ПИК: приключения компании на фондовом рынке

1 ноября 2015 г. 7846 1 Алла Насонова

История группы компания ПИК – отличная иллюстрация того, как инструменты развитого цивилизованного рынка не всегда удачно работают на российской почве. А прозрачность и открытость в предоставлении информации не является гарантом стабильности.

Дата создания: 1994 г.

Тип: открытое акционерное общество «Группа Компаний ПИК». В 2007 г. акции компании были размещены на Лондонской фондовой бирже (LSE) и ММВБ.

Владельцы: Основатели — Юрий Жуков и Кирилл Писарев. Потеряли контроль над компанией после кризиса 2008 г. Основные акционеры: Сергей Гордеев (29,9%), Александр Мамут (16%), Михаил Шишханов (9,8%). В свободном обращении находится около 36% акций. (Для крупнейших акционеров ГК «ПИК» не является единственным активом. Так Сергей Гордеев контролирует, например, Praktika Development, Александр Мамут является совладельцем медиахолдингом Rambler & Co, а Михаил Шишханов — группы «Бин»). Банк ВТБ является крупнейшим институциональным инвестором. В июне к нему перешло 19,27% акций компании.

Президент: Сергей Гордеев (с мая 2014 г.), Председатель совета директоров — Дмитрий Плесконос (с июня 2015 г).

Положение на рынке недвижимости: Специализируется, в основном, на жилье эконом- и комфорт-класса, но также имеет жилые проекты в премиальных сегментах. С 2008 г. входит в список системообразующих предприятий России. Возводит около 1 млн. кв. м жилья ежегодно. Является одним из крупнейших застройщиков Новой Москвы (заявлено 1,5 млн. кв. жилья). Только в столичном регионе в структуру «ПИК» входит несколько домостроительных комбинатов: ДСК-2, ДСК-3, УДСК, ООО «МФС-ПИК» — бывший Мосфундаментстрой, ООО «100КЖИ» — комбинат железобетонных изделий, ООО «ПИК-Профиль» — производитель окон и другой светопрозрачной продукции, ООО «ПИК-Подъем» — лифтовое оборудование, ООО «ПИК-Автотранс».

Финансовые показатели: Общая выручка ГК ПИК сократилась за 2014 г. на 2,1% до 61,3 млрд руб. Выручка от продаж недвижимости увеличилась на 1,9% до 54,3 млрд руб. Чистая прибыль группы компаний ПИК в 2014 г. по МСФО сократилась в 1,9 раза по сравнению с 2013 г. и составила 3,8 млрд руб.

Чистый долг ГК ПИК на конец 2014 г. уменьшился до 10,2 млрд руб. с 18 млрд руб. в 2013 г.

Общая информация: История ГК «ПИК» — пример того, как выход на IPO (выпуск акций, находящихся в свободном обращении) отрицательно сказался на компании. Начиналось все очень красиво: в мае 2006 г. компания разметила на Лондонской бирже 15% своих акций. Общая выручка составила $1,85 млрд, Тогда ГК ПИК была оценена инвесторами в $12,3 млрд (в мае 2015 г. капитализация ПИК составляла $2,2 млрд).

Кризис 2008 г. существенно подорвал позиции ПИКа. К концу того года долговая нагрузка группы составляла рекордные $1,32 млрд. Общая выручка от продаж упала на 38%. Была арестована недвижимость основателей компаний, выступавшая в качестве обеспечения кредитов. С весны 2009 года управлять бизнесом ПИК начала «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова, который пообещал реструктурировать кредиты за акции группы. В 2013 г. 36% акций компании были выкуплены у «Нафты» Гордеевым и Мамутом.

География: Москва, Подмосковье (как заявляется на сайте компании, в Московском регионе сосредоточено 93% от общего числа реализуемых проектов и 71% от всех нереализованных объектов), Ростовская, Калужская области, Нижний Новгород, Новороссийск, Ярославль, Калининград, Пермь и Омск.

Основные претензии со стороны СМИ: Главная претензия — срыв обещаний по строительству социальной инфраструктуры. Что особенно заметно в районах массовой застройки.

Одно из скандальных происшествий августа 2015 г.: компания ПИК (в лице ЗАО «ПИК-Регион) подала в арбитражный суд пять исков к активистам Новокуркино обвинив их в причинении ущерба деловой репутации. Сумма каждого иска — 33,8 млн. рублей.

Активисты протестовали против нарушения градостроительных норм при строительстве жилья. И считают иски технологией шантажа и запугивания. Администрация города Химки (куда входит район Новокуркино) уверена, что ПИК охотно идет на компромиссы, в частности, согласился снизить этажность застройки с 45 до 25 этажей.

Так же есть претензии к компании со стороны экологов.

Компания ПИК — перезагрузка

Мы можем детально проследить многочисленные изменения в составе и структуре акционеров, но это не позволяет ответить на главный вопрос: стоит ли покупать квартиры у ГК «ПИК»? В компании все так менялось в последние годы, что новое руководство одно время даже одно время употребляло термин «ПИК 2.0» — демонстрируя этим «усовершенствованный» подход к своим проектам. Как оценить надежность такого застройщика?

ЖК Бутово Парк

С одной стороны, в состав совета директоров входят лица, приближенные к властным структурам, что, однозначно, является в наше время лучшей гарантией безопасности. К тому же ПИК является действительно, очень большой компанией (только в Москве она создает более 10 тыс. рабочих мест). Такого «крупняка» будут стараться держать на плаву. Более того, покупка акций ПИКа профессиональными финансистами говорит о том, что инвесторы видят в этой компании потенциал роста. Грамотное управление активами уже принесло свои плоды.

Но с другой стороны, сама форма открытого акционерного общества заставляет думать о выгоде акционеров. Да, конечно, совет директоров ГК ПИК уже принимал решение о заморозке выплаты дивидендов. Но такие решения — всегда политические. И никакая открытость информации не застрахует от действий, направленных на получение сиюминутного дохода (например, решения построить жилые дома на месте физкультурно-оздоровительного комплекса). Сейчас ГК ПИК активно гасит свою задолженность. Но она все равно остается огромной. И ажиотажный интерес к новостройкам 2014 г. не помог полностью «поправить» дела компании.

Покупать с осторожностью

Станислав Коротков, начальник отдела «Московской городской службы недвижимости» советует осторожно подходить к выбору конкретного объекта для покупки у ГК «ПИК». Каждый объект новостройки имеет свои риски, квартиры продаются по различным схемам — кооператив, договор инвестирования, ранее использовалась вексельная схема, предварительный договор.

Жилой район Левобережный

«Претензий к этой компании на своей практике встречал много, например, необходимость оформлять право собственности через суд, существенное невыполнение сроков строительства, изменение характеристик объекта строительства, неоплата векселей. Для получения средств по одному векселю моего клиента на достаточно крупную сумму пришлось пройти все судебные инстанции, открыть исполнительное производство и принудительно списать сумму с банковского счёта ПИК. Кроме того, практически все объекты строительства не обеспечиваются в должном количестве обещанной инфраструктурой (детские сады, школы, и т. п.), вместо этого строится дополнительное коммерческое жильё.

Наименьшие риски — при покупке точечной застройки панельного жилья, обеспеченными производственными мощностями самой группы ПИК (например, панели серий КОПЭ** или П-3*), уже находящимся в районе со сложившийся инфраструктурой, и желательно, в поздней стадии строительства. Покупка должна осуществляться по договору инвестирования без отказа от судебной защиты (без установления третейского суда).

Но конечно, проблемы покупателей ПИКа не идут ни в какое сравнение с дольщиками СУ-155».

Станислав Коротков, к сожалению, не поясняет, в какие периоды его клиенты сталкивались с подобными проблемами. Возможно, большая часть идет из 2009–2010, а так же 2013-го года, когда менялись основные акционеры компании.

Перспективы развития ГК «ПИК»

В 2013 г. руководство ГК «ПИК» оценивала рынок Московского региона, как «долгосрочно позитивный». Артем Эйрамджанц, бывший в то время первым вице-президентом, говорил о возможности участвовать в приобретении новых активов, комбинируя механизм соинвестирования с денежными выплатами. «Это возможность для компании органично сохранять свое присутствие на рынке и иметь хорошие финансовые показатели. Долг долгом, но и о развитии компании нельзя забывать».

ЖК Оранж Парк

Но в свете новых экономических реалий ГК «ПИК» активно реструктуризирует свои активы. Например, весной заговорили о продаже активов компании в Перми (земельный участок 300 га и завод ЖБИ). Ранее ПИК планировал построить здесь 1 млн кв. м жилья.

Далее, компания планирует полностью сосредоточится на строительстве жилья эконом-класса. Поэтому выставит на продажу неподходящие для этой цели участки — в частности проекты редевелопмента Краснопресненского сахарорафинадного завода и таксомоторного парка на улице Вавилова.

При этом участок сахарорафинадного завода на Мантулинской улице, совсем рядом с СИТИ, достался в свое время ПИКу в результате больших войн. Для того, чтобы заполучить его, ГК ПИК купила в начале 2000-х годов 71% акций завода. И, как уверяют некоторые эксперты, начал целенаправленно банкротить предприятие. Однако 20% акций принадлежало «Объединенному кондитеру», которым на паритетных начала владели группа «Гутта» (тоже имевшая виды на данный участок) и Правительство Москвы.

Жилой район Ярославский

Заявления в прокуратуру на действия ГК ПИК подписывал в 2005 г. лично мэр Юрий Лужков. В результате разрешение на строительство на территории сахарорафинадного завода выдали уже при Сергее Собянине, в 2012 г. уже новое руководство ПИКа с удовольствием рассказывало о планах застройки. Проект получил название ЖК «Городские кварталы» (почти 120 тыс. кв. м жилой площади). И вот сейчас от участка собираются избавляться.

Еще один проект — объединение принадлежащих группе ПИК ДСК-2 и ДСК-3 — уже утвержден градостроительно-земельной комиссии города Москвы. Проект предусматривает перебазирование ДСК-3 с сохранением рабочих мест на территорию ДСК-2. На освободившемся пространстве (32,4 га) планируют построить более 570 тыс. кв. м недвижимости (в основном жилой, но также офисной и торговой).

Новостройки ГК ПИК

Всего с момента основания Группой компаний «ПИК» построено более 12 млн кв. м жилья, или более 195 тыс. квартир. Есть среди них из бизнес-класс (например, ЖК «Английский квартал» и ЖК «Мичуринский проспект, 5–6»)