Все новостройки Подмосковья
Заметное развитие недвижимости комфорт-класса в Москве и Московской области началось сразу после экономического кризиса 2008 г., а в последние годы объекты этого класса привлекают к себе все больше внимания. О том, как изменилось отношение к выбору жилья и почему теперь дешевый проект не значит успешный, рассказали участники дискуссии «Инфраструктура и благоустройство в современном девелопменте».
С повышением благосостояния общества растут и запросы на качество жилья, отметил Григорий Алтухов, ФСК «Лидер». И дело теперь не ограничивается только добротными стенами и месторасположением. Выбирая квартиру в Подмосковье, покупатель готов оценивать и второстепенные факторы, такие как архитектура, инфраструктура
Согласно наблюдениям компаний цена остается решающим фактором в эконом- и
Приоритеты рынка жилья Москвы и Московской области
|
Приоритет (по убыванию важности) |
Класс «Эконом/Комфорт» |
Класс «Бизнес» |
Класс «Премиум/Элита» |
|
1 |
Бюджет покупки |
Бюджет покупки |
Местоположение |
|
2 |
Транспортная доступность |
Местоположение |
Концепция проекта |
|
3 |
Сроки строительства |
Транспортная доступность |
Технологии строительства |
|
4 |
Инфраструктура |
Технологии строительства |
Внешний облик, входные группы |
|
5 |
Планировка и площадь |
Планировка и площадь |
Планировка и площадь |
|
6 |
Местоположение |
Внешний облик, входные группы |
Бюджет покупки |
|
7 |
Формы оплаты |
Инфраструктура |
Бренд девелопера |
|
8 |
Бренд девелопера |
Бренд девелопера |
Сроки строительства |
|
9 |
Технологии строительства |
Сроки строительства |
Инфраструктура |
|
10 |
Внешний облик, входные группы |
Формы оплаты |
Формы оплаты |
Так что же движет девелоперами, когда они встают на путь создания концептуального проекта доступного жилья?
Согласно законодательству возведение жилого комплекса обременяется обязательной социальной инфраструктурой: детский сад, школа, амбулатория. Здесь обычная практика — построить подешевле, чтобы снизить себестоимость, и передать на баланс городу, чтобы освободиться от хлопот управления объектами. Проекты, именующие себя комфорт-классом, должны быть уже выше этого уровня. Тут и школа получше, и территория по привлекательнее, и еще какие-нибудь облегчающие или украшающие жизнь мелочи. Наталья Саакянц, Rose Group, отметила, что среди этого класса наблюдается наиболее острая и живая конкуренция.
.jpg)
Григорий Алтухов (ФСК «Лидер»), Владимир Богданюк (Est-a-Tet), Наталья Саакянц (Rose Group)
В последнее время у девелоперов стало трендом уже не просто создавать комфортные условия в новостройке, а предлагать покупателю стиль жизни. Окружающая инфраструктура делается неотъемлемой частью жилого комплекса, становясь единой концепцией, которая могла бы выделить объект среди других. Такая практика уже давно не редкость для зарубежного рынка. Как рассказала Мария Котова из компании Knight Frank, в Лондоне объекты олимпийской инфраструктуры становятся привлекательным местом для создания комфортной среды проживания, а идейные проекты пользуются спросом, например, Восточная Деревня, являющаяся одним из самых «зеленых» и экологичных мест для жизни.
.jpg)
Мария Котова (Knight Frank)
Так как теперь в борьбе за покупателя одной красивой цены и удачной локации недостаточно, девелоперы прикладывают немало усилий, чтобы создать наиболее привлекательный и удобный для проживания проект. Но отсюда возникают логичные вопросы: а сколько мы, покупатели, готовы платить за дополнительный комфорт и какую долю расходов готовы выделить девелоперы на инфраструктуру?
Экономическая сторона благоустройства жилых комплексов
Ожидаемо, что все, что было включено в проект, в конечном счете ляжет на плечи покупателя, даже если он никогда не планирует пользоваться обустроенными велодорожками или детским городком. При этом девелоперы понимают, что за инфраструктуру в жилом комплексе комфорт-класса покупатель готов платить не более 10–15% стоимости квартиры. Но для реализации концептуального проекта доля себестоимости инфраструктуры может быть значительно выше. Гасан Архулаев (компания Sezar Group) рассказал, что в период с 2006 по 2009 г.г. доля инфраструктурных затрат в общем объеме инвестиций в России не превышала 10%. Сегодня эта цифра может доходить до 70% от общего объема затрат.
Инфраструктурное оснащение — это не только стандартные социальные учреждения, благоустройство территории и коммерческие площади. Сюда относятся транспортная и инженерная инфраструктура, реконструкция местных общественных учреждений и т. д. Все это может быть необходимой работой и иметь свою статью расходов. Например, Леонард Блинов (компания Urban Group) отметил важность архитектурной составляющей проекта: «Важно показать, что доступное жилье тоже может быть красивым». Эксперт отметил, что эта составляющая может оттягивать около 5% себестоимости объекта.
.jpg)
Ольга Володина («Сити-XXI век»), Гасан Архулаев (Sezar Group), Леонард Блинов (Urban Group)
Серьезные инвестиции в инфраструктуру возвращаются разными способами, но чаще результат оценивается не прямым доходом. Как признался Гасан Архулаев, в проектах их компании совокупный объем нагрузки составляет не менее 40% от общего объема инвестиций. По данным Sezar Group себестоимость объектов инфраструктуры (детские сады, школы, ТЦ, БЦ и т. д.) в среднем составляет 55 000 руб. за 1 кв. м. Так почему же такие проекты выгодны, как единодушно считают участники дискуссии? Во-первых, качественный интересный проект поднимает авторитет девелопера. Во-вторых, темп продаж на 15–20% выше аналогичного «пустого» жилого комплекса, что, несомненно, тоже является показателем капитализации. В-третьих, компании, располагающие подобными кейсами, как правило достаточно крупные и благодаря внутренней организации смогли добиться высокой эффективности проекта.
Если говорить конкретнее, то вертикальная организационная структура может позволить компании отказаться от подрядчиков и возводить проект своими усилиями, тем самым уменьшая себестоимость, а не сокращая долю инфраструктуры. В целом, можно сказать, что девелоперы, взявшиеся за масштабные проекты комфорт-класса действуют в долгосрочной перспективе, т. к. окупаемость инфраструктуры может занимать до десятка лет, а для этого необходимо, чтобы сам жилой комплекс функционировал полноценно и был привлекателен для людей.
Например, в ЖК «Рассказово» девелопер планирует сроки окупаемости ресторана 6 лет, детских садов 10 лет, торгового центра 9 лет, а офисного центра 7 лет (при условии соответствующей заполненности площадей). А вот вело и беговые дорожки, парк и зоопарк будут реализованы на безвозмездной основе.
.jpg)
Генплан ЖК «Рассказово»
Реализация функционирования инфраструктуры
Во время дискуссии раскрылось и новое отношение девелоперов к эксплуатации комплексов. Если раньше привычным делом была практика «сдал дома и забыл», то сегодня можно наблюдать существенные изменения в подходе не только к номинальному благоустройству территории, но и последующему сопровождению объекта.
Яркий пример тому — детские образовательные учреждения, оставленные под контролем своей компании. Представьте, как может испортить впечатление о жилом комплексе плохо организованный государственными службами учебный процесс. Таким образом, теперь все чаще девелопер идет на то, чтобы контролировать работу социальных объектов самостоятельно. При этом стоимость обучения обязана быть доступной согласно заявленному классу жилья. Например, в ЖК «Рассказово» ежемесячная плата в детском садике и школе составит около 5 тыс. рублей, а в «Микрогороде «В лесу» около 3 тыс. рублей. Если застройщик возводит такой объект качественно и действительно старается оснастить всем необходимым для образования и творчества, то я считаю, это лучший вариант, нежели муниципальные учреждения.
Так же с целью более чуткого контроля и сохранения первоначальной концепции все больше компаний предлагают коммерческие площади в комплексе в аренду, а не в продажу, например, в Миниполисе «Радужный».
.jpg)
Инфраструктура в районе Миниполиса «Радужный»
Однако продуманная концепция может навязывать свои условия, с которыми хочешь — не хочешь, а при покупке надо будет согласиться. Например, если проект предполагает «двор без машин», то автовладельца обяжут вместе с квартирой приобрести парковочное место или гараж. У комплекса могут быть и другие особенности, с которыми стоит ознакомиться заранее. Если компания предполагает полномасштабное инфраструктурное оснащение, не будет лишним узнать все планы, а так же сроки их сдачи относительно заселения очереди выбранной квартиры.
Квартира в жилом комплексе комфорт-класса является отличным вариантом для семьи с детьми. Если девелопер позаботился обо всем необходимом для развития ребенка, то это сделает жизнь в новостройке удобнее и проще. Так же многие компании проводят программы лояльности для своих покупателей: праздники, акции, культурные мероприятия и т. д., которые часто ориентированы на детей. И что интересно, по данным компании Rose Group 85% покупателей в их жилом комплексе бывшие жители Москвы, что может говорить о важности комплексного освоения территории и важной роли концепции.
Конечно, как бы ни были привлекательны проекты комфорт-класса, спрос на эконом-класс будет всегда. Считается, что дополнительное благоустройство в нагрузку к стандартному набору жилплощадь плюс социальные учреждения позволят объекту выгодно выделиться на фоне конкурентов или, например, компенсировать не слишком удачное расположение. В любом случае, качественный интересный проект всегда будет радовать глаз, а жильцы в нем будут чувствовать себя действительно по-домашнему уютно.
Автор: Екатерина Пугач специально для kvartirazamkad.ru
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Написать отзыв