортной ситуации | -0.5 | -0.5 |
| Недоразвития социальной инфраструктуры | 1 | |
| Ухудшения экологической ситуации | -0.5 | |
| Перенасыщения рынка недвижимости | 0 | |
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Написать отзыв