Новостройки Подмосковья
Все статьи
Аналитика
Подмосковная вторичка: рекордное падение числа сделок

Подмосковная вторичка: рекордное падение числа сделок

9 марта 2015 г. 4516 0

В феврале в Московской области было поставлено два антирекорда – по количеству заключенных сделок и по количеству сделок с привлечением ипотеки. На этом фоне активизируется аренда.

По данным корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис», в феврале 2015 года средняя цена квадратного метра на рынке вторичного жилья Московской области увеличилась на 545 рублей или на 0,66 %. После бурного роста активности на рынке жилья Московской области в ноябре-декабре 2014 года такой рост цен можно назвать, скорее, символическим. Об этом свидетельствуют и данные, полученные из 40 городов Подмосковья, в которых проводился анализ рынка: почти в половине из них колебание цены не превысило 1%.

Тем не менее, в феврале, как будто передавшись по наследству от январских показателей, все же были зафиксированы два антирекорда 2014-2015 гг. Так, количество сделок, зафиксированных за этот месяц на рынке, обновило минимум и снизилось по отношению к январю еще на 0,96 %. В свою очередь, число сделок с привлечением ипотечных средств и вовсе зафиксировалось на минимальной отметке с 2010 года: в феврале на долю ипотеки пришлось 23,9 % сделок, что на 10,9 % меньше, чем в «провальном» по этому показателю январе 2015 года. Хотя, падение количества сделок с привлечением ипотечных займов вполне прогнозировалось, а февральские итоги - лишь констатация последствий декабрьского увеличения ставки Центробанком РФ.

Совокупное количество «вторички», продаваемой в феврале, превысило показатели периодов январь-май 2014 года и ноябрь 2014-январь 2015 гг. Произошло это благодаря тому, что на рынок не только пришли новые объекты, но и начали возвращаться ранее снятые с продажи. Так, количество квартир и комнат, поступивших в продажу непосредственно в феврале, выросло по сравнению с январем на 76 %. В то же время, общее количество вторичного жилья, выставленного на продажу на рынке Подмосковья в феврале, выросло более чем на четверть, а если точнее, то на 25,8 %.

«Рынок сейчас исполняет классический кризисный сценарий: за счёт роста ставок по ипотеке и более жесткого подхода банков к клиентам покупателей становится меньше в разы, - констатирует президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко. - С рынка ушли ипотечники.

Часть инвесторов, особенно та, на руках у которой были рубли, уже совершила покупки в конце 2014 года. Те же, кто поверили в доллар, так и сидят с ним, выжидая, что будет дальше. Другими словами, на рынке остались только покупатели с альтернативой. И для них как раз стагнирующий рынок никаких угроз не несет: они по-прежнему остаются с жильем и при необходимости улучшить жилищные условия вопрос остается только в доплате, которая как раз с удовольствием кредитуется банками даже в кризис. А вот продавцы недвижимости, как обычно это происходит в начале кризиса, сейчас находятся в розовых очках: все дорожает, значит, и мне нужно поднимать цену! Но это лечится, причем лечится достаточно быстро. Через 2-4 месяца «стояния» на рынке из числа продавцов обязательно появятся, те, кому очень нужно продать жилье. Именно они первыми и начнут демпинг».

Стоит ли ждать дальше

Еще одну тенденцию поведения рынка недвижимости в нынешних условиях подметила Вера Ларионова, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Мытищи: «Все события, происходящие как в России, так и вокруг нее, привели к тому, что рынок недвижимости заметно просел. Люди не понимают, что будет дальше и в этой ситуации занимают выжидательную позицию. В Мытищах продавцы все еще надеются на удорожание стоимости квадратного метра жилья, покупатели, наоборот, рассчитывают, что цены на квартиры будут падать. И в этой ситуации ускоренными темпами набирает обороты… аренда. Собственники, не решившиеся на продажу, хотят, чтобы их недвижимость не простаивала зря, а приносила прибыль. Те же, кто не успел обзавестись собственным жильем, надеются впоследствии купить его дешевле».

«Повышение цен на вторичном рынке Московского региона можно объяснить тем, что он после декабря потянулся вслед за новостройками, цены на которые по объективным причинам прыгнули вверх, считает Петр Машаров, генеральный директор АН «Century 21 Еврогруп Недвижимость», партнер КР «Мегаполис-Сервис». - Но уже сейчас застройщики пытаются изменить эту ситуацию. Они активно начали использовать всевозможные акции и скидки. Думаю, к снижению цен на новостройки приведет и появление 13 % ипотеки, ведь многие покупатели ждут именно ее. И в случае «провисания» новостроек вниз по цене, велика вероятность коррекции стоимости жилья на вторичном рынке в сторону снижения, ведь, как правило, «вторичка» с небольшим лагом копирует ситуацию на первичном рынке».

Резюмируя мнения, высказанные аналитиками партнерских компаний КР «Мегаполис-Сервис», Сергей Власенко отметил, что цены на вторичное жилье, во всяком случае в Подмосковье, не прекратят попыток роста до мая. «С мая же рост остановится и начнется коррекция вниз. К осени рублевые цены потеряют процентов 5-7 и, скорее всего, по инерции будут падать до конца года. Так что профессиональным участникам рынка нужно готовиться к затяжному падению спроса и умению работать на падающем рынке. Обменные цепочки и грамотная работа с продавцами - вот основной ключ к успеху в ближайшее время!» - полагает С. Власенко.

Спрос на рынке вторичного жилья в Московской области

Что касается структуры спроса по типам продаж на рынке вторичного жилья Подмосковья, то, по сравнению с январем, изменений здесь не произошло. Лидерами продаж по-прежнему остаются 1- и 2-комнатные квартиры улучшенной планировки, на долю которых теперь приходится 54,6 % рынка. Причем если «однушки» в этом сегменте продавались на уровне 2014 года, то «двушки» - лучше, чем за весь 2014 год и январь 2015-го. Если говорить о 1-, 2-комнатных «хрущевках», то уровень их продаж на вторичном рынке недвижимости Московской области в феврале составил 32,8 %, что на 2,3 % больше, чем в январе. Теперь, что касается 3-комнатных квартир. Их совокупная доля на рынке в феврале составила 10,3 %. И если улучшенные «трешки» так и остались на уровне продаж, сопоставимом за год, то продажи трешек-«хрущевок» упали до показателей января-мая и сентября-октября 2014 года. А объем сделок, который пришелся на вторичном рынке жилья Подмосковья на комнаты, снизился до 2,3 %. Это минимальный показатель за последние 1 год и 2 месяца.

На рынке загородной недвижимости области объекты стоимостью до 1 млн. рублей продавались на уровне февраля-апреля и октября 2014 года. В то же время продажи объектов по цене от 1 до 3 млн. рублей даже по сравнению с январем 2015 года упали на 43 %. В сегменте загородки, стоимость которой превышает 3 млн. рублей, продажи в феврале полностью совпадают с цифрами, зафиксированными по итогам февраля, сентября и октября 2014 года. В свою очередь, земельные участки в феврале 2015 года продавались также, как и год назад. Хуже их продажи в Московской области шли лишь в июле 2014 года.

Стоимость квадратного метра вторичного жилья в городах Московской области на 1 марта 2015 года:

Город	Средняя цена кв. м, руб	Изменение цены, %
Рошаль, г	29832,13	- 1,46
Электрогорск, г	39625,89	- 0,34
Егорьевск, г	50804,09	+ 1,51
Серпухов, г	50824,08	- 0,01
Воскресенск, г	53397,84	+ 1,02
Орехово-Зуево, г	56106,53	+ 0,10
Павловский посад, г	56639,84	+ 0,68
Коломна, г	62164,54	+ 0,66
Протвино, г	62862,11	+ 2,58
им. Воровского, рп	64742,79	+ 1,41
Электроугли, г	67804,42	- 0,86
Ногинск, г	68508,25	+ 3,16
Электросталь, г	68605,91	- 0,12
Дмитров, г	69092,96	+ 2,02
Сергиев Посад, г	69934,36	+ 2,13
Фрязино, г	75145,89	+ 0,40
Солнечногорск, г	75264,23	+ 1,04
Чехов, г	75870,66	+ 2,76
Ступино, г	79150,42	+ 0,89
Щелково, г	79234,52	+ 0,22
Раменское, г	83283,51	+ 0,43
Климовск, г	86912,75	+ 0,10
Ивантеевка, г	87038,90	+ 1,73
Лыткарино, г	87939,01	+ 2,96
Подольск, г	88871,46	+ 1,21
Домодедово, г	90895,63	- 3,36
Жуковский, г	94384,80	+ 2,11
Балашиха, г	95085,20	- 0,57
Пушкино, г	96211,55	+ 1,99
Железнодорожный, г	98264,78	+ 0,61
Королев, г	107672,52	+ 0,91
Красногорск, г	109704,68	+ 3,42
Видное, г	115806,76	+ 2,68
Мытищи, г	118469,07	+ 0,16
Путилково, д	119751,56	- 0,55
Люберцы, г	121425,29	+ 0,87
Химки, г	125668,04	+ 2,32
Одинцово, г	129288,70	- 3,55