Все новостройки Подмосковья
5 лет, 13% ставка налога и 70% от кадастровой цены квартиры — такие цифры, похоже, придётся учить тем, кто захочет с 2016 года продать квартиру. В Госдуме прошли второе чтение поправки в Налоговый Кодекс, касающиеся сделок с квартирами.
Что же такое придумали наши законодатели и, главное, зачем?
Нынешняя налоговая система нашей страны рассматривает продажу любой недвижимости как источник получения дохода. Следовательно, с этого дохода надо взымать 13%-ый налог (НДФЛ). Всё по закону.
Пусть мы с вами продаём квартиру с кадастровой ценой в 8 миллионов рублей за 10 миллионов рублей (запомните, кадастровая цена не равна рыночной!). Эту квартиру, положим, мы ранее купили за 6 миллиона рублей. Все цифры честно зафиксированы в договорах
Пример № 1
Итак, налог взымают с дохода при продаже. В примере № 1: купили за 6, а продали за 10 миллионов, значит налоговая база (доход) — 4 миллиона рублей. Напомню ещё, что текущий налоговый вычет из базы — 1 млн. рублей, но так как у нас подтвержденный расход — 6 миллионов, то нам выгоднее показать именно его при расчетах.
Нынешняя ситуация: если вы приобрели квартиру менее, чем три года назад, то должны заплатить 13% от 4 миллионов = 520 тыс. рублей. А если более чем 3 года
С 2016 года: если вы приобрели менее чем пять лет назад, то… надо сравнивать разницу (4 миллиона) и значение 70% от кадастровой стоимости. В нашем случае — 5,6 миллионов. Как гласит новая редакция, «если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрации перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7»
В переводе на цифры вы должны будете заплатить 13% от 0,7*5,6 миллионов = 509,6 тысяч рублей.
А вот если вы приобрели квартиру более 5 лет назад, то платить ничего не придётся.
Как мы видим, в нашем примере № 1 в проигрыше от новации тот, кто приобрел квартиру более чем три года назад, но менее чем 5 лет назад. И небольшом выигрыше тот, кто приобрел квартиру менее трех лет назад.
Как гласят поправки, срок с 5 лет до
- квартира получена в результате приватизации
- квартира получена в наследование
- квартира получена плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивением
Это возьмём на заметку.
Пример № 2
Немного изменим условия примера, квартиру с кадастровой ценой в 8 миллионов рублей продаем за 10 миллионов рублей, но в договоре
Нынешняя ситуация: налоговая база — нулевая, так как доход по документам не просматривается (1 миллион в договоре минус 1 миллион налогового вычета рублей). То есть, налог у нас равен нулю.
А вот по новым правилам с 2016 года мы заплатим всё те же 13% от 0,7*5,6 миллионов = 509,6 тысяч рублей. То есть, новая трактовка налога отсекает любителей писать 1 миллион в договоре.
Пример № 3
А вот еще одна вариация. Мы, как честные налогоплательщики, не пишем «миллион в договоре». Мы только что купили квартиру из примера № 1 и за 10 миллионов рублей. И буквально через пару месяцев жизненные обстоятельства так припёрли, что мы продаем её за те же 10 миллионов.
Сколько мы сейчас заплатим? Правильно, 0 рублей, так как доход не просматривается: 10 — 10 = 0.
Кстати, если нас угораздило бы купить квартиру с «миллионом в договоре», а продавать её честно, то по закону мы попадаем на 13% * (10 — 1) миллионов = 1 млн. 170 тысяч рублей налога.
Что будет после 2016 года?
Да всё просто, при нулевом доходе мы всё равно должны будем заплатить 13% от 0,7 * 8 миллионов кадастровой стоимости!
Какие выводы?
Итак, в результате введение поправок в нынешней редакции жестоко страдают те, кто вынужден срочно перепродать свежекупленную квартиру. Даже без толики дохода.
Естественно, пострадают и любители уходить от выплаты налога путём написания «миллиона в договоре»
В выигрыше окажутся те, кто ранее честно готов был заплатить налоги за БОЛЬШУЮ разницу в цене между куплей и продажей. Таких, поверьте, у нас — считанные единицы.
Основной удар по кошельку налогоплательщика наносит даже не увеличение срока владения квартирой. Удар — это минимальная налоговая база в 0,7 помноженные на кадастровую цену квартиры!
Конечно, кадастровая оценка у нас сделана бездарно, не отражает рыночные реалии и всё такое. Однако её порядок
Какие последствия нового налога на недвижимость?
Уйти от налога будет трудно. Все квартиры в кадастре, все с оценкой, все права зарегистрированы с указанием даты. Либо ждать 5 лет, либо платить.
Среднее налоговое поступление с одной сделки увеличится. А вот дальше такая арифметика: на лишние налоги у публики денег нет, что означает существенное снижение числа сделок. Снижение числа сделок — это снижение спроса и, в конечном итоге, снижение цен предложения.
Рано или поздно ситуация сбалансируется. Сделок будет несколько меньше, чем ныне. Валовое поступление налогов будет примерно такое же. Цена кв.метра предложения (и сделок) будет меньше. Государство тем самым просто придавит рынок, так как никогда пропорциональные налоги с продаж его не стимулируют — такая вот аксиома!
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Иван24 ноября 2014 г.
А про переуступку прав нет информации? Если в новострое покупаешь и продаешь до получения прав собственности, то обременяется налогом? Наша квартира пока достроилась мы уже поинтересней вариант присмотрели
Алексей13 января 2015 г.
А мне кажется, что налоговое бремя продавцы переложат на покупателей....
Написать отзыв