Все новостройки Подмосковья
Наличие поблизости школы и детского сада — важный вопрос, волнующий практически любого покупателя недвижимости. Но что делать и к кому бежать, если обещанная (и даже построенная) школа никак не открывается? Чтобы ответить на вопрос, редакция Kvartirazamkad.ru решила изучить «кухню» самого процесса.
Обременение, т. е. обязательство построить определенные объекты социальной инфраструктуры, прописываются на этапе подписания инвестиционного контракта между городом и застройщиком. Но есть тонкий момент — застройщика никто не обязал строить именно государственную школу или детский сад. Поэтому у застройщика есть три пути. Построить и передать на баланс муниципалитету, построить и найти коммерческого арендатора или создать собственную структуру, занимающуюся образовательной деятельностью.
Проект детского сада в ЖК Парк Рублево
Итоговое решение зависит от многих, многих факторов. Если ориентироваться на потребителя, на создание комфортного образа жизни в новом районе, необходимо, чтобы образовательные учреждения «работали» именно на жителей. В сегменте комфорт-класса лучше, когда есть вариативность бесплатного и платного дошкольного образования. В сегменте элитного жилья надобности в наличии муниципального детского сада, безусловно, не будет необходимости из-за очевидного отсутствия спроса.
Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН» приводит такой пример. В жилом комплексе комфорт-класса VESNA строится два детских сада — один коммерческий, другой муниципальный. Муниципальный детский сад будет передан на баланс городскому поселению, коммерческий — в управление профессиональному оператору.
В ЖК «Парк Рублёво» — в элитном жилом комплексе пошли по-иному, но логичному в сложившейся ситуации пути — запланировали эксклюзивный английский детский сад и начальную школу. В настоящий момент ведутся переговоры с потенциальными операторами.
Отдать государству
На самом деле, не надо думать, что муниципальные органы образования мечтают получить новое помещение. Коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость» Ольга Гусева рассказывает, что ситуация с детскими садами сейчас действительно довольно острая, особенно — в Москве. Зачастую муниципальные власти не могут взять на баланс объект, поскольку нет ресурсов (ни человеческих, ни финансовых) его обслуживать. Да, застройщик еще на этапе согласования проекта выяснил, что район возьмет на себя ДОУ. Но все равно риск отказа остается. В случае с детскими садами в Москве он выше, чем в Подмосковье. Хотя один девелопер признался автору статьи, что уже год не может передать на баланс подмосковного города детский сад — полностью оборудованный, со всей необходимой мебелью.
Жалуется на затягивание сроков и Сергей Китаев, коммерческий директор «ЮИТ Московия»: построенный в микрорайоне «Финский» города Щелково и сданный 5 сентября детский сад был принят на баланс города только в декабре.
Детский сад в ЖК Финский
Многие застройщики сказали, что у них передача объектов муниципальным властям произошла без каких-либо трудностей или задержек. Например, в квартале «Новокосино-2» передача школы произошла за две недели.
Александр Дубовенко, учредитель компании GOOD WOOD, посетовал на несправедливость: застройщик, который на свои средства строит школу или детский сад при передаче их государству должен еще заплатить налог на дарение.
«В поселке «Фламандия», — рассказывает г-н Дубовенко, — мы здание школы строим сами, но решили передать на баланс государству. Так выгоднее, на наш взгляд, потому что если мы передаем на баланс, то школа становится муниципальной, и ее заселяют учителями за счет государства. Таким образом, у нас в поселке будет школа, где учатся бесплатно. Это снимает с нас определенную головную боль и делает наш поселок привлекательным. Если бы мы самостоятельно пытались управлять школой, нанимали бы учителей, брали бы деньги с учеников, то во-первых, это бы снизило привлекательность поселка, во-вторых, мы не решили бы задачу обеспечения жителей поселка образовательными учреждениями».
Пригласить коммерческого оператора
К этому варианту приходится прибегать тогда, когда власти на начальном этапе отказываются от будущего ДОУ, либо концепция жилого комплекса или поселка предполагает чуть более высокое качество образования, чем может предложить государство.
Но как только речь заходит о «коммерческом операторе», приходится считать экономику проекта. По данным Екатерины Мошкиной, генерального директора «МЕТРА ГРУПП», себестоимость строительства одной школы на две параллели может доходить до 550 млн. рублей. «Не сложно посчитать, какой уровень доходности должен быть у такой школы, чтобы она хотя бы частично окупилась, а дальше понять, что обучение в такой школе будет стоить дороже, чем в лучших учебных заведениях Европы с полным пансионом». Другое дело, что ни один девелопер не рассматривает школу, как изолированный коммерческий проект. Задача девелопера — рассчитать площадь, заполнение школы и ее концепцию таким образом, чтобы дополнительные расходы на ее содержание не легли на плечи жителей поселка.
Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп» рассказывает, что спортивная школа — это часть их концепции семейного спортивно-образовательного кластера в ЖК Олимпийская деревня Новогорск. Хотя для средней школы тоже приглашен коммерческий оператор. Месяц обучения будет стоить 35–45 тыс. руб.
«Это цифра, на которую мы вышли, в течение двух лет проводя жесткий отбор операторов, определяющим фактором в нашем тендере являлось качество предоставляемых услуг. Подавляющее большинство покупателей во всех трех наших проектах в Новогорске положительно относятся к тому, что школа у нас будет платной. У людей, приобретающих жилье в сегменте «Бизнес плюс» есть понимание и даже уверенность в том, что все бесплатное — это не самое лучшее, тогда как за свои деньги люди имеют право и будут получать услуги определенного высокого качества».
Интересный подход к выбору коммерческого оператора предложила компания Rose Group в проекте Микрогород «В лесу», относящемуся к комфорт-классу. Девелопер решил непростую задачу сочетания доступности образования и его высокого качества следующим образом.
«У нас была дилемма - передавать области школу и сад или оставить у себя на балансе. К сожалению, при передаче области мы бы оказались в ситуации, когда не смогли гарантировать нашим покупателям, что их дети действительно смогут там учиться. Особенно, это касается ДОУ, — рассказывает Андрей Нестеренко, генеральный директор Rose Group. — Соответственно для сохранения у себя школы и садика надо было сделать их негосударственными и доступными. Мы провели опрос среди наших покупателей и определили, что более 80% будущих жильцов готовы платить около 10 тыс. руб. в месяц за образование ребенка. Я внимательно изучил все затраты образовательного учреждения: действительно, себестоимость колеблется в пределах 30-35 тыс. руб. в месяцы, т.е. цена для учеников от оператора должна быть 35-45 тыс. с учетом минимальной прибыли. Правда, порядка 30-40 тыс. руб. в год на ребенка можно получить от государства в качестве субвенций. Но для этого оператор должен все расходы осуществлять «в белую». Найти такого оператора было не просто, но мы нашли. Мы рассчитываем, что цена для жителей нашего Микрогорода за обучение в школе составит 7-10 тыс. в месяц. Каким образом? С помощью льготной арендной ставки и дифференцированной оплаты для наших жителей и сторонних учащихся. Все покупатели квартир в Микрогороде «В лесу» получат удостоверения жителей. Без него ребенок сможет учиться в школе по полной коммерческой цене и таким образом мы сможем контролировать, что большая часть нашего Микрогорода сможет попасть в наши ДОУ и школу».
Собственный оператор
Оказывается, есть девелоперы, которые, помыкавшись с неудачными коммерческими операторами, решили сами заняться образовательной деятельностью. Так произошло с ФСК «Лидер». В ЖК «Зодиак», относящемся к премиальному сегменту, необходимо было построить детский сад на 50 мест. Такой маленький объект почти нереально было передать на баланс города. Да и жителям комплекса муниципальный детский сад был не особо нужен. И тогда привлекли коммерческого оператора.
После двух неудачных попыток, девелопер решил сам взяться за дело. В качестве консультанта привлекли основательницу сети детских клубов Baby Club, сегодня успешно продающей свои франшизы.
И сейчас собственные коммерческие детские сады есть и в некоторых других проектах ФСК «Лидер», в частности в посёлке «Вита Верде», благодаря чему поселок из «дачного» превратился к круглогодичный.
Сельская школа
Вообще, школа при коттеджном поселке — это отдельный разговор. «Несколько лет назад к нам обратился оператор одной международной школы с целью поиска участка под новый образовательный проект, — рассказывает Алексеева Татьяна, заместитель генерального директора Vesco Consulting. — Главным начальным требованием было конечно расположение будущей частной школы — была выбрана зона в рамках кластера обжитых известных поселков бизнес- и премиум-класса на пересечении Новорижского, Рублево-Успенского и Ильинского шоссе. К сожалению, дальнейшие длительные переговоры с ведущими девелоперами локальной зоны не привели к результатам: оператор считал проект школы под международным брендом — лучшим якорем и благом для застройщика, а значит — требовал непомерные преференции в виде бесплатного обеспеченного сетями земельного участка. Такие условия — роскошь для небольших статусных проектов».
Классические школы в рамках коттеджных поселков — рисковый и неоднозначный бизнес. Эффективным с экономической точки зрения является запуск школы только для грандиозного проекта эконом-класса в ближней зоне, когда покупатель массового продукта по сути гарантирует заполняемость объекта инфраструктуры. В частном сегменте успешным является микро-формат. В качестве пример можно привести оператора English Nursery School, который, опробовав бизнес-модель в КП «Бенилюкс», ведет строительство детского сада и начальной школы в коттеджном поселке «Онегино».
Риски оператора делятся на два типа: правовые и экономические. К правовым рискам оператора мы эксперты Vesco отнесли непосредственно оформление земельного участка, который в рамках поселка с назначением земли под ИЖС редко выделяется и переводится в категорию, соответствующую реальному использованию. Кроме того, подведение коммуникаций девелопером — такой же риск оператора, как и покупателя — если не деньги, то время можно потерять точно.
Проект элитной школы в Подмосковье
Экономические риски оператора сводятся к неполной заполняемости объекта инфраструктуры, причем как за счет целевой аудитории, проживающей на территории поселка, так и за счет жителей прилегающих населенных пунктов.
Планируя на территории поселка детский сад или школу, девелопер несет риск снижения ликвидности прилегающих к этому объекту частных домовладения и нарушения целостности объекта в случае доступа в образовательное учреждение внешних пользователей. Кроме того, платежеспособность оператора школы и покупателя домовладения — заведомо разная: продажа конкретного участка в качестве домовладения экономически более оправдана в моменте, нежели реализация инвестконтракта по строительству школы или детского сада. Но долгосрочная стратегия по привлечению социального объекта может принести большие бонусы девелоперу.
Автор: Насонова Алла специально для Kvartirazamkad.ru
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Написать отзыв