Все новостройки Подмосковья
Благодаря новому дорожному строительству, транспортная доступность Долгопрудного за последний год значительно улучшилась. Редакция портала KVARTIRAzaMKAD.ru проверяет, что изменилось на рынке недвижимости города за последний год.
Вид на район г.Долгопрудный Московские Водники со льда Клязьминского водохранилища
По сравнению с другими городами «ближнего пояса», Долгопрудный прирастает новостройками медленно. Но уровень жизни здесь довольно высокий.
Читайте рассказ о центральном районе Долгопрудного здесь.
Москва стала «ближе»
Транспортная доступность Долгопрудного существенно улучшилась, благодаря расширению Лихачевского проспекта и шоссе и вводу в строй новых развязок на его пересечении с трассой М11 (новое Ленинградское шоссе) и МКАД. Теперь главная транспортная магистраль города имеет по 3-4 полосы в каждую сторону на всем своем протяжении.
В результате дорога до МКАД на автомобиле сократилась до 5 минут, тогда как раньше занимала порой до 40. Время поездки на общественном автотранспорте также немного сократилось. Поэтому в рейтинге доступности ближайших подмосковных городов, составленном компанией «Миэль-Новостройки» в конце 2015 г., Долгопрудный занимает 4-е место из 9-ти.
Вторая оптимистичная и очень значимая для жителей Долгопрудного новость заключается в том, что скоро железнодорожный переезд около станции «Новодачная» перестанет собирать часовые пробки. В настоящий момент над железной дорогой возводится автомобильная эстакада, которая должна быть введена в строй уже в 2016 году. А это значит, что попасть в город с Дмитровского шоссе будет так же просто, как и с Лихачевского.
Само Дмитровское шоссе, которое год-два назад было в часы пик практически непроходимым из-за масштабных работ по реконструкции и расширению, сегодня также куда доступнее для автомобилистов.
Возможно, что в обозримом будущем в Долгопрудном начнут строить линию легкого метро, которая свяжет город с Москвой. Эта информация сегодня широко обсуждается жителями. Планируется, что ветка метро пройдет вдоль Савеловского направления Московской железной дороги и будет иметь 5 станций: Новодачная, Долгопрудная, Водники, Хлебниково и Шереметьевская. Ожидаемый срок ее ввода в эксплуатацию — 2025 год. Однако говорить об этом, как о свершившемся факте, пока что рано.
Однако, если метро все же начнут строить, это станет хорошей новостью для жителей микрорайона Московские Водники. Этот жилой комплекс строится «с нуля» и сегодня уже активно заселяется. Он расположен на берегу Клязьминского водохранилища, в северо-восточной части города, между Дмитровским шоссе и Московской улицей.
На автомобиле из Москвы сюда можно попасть, съехав с Дмитровского на Стародмитровское шоссе на развязке перед каналом, примерно на 26-м километре. А вот со стороны старого Долгопрудного дорога лежит по Московской улице, через переезд у станции Водники, и здесь нередко собирается пробка, тем более, что дорога имеет всего по одной полосе в каждую сторону.
Когда железнодорожный переезд закрыт, на Московской улице собирается пробка
По этой же причине бывает затруднен проезд в Московские Водники на наземном общественном транспорте, из Долгопрудного и от станции. Нередко можно наблюдать, как жители района идут к станции или переезду пешком, через поселок Водники, по узенькому тротуару, где впритык могут разминуться всего 2 человека.
Усугубляет ситуацию то обстоятельство, что в расписании электричек до Москвы есть «окна». Поэтому пока что добираться в новый район своим ходом не особенно просто. Линия легкого метро могла бы решить эту проблему.
Рынок вторичного жилья
Особенность современного Долгопрудного заключается в том, что, за исключением двух жилых комплексов, расположенных обособленно и на значительном удалении от «исторической» части города, в нем не возводится нового жилья. Но зато есть вторичный рынок, основу предложения на котором сегодня составляют квартиры в недавно построенных домах, в том числе инвестиционные.
«В настоящее время в Долгопрудном доля нового строительства мала – порядка 0,5% от всего жилого фонда. Для сравнения: в других подмосковных городах этот показатель составляет в среднем 3-3,5%, а, например, в Реутове вообще превышает 7%. Таким образом, больший объем предложения в Долгопрудном приходится на долю вторичного рынка жилья. Причем это очень качественное предложение, поскольку речь идет о жилых комплексах, недавно построенных и сданных в эксплуатацию, но уже полностью распроданных», - комментирует Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co.
По оценке специалиста, средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке Долгопрудного сейчас составляет 106 тыс. рублей, а средняя квартира стоит 5,85 млн. рублей. То есть стоимость здесь стабильна, и это один из факторов, наряду с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, который является плюсом для покупателей жилья.
А объясняется такая ситуация тем, что в старом Долгопрудном на сегодняшний день нет предложения на первичном рынке, что делает вторичное предложение безальтернативным.
Выбивается из общей картины только предложение в старом жилом фонде, которое выглядит откровенно переоцененным. Цена квадратного метра в кирпичных и панельных 5-9-этажных домах разных лет постройки советского периода колеблется в пределах 80-110 тыс. рублей за квадратный метр, и такие квартиры вряд ли найдут своих покупателей.
Новые районы
В предыдущей статье, посвященной Долгопрудному, мы не стали рассматривать новые территории городского округа Долгопрудный — Хлебниково, Шереметьевский и Павельцево. Ведь по сути эти населенные пункты с собственно городом Долгопрудный никак не связаны, кроме новых административных границ, прочерченных по инициативе правительства Московской области.
Деревня Павельцево и поселок Шереметьевский на сегодняшний день по-прежнему застроены частными домами с вкраплением панельных «хрущевок», и вряд ли эта ситуация как-то изменится, поскольку на их территории просто нет места под масштабное новое жилищное строительство. Да и нужно ли оно теперь? Возможно, ранее там и планировалось возведение какого-то жилья городского типа. Хотя, например, и сейчас можно встретить объявление о продаже квартиры в доме, построенном в СНТ…
Цены на квартиры на вторичном рынке сильно зависят от уровня дома и ремонта. В панельных пяти- и девятиэтажках просят 83-89 тыс. руб. за кв. м. В более современных домах – 110-115 тыс. рублей за кв. м.
В Хлебниково ситуация иная. Здесь было построено несколько многоэтажных жилых зданий, последнее из которых — ЖК «Ново-Хлебниково» — совсем недавно введено в эксплуатацию и еще доступно на первичном рынке.
ЖК Ново-Хлебниково
Дом монолитно-кирпичный, переменной этажности, проект ДСК-7. Расположение городской застройки в Хлебниково, с одной стороны, кажется привлекательным. Рядом водохранилище, есть зеленые насаждения. С другой — вокруг поселка немало различных логистических терминалов и объектов хозяйственной застройки.
Социальная инфраструктура развита слабо, поэтому жителям хлебниковских многоэтажек придется синхронизировать свою жизнь с Долгопрудным, что не очень удобно ввиду особенностей расположения района.
Заявленные цены – от 56 тыс. рублей за кв. м (в трехкомнатной квартире) и от 66 тыс. рублей за кв. м в однокомнатной.
| Название | Застройщик | Местоположение | Описание | Предложение |
| ЖК «Ново-Хлебниково» | ДСК-7 | Станция Хлебниково | Монолит-кирпич, 13-17 этажей, без отделки, сдан в эксплуатацию | 1-комнатные — 2,57 млн. руб. 2-комнатные — 3,42 млн. руб. 3-комнатные — 4,27 млн. руб. |
Московские Водники
«Московские водники» находятся в северной части города. Район расположен на берегу водохранилища, недаром главная и самая длинная улица так и называется — Набережная.
Правда, сама набережная пока не благоустроена, но и район совсем молодой и еще только строится. Зато в будущем это место должно стать самым живописным и экологически привлекательным в Долгопрудном. Все дома монолитно-кирпичные, переменной — от 13 до 25 — этажности, возводятся ДСК-7 по индивидуальному проекту.
Здесь же находятся и знаменитые еще с советских времен яхт-клубы: «Водник», «Нептун», «Аврора», «Спартак» и другие. В перспективе запланировано строительство молодежного спортивного центра с яхт-школой и Центра водных видов спорта.
К плавучему отелю яхт-клуба «Водник» зимой можно пройти прямо по льду водохранилища
Кроме того, по информации застройщика, в микрорайоне будут открыты две школы, три детских сада, детский досуговый центр, торгово-развлекательный центр с кинозалом и спортивно-оздоровительный центр с бассейном. На сегодняшний день функционирует только детский сад № 14 «Жемчужинка».
В микрорайоне уже построено несколько подземных паркингов, и этим он выгодно отличается от остального Долгопрудного, где ситуация с парковками продолжает оставаться напряженной.
Монолитно-кирпичная застройка Московских Водников
Одним из бесспорных достоинств микрорайона является комплексное проектирование. Это значит, что покупатели квартир не столкнутся с неожиданными «сюрпризами» в виде внезапно возникшего под окнами нового строительства: расположение корпусов известно заранее.
В микрорайоне предусмотрено достаточное количество парковочных мест, в том числе и на подземных паркингах (см. выше), вместе с жильем возводятся объекты коммунальной и социальной инфраструктуры.
Микрорайон строится сразу со всей инфраструктурой
Жилые здания разделены обширными свободными пространствами, которые будут заняты скверами, детскими и спортивными площадками. Здесь нет того нагромождения корпусов, которое так характерно для многих современных районов новостроек типа Павшинской поймы.
Однако этажность застройки, на мой взгляд, несколько завышена, поэтому в солнечный день некоторые корпуса жилого комплекса отбрасывают друг на друга глубокие тени, а инсоляция дворов внутренней части недостаточна.
Свободного пространства между домами достаточно
И все же кое-где тени слишком глубоки
Имеется и еще один существенный недостаток. ЖК «Новые Водники» расположен на холме, и его вторая очередь приподнята над первой. Застройка, как и некоторые дворы, имеет террасную структуру, а уровни соединяются друг с другом лестницами. Но, по какой-то причине, строители не предусмотрели пандусы для колясок, поэтому молодым родителям передвигаться внутри микрорайона довольно сложно.
Особенно остро ощущается эта проблема зимой, когда ступеньки покрыты льдом. Некоторые молодые мамы жаловались мне, что подняться с коляской на детскую площадку или спуститься к автобусной остановке вообще невозможно без посторонней помощи. С этой проблемой жители обращались в управляющую компанию, и пандусы обещали сделать. Хочется надеяться, что это не займет слишком много времени.
Московские Водники — многоуровневый район
Перемещаться по Московским Водникам с коляской непросто
Цены на квартиры в новостройках «Московских Водников» приятно удивят потенциальных покупателей. Стоимость квадратного метра жилья здесь начинаются от от 68 тыс. рублей за квадратный метр. При этом, напомню еще раз, все дома — монолитно-кирпичные. Таким образом, предложение выглядит довольно привлекательным на фоне вторичного предложения в старом городе.
Стоимость однокомнатной квартиры в новом микрорайоне сегодня колеблется в пределах от 3 до 4 млн. рублей. Двухкомнатная обойдется в 4,4-5,6 млн., а трехкомнатную можно купить за 5,4-8 млн. При этом примерно четверть предложений — в домах, находящихся в стадии заселения. Столько же жилья еще не заселяется, но уже сдано в эксплуатацию, а половина — планируется к сдаче в 2016-2017 гг.
Нужно заметить, что цены на квартиры в ЖК «Ново-Хлебниково» еще более привлекательные, но ни по уровню дома, ни по расположению он с «Новыми Водниками» сравниться не может.
| Название | Застройщик | Местоположение | Описание | Предложение |
| ЖК «Московские Водники» | ДСК-7 | Мкр. Московские Водники | Монолит-кирпич, 13-25 этажей, без отделки, 1-я очередь сдана, 2-я — 2016-2017 гг. | 1-комнатные — 3-4 млн. руб. (85-101 тыс. за м2) 2-комнатные — 4,4-5,6 млн. руб. (74-98 тыс. за м2) 3-комнатные — 5,4-8 млн. руб. (68-96 тыс. за м2) |
Уровень комфорта города Долгопрудный: 15.9 из 20
| Экологические характеристики | ||
| Зеленые массивы | 5 | 4.8 |
| Водоемы | 5 | |
| Отсутствие серьезных источников антропогенного загрязнения | 4 | |
| Визуальная среда | 5 | |
| Связанностьгорода/района | ||
| Удобство перемещения внутри города/района | 4 | 4.0 |
| Доступность Москвы на общетсвенном транспорте | 4 | |
| Доступность Москвы на личном транспорте | 4 | |
| Связь с другими населенными пунктами | 4 | |
| Условия для работы внутри города | 4 | |
| Социальная инфраструктура | ||
| Детские сады | 4 | 3.9 |
| Школы | 4 | |
| Детские досуговые центры | 4 | |
| Учреждения культуры | 4 | |
| Здравоохранение | 2 | |
| Спорт и фитнес | 5 | |
| Культовые сооружения | 4 | |
| Торгово-развлекательная инфраструктура | 4 | |
| Качество среды обитания | ||
| Состояние городских инженерных коммуникаций | 3 | 3.3 |
| Развитость рынка недвижимости | 4 | |
| Парковки | 3 | |
| Доступность для инвалидов | 2 | |
| Риски и угрозы | ||
| Ухудшения транспортной ситуации | 0 | -0.5 |
| Недоразвития социальной инфраструктуры | -1 | |
| Ухудшения экологической ситуации | -1 | |
| Перенасыщения рынка недвижимости | 0 | |
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Написать отзыв