Все новостройки Подмосковья
По мере приближения срока сдачи новостройки растет и волнение покупателей: а будет ли дом сдан вовремя? Все ли в порядке окажется в новой квартире? Что делать, если застройщик задержит ключи – продолжать ждать или требовать компенсацию?
Мы собрали для вас советы как риэлторов, специализирующихся на продаже новостроек, так и юристов.
На основании каких нормативных актов происходит взыскание неустойки по договору долевого участия в строительстве?
Кроме собственно договора долевого участия, Грант Токмаджян, юрист Содружества Земельных Юристов, советует обратить внимание на следующие документы.
- Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Нужно учитывать, что с 01.01.2017 г. вступили в силу существенные изменения в закон.
- Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».
- Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.
- Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного суда РФ 19.07.2017.
Каков порядок взыскания денежных средств с застройщика по Договору об участии в долевом строительстве?
Многие юристы советуют первым делом написать претензию застройщику и отправить ее заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. И только потом идти в суд. Взыскание денежных средств с застройщиков в судебном порядке подпадает под категорию споров о защите прав потребителей. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17«О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что по данной категории дел претензионный порядок разрешения спора не является обязательным, граждане вправе сразу обратиться в суд.
Почему эксперты единодушно рекомендуют начинать все-таки с претензии. Во-первых, застройщики стараются не доводить дело до суда. И есть шанс решить вопрос с неустойкой быстрее.
Во-вторых, Статья 13 Закона о защите прав потребителей содержит положение, согласно которому в случае принятия решения в пользу дольщика, он имеет право на взыскание 50% от суммы, присужденной судом в качестве компенсации за неудовлетворение требований в претензионном порядке. Это лишний довод в пользу предварительной отправки претензии застройщику.
Какой размер компенсации положен, если застройщик задерживает передачу квартиры?
Часто бывает, закон, наделяющий слишком большими правами одну сторону, исполняется плохо. Так произошло и с вопросом о компенсации дольщикам по Договору об участии в долевом строительстве.
Согласно закону, покупателю новостройки по 214 ФЗ положена компенсация в размере двух трехсотых ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки. До 27 июня 2017 г. ставка рефинансирования ЦБ равна 9%. То есть при стоимости квартиры 5 млн. рублей за каждый день просрочки дольщику положено 5 000 000*2*0.09/300 - то есть 3000 руб. За полгода - 540 тыс. руб.
Но это – по закону. Реальность несколько отличается… В большинстве случаев при подаче искового заявления дольщикам не следует рассчитывать на полный размер рассчитанной неустойки.
На практике суды снижают ее в 2 раза, - делится опытом юрист. - Суды здесь выступают как регуляторы отношений между государством и застройщиками. Учитывая, что за удовлетворением одного иска от одного дольщика следует целый поток исков от остальных, в судебной практике существует негласная установка на снижение размера неустойки на 50% от первоначально рассчитанной с целью уберечь застройщика от банкротства. Если сумма неустойки снижена очень существенно, скажем, в 3-4 раза имеет смысл оспорить данное решение. Не забывайте, что получение денежных средств будет отложено как минимум на полгода, столько обычно занимает процесс в суде апелляционной инстанции.
«Нередко неустойка в несколько сот тысяч рублей снижается до нескольких десятков тысяч. Поэтому с иском лучше обращаться в суд по месту своего жительства, а не в районе, где зарегистрирован застройщик (Закон о защите прав потребителей дает такую возможность). Местная инстанция наверняка будет завалена аналогичными исками, и судьи негласно установят для всех подобных дел единый лимит на неустойку», - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
Кстати, если вы купили квартиру не у застройщика непосредственно, а заключили договор о переуступки прав требований по ДДУ, то базой для расчета неустойки будет именно сумма, указанная в основном ДДУ. Не важно, сколько вы на самом деле заплатили за будущую квартиру. Продажу по переуступке, кстати, используют многие застройщики, чтобы в случае просрочки снизить размеры компенсаций.
Должен ли застройщик оплачивать аренду квартиры, если не передал новостройку участнику долевого строительства в срок? Можно ли включать в сумму иска компенсацию морального вреда?
По словам г-на Токмаджяна дольщик может рассчитывать на благосклонное отношение суда и просить у суда взыскать денежные средства за, так называемые, нравственные страдания.
Обычно суд самостоятельно решает на какую сумму оценить причиненный моральный ущерб. На практике, в зависимости от случая, возможно взыскать от 10 до 50 тысяч руб.
Что касается компенсации аренды, то тут мнения экспертов разделились. Мария Литинецкая уверяет, что суды далеко не всегда видят причинно-следственную связь между нарушением сроков сдачи новостройки и необходимостью дольщиков арендовать жилье, хотя фактически, конечно, она есть.
«Чтобы максимально повысить шансы на компенсацию за аренду, дольщику необходимо предоставить в суд договор аренды, а также расписки о платежах владельцу квартиры».
А вот Грант Токмаджян уверяет, что с правовой точки зрения данные расходы подлежат возмещению застройщиком, так как дольщик не понес бы их в случае если бы квартира была сдана вовремя. Для взыскания этих сумм будет необходимо представить суду расчет уплаченных платежей за весь период просрочки.
Есть еще мнение, что при взыскании с застройщика компенсации арендной платы дольщику еще придется доказывать, почему он не может проживать по адресу постоянной регистрации.
Дорого ли дольщику судиться с застройщиком, задержавшим сроки сдачи новостройки?
Кое-кто уверяет, что задумываться об этом не надо, т.к. суды решают подобные дела в пользу дольщика, а судебные расходы оплачивает проигравшая сторона. Но получить положительное решение суда и получить деньги по исполнительному листу – это разные вещи. И далеко не всегда юристы работают по факту полученных дольщиком денег.
Поэтому о судебных издержках задумываться надо. Мария Литинецкая подсчитывает: все подобные иски подаются бесплатно, никакой госпошлины платить не нужно. Если интересы участника долевого строительства представляет юрист, то его услуги обойдутся примерно в 20 тыс. рублей. Также придется заплатить за нотариальную регистрацию доверенности, которую дольщик даёт своему представителю (2 тыс. руб.). Расходы на почтовые отправления составят максимум 500 руб.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», оценивает затраты на юриста в 15% от суммы иска.
Как получить деньги по исполнительному листу с застройщика?
Грант Токмаджян поясняет, что взыскание реальных денег в судебном порядке происходит через взаимодействие с судебными приставами. Получив положительное решение дольщику необходимо запросить в суде исполнительный лист и, проверив все платежные реквизиты передать его на исполнение в отделение судебных приставов по месту нахождения суда.
Обычно взыскание с застройщиков не длится больше месяца. Однако дольщикам целесообразно периодически самостоятельно осведомляться у приставов о положении дел.
Стоит ли дольщику начинать судиться с застройщиком? Или можно больше потерять?
«Нужно смотреть на состояние стройки, ведутся ли работы, какова уже может быть сумма возможной неустойки. Если застройщик отстает от «графика» на несколько месяцев, работы на объекте ведутся или дома уже построены, но пока не сданы, то смысла расторгать ДДУ нет,» - считает Ирина Доброхотова.
Если застройщик испытывает серьезные проблемы с привлечением денежных средств, а дольщики начинают массово расторгать договоры и требовать выплаты неустойки, то в этом случае суд чаще всего присуждает далеко не всю полагающуюся сумму – а лишь столько, сколько удалось взыскать с застройщика.
Есть и такое мнение, что не стоит подрывать финансовую устойчивость застройщика, в особенности если работы на объекте все-таки ведутся, – ведь иначе он будет тратить деньги в первую очередь на выплату неустоек, а не на завершение строительства (если в проекте, например, 500 квартир, а неустойка каждому составит 300 тыс. руб., застройщик должен будет выплатить 150 млн руб. дольщикам).
При этом задержка стройки не всегда полностью вина строительной компании: может смениться генподрядчик, могут подвести поставщики стройматериалов, также довольно часто возникают сложности с документацией.
Поэтому в большинстве случаев застройщики и дольщики подписывают допсоглашение к ДДУ о переносе сроков передачи квартир.
А вот если дом стал заведомым долгостроем (например, уже год и более на площадке отсутствуют рабочие, техника не работает или выведена, визуально стройка не меняется и при этом вам предлагают подписать соглашение о переносе сроков ввода) – в этом случае стоит задуматься и расторгать ДДУ.
Грант Токмаджян сообщает интересный факт. Оказывается Верховный суд РФ, выпустил Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.09.2016 года № 4-КГ16-37, которое разъясняет, что в случае если застройщик пропустил предусмотренные договором участия в долевом строительстве сроки окончания строительства и передачи квартиры участнику долевого строительства и сторонами было подписано соглашение об изменении указанных сроков, это не отменяет право участника долевого строительства требовать взыскания неустойки за просрочку за период с момента просрочки и до момента подписания такого соглашения.
Как часто дольщики судятся с застройщиками, нарушившими сроки ввода новостроек?
Мария Литинецкая приводит такую статистику. Подавляющее число судебных споров в долевом строительстве связаны со взысканиями неустойки или компенсациями за некачественное строительство.
По данным Судебного департамента при Верховном суде РФ, за 2016 году в России было рассмотрено 7 726 таких дел. Из них суды общей юрисдикции удовлетворили 7 406 требований (96%). Однако в 60% случаев (4 586 дел) иск был удовлетворен лишь частично. Общая сумма присужденных к взысканию средств составила 1.79 млрд рублей, то есть в среднем каждый дольщик отсудил порядка 230 тыс. рублей.
Что делать, если квартира в новостройке передается вовремя, но с недостатками?
Важно: практически не бывает квартир без недочетов. Это не значит, что дольщики должны отказываться от приемки квартиры (это в последующем создаст проблемы с регистрацией недвижимости в РосРеестре). Однако новый собственник вправе предъявлять свои требования вне зависимости от факта подписания акта приема-передачи квартиры после ее визуального осмотра. Закон исходит из того, что гражданин не обязан и не обладает специальными знаниями и необходимыми техническими средствами для объективной оценки качества предоставляемого помещения.
Претензии могут быть предъявлены застройщику в течение 5 лет со дня начала пользования квартирой.
Мария Литинецкая замечает, что после сдачи дома в эксплуатацию новоселы чаще всего жалуются на отделку мест общего пользования, качество оконных блоков, систему вентиляции. Если квартиры сдаются с отделкой, то много претензий возникает к сантехнике и проводке. Нередко вызывает вопросы качество благоустройства территории, качество малых архитектурных форм (скамеек, урн, систем освещения). Более серьезные дефекты, устранение которых может заняться несколько месяцев, встречаются редко, так как еще на этапе прохождения госкомиссии дом с такими недостатками не вводится в эксплуатацию.
Важно помнить. Если дольщик в течение гарантийного срока обнаруживает дефекты в квартире, то он может во внесудебном порядке потребовать их устранения. Для этого составляется претензия, которая направляется застройщику. В случае игнорирования обращения клиента, можно подать иск в суд и потребовать неустойку. Помимо компенсации расходов на устранение недостатков, застройщик должен выплатить 1% от этой суммы. Если же вскрывшиеся дефекты вовсе сделали жилье непригодным для жизни, то сверх стоимости квартиры в виде неустойки выплачивается 1% от цены договора.
Иллюстрируя тезис о том, что застройщики все-таки стараются выполнять свои гарантийные обязательства, Ирина Доброхотова вспоминает, как застройщик решил ситуацию с затопленным подземным паркингом в одном из высотных ЖК в Подмосковье, в ремонт парковки будет вложено 30 млн руб. (По-видимому, имеется в виду затопление парковки ЖК «Арт» девелопера КРОСТ)."
Грант Токмаджян, юрист Содружества Земельных Юристов: «Ни в коем случае нельзя мириться со сложившейся ситуацией, анализ судебной практики показывает, что подавляющее большинство судебных споров в конечном итоге разрешаются в пользу граждан».
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»: «Серьезные дефекты, которые делают невозможным проживание в доме, крайне редки, но они могут быть. Нарушения в строительстве несущих конструкций или норм противопожарной безопасности вполне могут отсрочить заселение на неопределенный срок».
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»: «Примерно треть новостроек сдаются с существенным отставанием от запланированных сроков ввода. На практике уже считается обычным, если задержка передачи квартир дольщикам составляет 3-8 месяцев».
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Жанна Супряга23 июня 2018 г.
Обзор судебной практики по взысканию неустойки с застройщика по ДДУ, а также ответы на часто задаваемые вопросы здесь https://www.dvitex.ru/service_fiz/nedvizhimost/vzyskanie-neustoyki-ddu-s-zastroyshchika/
Сергей Бекренев18 января 2020 г.
Спасибо за качественный материал! Я собираюсь взыскивать неустойку по ДДУ самостоятельно, без юристов. Если говорить об отправке претензии, то важно соблюсти ряд требований и форму отправки. Для людей, которые не имеют каждый день дело с почтой может быть полезен материал, где разжевываетя порядок направления претензии: https://дольщик-прав.рф/vzyskanie-neustoiki-po-ddu-s-zastrojshchika Кроме того, я рекомендую пользоваться законодательством не на случайных сайтах, а все-таки использовать правовые системы. Самая известная http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=327803&dst=0&rnd=D91B8B0BCBB6D7D6EC82288199694BB0
Написать отзыв