Все новостройки Подмосковья
Строительство нового жилого комплекса сегодня - это не просто возведение нескольких жилых домов, а комплексное планирование микрорайона. При проектировании новых жилых комплексов учитывается инфраструктура для жителей, транспортная инфраструктура, прогулочные зоны.
Специалисты рынка недвижимости ответили на несколько вопросов редакции портала KVARTIRAzaMKAD.ru относительно разработки концепции ЖК:
- Что первоначально влияет на новую концепцию
- Какие специалисты продумывают концепцию, состав инфраструктуры, влияют ли на будущие планировки квартир Какие еще обязательные параметры должны учитываться при разработке концепции ЖК
- Пользуется ли компания услугами архитектурного бюро или есть свой штат архитекторов
- Бывают ли разногласия между архитекторами и строителями?
В опросе приняли участие:
Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet
Павел Трейвас, коммерческий директор компании Villagio Estate
Ирина Мошева, генеральный директор совместного предприятия RDI и Limitless. (девелопера ЖК «Загородный Квартал»)
Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина»
Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Кирилл Кузьмин, руководитель отдела продаж ООО «СтройМенеджмент»
Диана Нилиповская, коммерческий директор ООО «Эксперт-девелопмент»
Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group
Роман Семчишин, коммерческий директор TEKTA GROUP
Валерий Лукинов, руководитель офиса «Парк Культуры» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость»
Сергей Попрядухин, главный архитектор архитектурной мастерской «СКМ Инжиниринг» (холдинг «СКМ Групп»)
Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп»
Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet
На разработку концепции проекта изначально влияет несколько вещей несколько вещей - это будущее местоположение и окружение объекта, и цели, которые ставит перед собой девелопер. В зависимости от этого определяется класс будущего проекта, конструктивные и планировочные решения комплекса и квартир, определяется состав и объемы инфраструктуры. Также при разработке концепции проекта девелопер должен учесть строительные городские нормы и учесть ограничения и пожелания со стороны властей.
Разработка самой концепции - это симбиоз работы целой группы людей, в которую входят представители застройщика, архитекторы и представители покупателей будущего проекта – консультанты из компаний, занимающихся реальными продажами. Конечно, наиболее профессиональными являются консультанты, которые занимаются разными сегментами рынка жилой недвижимости, поскольку это дает им возможность применять интересные решения (по аналогии с автомобилями – те опции, которые вчера были в дорогих автомобилях, переходят на более доступные).
Состав инфраструктуры будущего проекта зависит от обязательных нормативов застройки, от уже имеющейся внешней инфраструктуры, а также от желания девелопера выделить проект на фоне конкурентов теми или иными нестандартными объектами инфраструктуры. Одним из основных требований, которое власти сегодня применяют к застройщику при строительстве новых объектов, является создание рабочих мест в рамках проектов жилых комплексов – оно должно быть примерно равно количеству будущих жителей. Это делается с целью снизить миграционные потоки, которые оказывают негативное влияние на транспортную систему Москвы.
Разногласия между застройщиком и архитектором возникают в основном из-за экономической составляющей проекта – с одной стороны, с другой стороны нередко архитекторы увлекаются, и забывают о конечных потребителях (например, в отношении оптимальных планировочных решений). Поэтому при работе с архитекторами рекомендуется посмотреть портфолио и связаться с бывшими заказчиками.
Мы работаем с рядом крупных архитектурных бюро - SPEECH, Сергея Скуратова, АДМ, Терра Аури и другие. Сейчас активно используется практика привлечения иностранных архитекторов. Конечно, их проекты являются интересными в архитектурном плане, но, к сожалению, не всегда учитывают реалии нашего рынка, потребности наших покупателей. Поэтому девелоперам хотелось бы порекомендовать найти именно того консультанта, который сможет успешно поработать с красивым проектом, и адаптировать его под требования нашей целевой аудитории, чтобы помочь девелоперу выпустить на рынок максимально востребованный и красивый проект.
Павел Трейвас, коммерческий директор компании Villagio Estate
Идея загородного проекта, в первую очередь, определяется расположением. Именно локация диктует концепцию: т.е. класс комплекса, его архитектурный стиль, уровень благоустройства и др. Какой-то минимум инфраструктуры необходим каждому поселку, однако в данном случае все зависит от его размеров. Большой проект потребует строительство кафе, салона красоты, спортивных площадок, небольшого магазинчика, детского сада или школы. Маленьким поселкам развитая инфраструктура не нужна, однако важно, чтобы жители смогли найти нужные им учреждения поблизости.
Важно понимать, что успешный проект – это, в первую очередь, инвестиции. К сожалению, многие девелоперы совершают ошибку, отказываясь делать вложения, соответствующие заявленной концепции. Из-за этого проект теряет покупателей. Другая проблема заключается в ошибочной идее. К примеру, застройщик выбирает для будущего проекта место, которому поселок совершенно не соответствует – согласитесь, невозможно представить загородный элитный комплекс на Новорязанском шоссе. Чтобы избежать просчета, я бы рекомендовал начинающим девелоперам собрать максимум информации: пообщаться с менеджерами по продажам, получить полную аналитику по данному направлению и состоянию рынка, изучить аналогичные проекты. Необходимо учитывать разные факторы: планируется ли реконструкция дороги, откроются ли по соседству заявленные развлекательные центры, существуют ли позитивные макроэкономические прогнозы и многое другое.
Существует несколько вариантов сотрудничества с архитекторами. Первый способ – аутсорсинг, привлечение сторонних специалистов. Обычно выбор подрядчика происходит с помощью конкурсов и тендеров. Бывает, что основную роль играют чьи-то рекомендации. Другой вариант – создание собственного архитектурного бюро. Например, в компании Villagio Estate сформирован отдельный департамент, который занимается проектированием домов в поселках. Содержать собственный штат специалистов оправдано, потому что в портфеле компании 7 элитных загородных проектов, имеющих коттеджную застройку, а общее число домовладений в них превышает 1700. И, наконец, третий способ сотрудничества, который фактически наиболее дорогостоящий - привлечение на проект «звездного архитектора». Такой шаг поможет заработать интерес определенной части аудитории, укрепить имидж девелопера и помочь в продвижении жилого комплекса.
Ирина Мошева, генеральный директор совместного предприятия RDI и Limitless. (девелопера ЖК «Загородный Квартал»)
1. В первую очередь, концепция зависит от местоположения (транспортной доступности и окружения). Проект с хорошей транспортной доступностью и уникальными видовыми характеристиками обречен быть бизнес или элитным классом. Более того, внутри жилого комплекса видовые характеристики и расположение относительно дорог и въездов, будет также влиять на продуктовую линейку - более дорогие объекты будут иметь наилучшие характеристики. Также, очень существенно для выбора концепции - состоянии и тренды спроса. Концепция должна быть востребована рынком.
2. Техническое задание изначально готовят маркетологи и сотрудники отдела продаж, т.к. именно им реализовывать данный продукт, именно они могут описать конченое состояние продукта востребованного рынком. Маркетологи готовят анализ наилучшего и максимально эффективного использования земельного участка, анализ спроса и предложения, продуктовую линейку и тп.
На основе этого анализа и с учетом рекомендаций отдела продаж, руководитель проекта готовит техническое задание для архитекторов, которые визуализируют концепцию.
3. Наша компания имеет штатных архитекторов, которые выполняют функцию управления проектированием, непосредственно проектные работы заказываются специализированным организациям - архитектурным бюро, проектным институтам и т.д
4. Безусловно, это всегда здоровый творческий конфликт, который позволяет создать успешный продукт.
.jpg)
Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина»
1. В основе концепции всегда лежат те или иные объективные факторы, которые невозможно изменить. Причем нельзя однозначно выделить какой-либо фактор «на все случаи жизни». В разных проектах может быть по-разному. Например, если есть участок, то «плясать» следует от локации и назначения участка. От локации в свою очередь зависят такие характеристики как транспортная доступность, потенциальная целевая аудитория, конкурентное окружение и другие. В ряде случаев основой концепции может случить наличие неудовлетворенного спроса на тот или иной вид недвижимости. Тогда уже участок подбирается в соответствие с той концепцией, которую планируется воплотить.
При этом во всех случаях основой концепции служат тщательные исследования и анализ спроса, предложения, конкурентного окружения, потребностей целевой аудитории, перспектив развития данной территории (включая транспортную и социальную инфраструктуру).
2. При разработке концепции учитываются те параметры, которые важны для целевой аудитории. Например, ЖК «Валь д'Эмероль» расположен в 15 км от МКАД по Минскому шоссе. С одной стороны это достаточно близко от Москвы и хорошая транспортная доступность позволяет ежедневно ездить на работу в столицу: в 650 метрах находится железнодорожная станция Лесной Городок, от которой до Киевского вокзала ехать 30 минут. С другой – это за городом, в экологически чистом месте, в окружении природных ландшафтов. Соответственно, в таком месте целесообразно строить объекты для постоянного проживания, но с учетом тех плюсов, которые дает расположение «на природе». Таким образом, появилась концепция малоэтажного жилого комплекса комфорт-класса, который рассчитан на молодых активных людей, которые более «дружественную» среду проживания, по сравнению с традиционной многоэтажной застройкой. Далее, ориентируясь на потребности и менталитет целевой аудитории, был разработан набор инфраструктуры (детский сад, школа, минимаркет, кафе, аптека, рекреационные и спортивные площадки) и планировки квартир. Последние создавались с учетом того, что данная целевая аудитория – люди практичные, современные, ориентированы на западный образ жизни, который предполагает комфорт за разумную оплату. Поэтому площадь квартир небольшая - от 28 до 85 кв.м (что делает общую стоимость квартиры не высокой), но при этом оснащены всеми современными коммуникациями, а дома – вентилируемыми фасадами, что обычно присуще жилью бизнес-класса. Более того, в четерехэтажных домах предусмотрены даже лифты.
3. Архитектурный проект – это пожалуй, один из немногих этапов реализации проекта, который группа компаний «Глубина» не делает самостоятельно. Каждый проект уникален и обладает своей концепцией. Поэтому для каждого проекта мы привлекаем разных архитекторов, из числа лучших. Причем, даже в одном жилом комплексе сам проект может быть разработан одним архитектурным бюро, а фасады – другим. Так, в ЖК «Валь д'Эмероль» фасады спроектировал Борис Скларов – один из лучших художников-архитекторов, специализирующийся на проектировании эстетических фасадов.
4. Архитектурный проект – это не просто «красивая картинка». Это продуманной комфортное пространство для жизни, а также точный инженерный расчет. Поэтому уже на этапе проектирования мы работаем в тесном взаимодействии: архитекторы, строители, проектировщики инженерный сетей. Соответственно, в дальнейшем разработанный и принятый проект является «руководством к действию» всех участников процесса. Так что конфликтов не возникает.
Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
При разработке концепции жилых комплексов девелопер так или иначе исходит от земельного актива - размера и формы участка, местоположения и окружения, возможных ограничений по этажности, архитектуре и т.д. Однако, не менее важными являются такие факторы, как амбиции застройщика, имидж компании на рынке, желание диверсифицировать портфель проектов. При этом, если локация и качество земельного участка под застройку являются исключительными для рынка (например, лесной участок на первой линии Москвы-реки в непосредственной близости от столицы), то девелопер использует все преимущества площадки, а проект продолжает идею места.
При разработке концепции жилого комплекса девелопер прежде всего должен определить уровень жилья, будь то элитная застройка, бизнес-класс или доступное жилье. Многое зависит и от конъюнктуры места - уровень текущей и потенциальной конкуренции оценивается на начальном этапе разработки концепции проекта. Далее девелопер решает, будут ли привлечены именитые архитекторы и урбанисты, ландшафтные дизайнеры. Если да, то начинается творческий процесс - будущие авторы проекта обязательно и неоднократно выезжают на место, чтобы досконально изучить особенности площадки, почувствовать атмосферу, почерпнуть вдохновение. Параллельно начинаются расчеты технико-экономических показателей, учитывающих нормативы плотности застройки, ограничения по этажности, обеспеченность машиноместами и пр. В результате девелопер получает так называемые рендеры, по которым в идеале и будет строиться жилой комплекс. На этой стадии уже есть ответ, какого класса будет жилье, сколько квартир и квадратных метров будет введено в эксплуатацию, каковы архитектурные решения проекта, как будет обыгран ландшафт и рельеф. После этого этапа работа разделяется на проектную (оформление разрешения на строительство и решение сопутствующих вопросов), инженерно-строительную (подготовка рабочей документации) и маркетинговую (разработка фирменного стиля проекта, создание сайта, составление плана продаж и т.д.).
.jpg)
Кирилл Кузьмин, руководитель отдела продаж ООО «СтройМенеджмент»
1. При разработке новой архитектурной концепции ЖК в первую очередь учитывается потребительский спрос, класс возводимого проекта, количество квартир, предполагаемое число жителей и ландшафт местности возведения объекта. Даже самую интересную концепцию дизайна и планировки ЖК может погубить невозможность ее реализации, отсутствие, как строительных технологий, так и профессионального опыта у подрядчиков.
В настоящее время вместо привычных панельных застроек растет спрос на эконом-жилье с индивидуальностью, интересным внешним видом и инфраструктурой. Безликие типовые панельные дома теряют свою привлекательность в глазах покупателей, поэтому девелоперы уделяют больше внимания оформлению и материалам. С помощью монолитного конструктива, использования газобетонных блоков можно решить любые потребительские запросы в планировочных решениях квартир.
Исходя из себестоимости проекта девелоперы в эконом-классе применяют в возведении различную облицовку домов (кирпичная кладка, цветные панели и пр.).
2-3. Застройщики работают с архитектурными и проектировочными бюро, дизайнерами экстерьеров, ландшафтными дизайнерами, которые совместно готовят индивидуальный проект. Так при планировании жилого комплекса «Рутаун» в Новой Москве девелопер «СтройЛюкс» сотрудничал с голландским архитектурным бюро KuiperCompagnons. Но проект отправлялся на доработку к российским проектировщикам для анализа на соответствие строительным и архитектурным нормам, принятым в России.
4. Между архитекторами и строителями, безусловно, возникают разногласия, но это происходит, чаще всего при реализации проектов элитных домов, а не при возведении жилья эконом-сегмента.
Диана Нилиповская, коммерческий директор ООО «Эксперт-девелопмент»
1. Основные факторы, которые влияют на концепцию проекта – это в первую очередь, конечно же, рыночная ситуация (как в региональном, так и в локальном масштабе), тенденции которой дают ответ на вопрос, насколько та или иная концепция проекта будет более конкурентоспособна и какую нишу на рынке проект сможет занять.
Второй фактор – это объем потенциального платежеспособного спроса, который проект сможет в себе сконцентрировать и обеспечить тем самым успешные продажи. Другими словами, концепция проекта не может быть разработана без детального понимания предпочтений потенциальных покупателей. Эти предпочтения всегда находят свое отражение в планировочных решениях квартир, наполнении домов, наличии той или иной инфраструктуры на территории жилых комплексов и т.д.
Не последнее место, безусловно, занимают ограничения, которые накладываются на использование земельного участка, локация расположения перспективного проекта со своими достоинствами и недостатками.
Все вышеуказанное оказывают влияние на формирование окончательной концепции проекта.
2. Разработка концепции – это командная работа, в которой учувствует специалисты из различных отраслей – это архитекторы (создают архитектурный облик проекта) и проектировщики (разрабатывают внутренне наполнение жилых домов, включая планировочные решения) и руководитель проекта (отвечает за реализацию проекта на всех стадиях реализации), аналитики (собирают информацию о тенденциях на рынке и конкурентных проектах) и представители коммерческого департамента (в последствии осуществляют продажу недвижимости конечным покупателям) и финансисты, определяющие насколько та или иная концепция отвечает коммерческим интересам компании.
3. Работа с архитектурными бюро – принятая на рынке практика. В составе любой девелоперской компании есть сотрудники, отвечающие за координацию, контроль и выполнение работ архитектурных бюро в рамках проектов.
4. Это не разногласия, а совместная работа по созданию качественного проекта, в дальнейшем востребованного потребителями. Главной задачей становится найти консенсус между идеями архитекторов-проектировщиков и максимальной коммерческой эффективностью.
Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group
В компании Vesco Group около года назад родился уникальный с архитектурной и маркетинговой стороны проект малоэтажного жилого комплекса. Главной задачей при разработке концепции МЖК, которую мы поставили перед собой, было не просто формирование единичного экономически успешного проекта, но возможность распространения заложенных принципов сетевым образом. Современная модель типового малоэтажного жилья, отражающая новые принципы организации пространства и стиля жизни успешного представителя комфорт- и бизнес-класса, - наша амбициозная цель.
Именно универсальность будущего продукта определила и состав рабочей группы, в которую вошли специалисты всех подразделений компании Vesco Group – маркетологи, архитекторы, конструкторы, строители, риэлторы, финансисты и юристы. Совместная работа позволила в сравнении с традиционным подходом существенно повысить эффективность использования пространства – и в рамках территории проекта, и внутри жилых домов.
Конструкторы архитектурного бюро компании не один месяц посвятили работе над автоматизированным подземным паркингом, в поиске возможностей организации небольших боксов для хранения крупногабаритных вещей вне стен приобретаемой покупателем квартиры, а также в оптимизации системы отопления удивительной красоты атриумов – изюминки каждого жилого дома.
В настоящий момент мы получаем ИРД на первый из участков застройки, расположенный в 25 км по Новорижскому шоссе. Несмотря на близость к Москве и богатую инфраструктуру локального рынка, жители будущего жилого комплекса смогут пользоваться собственной внутренней инфраструктурой, не просто замещающей городской функционал, но и формирующей сильные социальные связи внутри близких по стилю жизни людей – жителей нашего проекта.
В стадии переговоров еще 2 потенциальные площадки.
Роман Семчишин, коммерческий директор TEKTA GROUP
1. Если рассматривать этот вопрос в рамках создания проекта, то среди основных факторов, влияющих на концепцию, можно назвать земельный участок и его месторасположение. Исходя из особенностей самой площадки, окружающей инфраструктуры и имеющейся застройки, определяется этажность, внешний облик здания и некоторые "фишки" проекта. Например, если на участке есть водоем, то очевидно, что девелопер будет акцентировать на это внимание при создании концепции проекта.
В рамках своей единой концепции "Надмосковье", которая транслирует переход на новый уровень жизни, TEKTA GROUP подбирает площадки отличающиеся высокой транспортной доступностью и одним из лучших месторасположений внутри города. Кроме имеющейся городской инфраструктуры, компания активно развивает ее внутри комплекса. Так, например в ЖК «Акварели», I очередь которого уже сдана в эксплуатацию, появятся супермаркет, кафе, ресторан, медицинский центр, что обеспечит комфортное проживание жителям дома.
2. В идеале, в создании концепции принимают участие несколько подразделений компании. Например, техническими задачами, касающимися планировок квартир, обычно занимаются коммерческий департамент, совместно с проектировщиками, а наполнением инфраструктурой- маркетологи и "коммерсанты", опираясь на предоставленные аналитиками компании исследования.
3. При создании концепции «Надмосковье» мы старались сделать такой дом, в котором будет приятно и комфортно жить нашим покупателям. В создании проектов мы опираемся на собственные силы, т.к TEKTA GROUP представляет собой девелоперскую компанию полного цикла, в состав которой входит отдел проектирования. Также мы привлекаем ведущих специалистов в области архитектуры. С нами работает архбюро «Остоженка», которое мы привлекали для создании проекта ЖК "Акварели". ЖК "Ньютон" был создан при совместной работе Специалистов АБ "Остоженка" и проектировщиков TEKTA GROUP , а в ЖК «Да Винчи» дизайн-проект благоустройства внутреннего двора разрабатывало архитектурное бюро Асадова, задачей которого было создание проекта максимально отвечающего идеологии компании. Мы также изучаем потребности покупателя, учитываем их мнения и пожелания. Для нас важно, чтобы желание потребителей нашло наилучшее воплощение в наших жилых комплексах.
4. Как правило разногласия возникает не между архитекторами и строителями, а между архитекторами и коммерческим департаментом или владельцем бизнеса. Архитекторы стремятся сделать красиво, а коммерческий департамент желает получить максимально функциональный и доходный проект. Совместить это не всегда получается в полной мере.
Валерий Лукинов, руководитель офиса «Парк Культуры» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость»
Разработка концепции проекта – представляет собой совместный результат работы риэлторов-консультанты, архитекторов-генпланистов и менеджеров проекта. Они определяют состав инфраструктуры, создают маркетинговую концепцию и придумывают «отличительные особенности» жилого комплекса. Также на основе анализа рынка определяется цена продукта (таунхауса или коттеджа), его площадь, материал строительства, плотность застройки в поселке, а также состав социальной, спортивной и досуговой инфраструктуры. Уже многие годы мы сотрудничаем с проверенными профессиональными архитекторами, генпланистами и другими службами заказчика, которые успешно реализовали множество проектов.
Зачастую при разработке концепции поселка между «риелторами-консультантами», застройщиком и архитекторами возникают разногласия. Однако это процесс обыденный, и обоюдный потому, как у каждого из них различные задачи. На примере разработки концепции поселка «Наполеон», который в этом году получил диплом как «Лучший поселок таунхаусов» премии TREFFI, можно наблюдать, как нелегко шло сближение подходов к проектированию поселка. Перед застройщиком стояла задача получить максимальную прибыль при минимальных затратах, а это возможно при достаточно плотной застройке сблокированных домов с большой площадью. Задачей «риелторов» было создание максимально ликвидного проекта. Им пришлось предпринять значительные усилия для того, чтобы убедить застройщика уменьшить площадь предлагаемых квартир на 30%. Это было обусловлено исследованиями рынка и опросами среди покупателей, большинство из которых хотели приобрести квартиру не более 140 кв. м. Возникали трудности и в работе с архитекторами, поскольку приходилось искать баланс между практичностью и дизайном дома при строительстве. В итоге совместной работы всех специалистов на рынок вышел успешный и высоколиквидный проект, предлагающий таунхаусы с оригинальной архитектурной концепцией и эргономичными планировками.
Сергей Попрядухин, главный архитектор архитектурной мастерской «СКМ Инжиниринг» (холдинг «СКМ Групп»)
1.На концепцию нового объекта, в рамках отведенной для реализации территории, может повлиять все что угодно. Всесторонний анализ площадки будущей застройки выявляет особенности данной локации, которые впоследствии определяют «легенду» концепции. Причем определяющие моменты могут быть как положительными, так и со знаком минус. Важно лишь усвоить одно универсальное правило: если недостаток нельзя скрыть, его нужно акцентировать, превратив в достоинство!
Гораздо реже сначала появляется концепция объекта, под которую выбирается подходящая территория, один из таких примеров — ИЦ «Сколково».
Концепция развития территории ИЦ «Сколково» — это разумный компромисс между живописными пятнами кварталов застройки и функциональным насыщением каждой городской ячейки всем необходимым, для создания комфортных условий пребывания.
Несмотря на кажущуюся эпатажность архитектурных решений, каждый квартал проектируется с высоким показателем соотношения общей и полезной площади.
Такой подход позволит создать уникальную городскую среду, где инновационные решения в части архитектуры и благоустройства не скажутся отрицательным образом на полезной площади и удобстве эксплуатации будущих строений.
2. Концепцию, как правило, сочиняет архитектор, пропуская задание инвестора сквозь призму собственного профессионального видения.
Даже самая смелая и красивая идея архитектора не сделает объект успешным, если он противоречит окружающему контексту. Недаром в знаменитой «Триаде Витрувия» главенствующая роль отведена Пользе и Прочности, а Красота лишь на третьем месте.
Например, для создания успешной концепции жилого квартала архитектору необходима помощь риэлторов и маркетологов, которые на основании геомаркетингового исследования способны выявить спектр потенциальных покупателей и квартирографию жилья, востребованного на данном участке. Это позволяет уже на старте рисовать объект, относящийся к конкретному сегменту рынка.
3.При разработке концепций жилых кварталов, кроме обязательного размещения нормируемого количества машиномест, необходимо помнить и о создании привлекательной и комфортной территории, а также об обеспечении объектами социальной инфраструктуры.
Детские сады и школы — неотъемлемая часть крупного жилого образования.
4.Существует несколько путей.
Компания инвестор, при наличии собственного проектного подразделения, вполне способна взять сочинение концепции на себя.
Многие крупные застройщики на этой стадии обращаются к именитым проектным бюро, часто иностранным. Считается, что иностранные проектировщики на стадии сочинения концепции объекта наиболее успешны, поскольку не обременены российскими нормами и находятся вне власти привычных для нас архетипов. Однако, на более поздних стадиях проектирования, красивую иностранную концепцию приходится адаптировать ко всем Российским требованиям. В этом процессе важно найти компромисс между соответствием объекта необходимым требованиям и сохранением стилистической задумки авторов.
Именно по такому принципу, в настоящий момент проектируется ИЦ «Сколково».
Авторами архитектурной концепции квартала N9 ИЦ «Сколково», была признана компания «БРТ РУС», победившая по итогам открытого архитектурного конкурса.
На Архитектурную мастерскую «СКМ Инжиниринг» легли обязанности по разработке
стадии «П» с прохождением экспертизы и Рабочей Документации, в рамках договора на Генпроектирование и Генподряд по реализации данного квартала.
Безусловно, в процессе проектирования первоначальная концепция претерпела некоторые незначительные изменения.
Однако архитектурная стилистика и смысловое наполнение квартала осталось неизменным. Здания с апартаментами квартала N 9 предназначены для размещения будущих резидентов ИЦ «Сколково». Они спроектированы таким образом, что на стадии эксплуатации объекта можно объединять апартаменты между собой, создавая квартиры большей площади без каких-либо строительных мероприятий. Таким образом, квартирография становится величиной непостоянной, что помогает регулировать эффективность расселения. Одним словом, проект получился таким, каким был задуман, во многом благодаря взаимопониманию и оперативному взаимодействию архитекторов обеих сторон.
Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп»
Самое важное влияние не первоначальном этапе на концепцию проекта оказывают локация (где находится участок под застройку, какая инфраструктура его окружает и будет доступна его жителям), а также форма, размер и ландшафт участка. Если это ровный участок прямоугольной формы-то его проще всего размежевать и застроить, это идеальная история. Если есть перепады высот, дорога поблизости, если участок неправильной формы, то девелопер должен включать фантазию, размещая дома таким образом, чтобы в каждом случае показать покупателю преимущества местности.
Участок с перепадами высот позволит большинству домов обеспечить хорошие видовые характеристики, обеспечить большую приватность, уединенность. Гараж и техпомещения можно вынести в нижний уровень, вход сделать на более высоком уровне, кроме того, перепад высот всегда очень удачно обыгрывается ландшафтными дизайнерами — с использованием крупных форм, водоемов, ручьев. Например, в дизайнерском поселке Fortops перепад высот позволяет из окон каждого дома видеть горизонт, лес, поля. Каждый аспект природного окружения можно обыграть так, что они прибавят проекту потребительской ценности. Например, ЖК «Олимпийская деревня Новогорск» находится в долине реки, в низине, которую окружают Машкинские холмы, при этом на этапе проектирования девелопер добился ощущения уединенности, маленькой планеты, окруженной лесом.
Еще один важный фактор — это целевая аудитория проекта. Ошибка многих девелоперов и архитекторов заключается в том, что главный вопрос, на который они отвечают, разрабатывая концепцию проекта — это ЧТО продать. Гораздо более сложно, но целесообразно с точки зрения бизнеса вопрос КОМУ продать. Мы живем во время, когда все услуги, все товары и покупки, даже такие глобальные, как недвижимость, все более персонифицируются. На коне оказывается тот девелопер, который заранее увидел, просчитал, спрогнозировал свою целевую аудиторию, и создал свой продукт под ее пожелания и возможности.
Особенно важно учитывать целевую аудиторию в контексте локации — если земля на непрестижном шоссе, а покупателям предлагаются дома площадью 400 метров с концептуальным архитектурным решением — покупателя будет найти крайне сложно.
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Написать отзыв