Все новостройки Подмосковья
С 1 января 2017 г. прекратила существование программа государственного субсидирования процентных ставок по ипотеке, с помощью которой было профинансировано свыше 25 млн. кв. м. жилья, и которая получила статус самой эффективной антикризисной мерой поддержки жилищного строительства. Это вызвало тревогу у всех участников рынка: как у девелоперов, так и у покупателей.
Но есть ли повод беспокоиться, и какие новые механизмы ипотечного кредитования могут вступить в действие? Эти вопросы обсуждались на конференции «Недвижимость 2016/17: смогут ли девелоперы перейти Рубикон?», организованной ИД «Коммерсант».
Почему отменили господдержку?
Сейчас наступила ситуация, когда банки и сами, без господдержки, могут делать ипотеку дешевле, чему способствует, в том числе, политика ЦБ.
«Мы вводили эту программу, когда ключевая ставка Центробанка составляла 17%, — рассказывает заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин. — Соответственно банки могли выдавать ипотечные кредиты только по запредельным ставкам 20-21%.
В последние же несколько месяцев разница, которую финансировали за счет государства, была минимальная. Субсидировать покупку жилья при падении экономики — неправильно, лучше направлять средства на оптимизацию затрат застройщика. Первоначальный взнос в среднем по стране — 34,5 %, что означает, что люди «достали деньги из-под матраса».
Генеральный директор бизнес единицы «Москва», ГК «Пионер» Артем Эйрамджанц утверждает, что в большинстве случаев эти «госсуммы» используются на этапе завершения строительства, и как правило, клиенты используют эти средства минимально. По наблюдениям Эйрамджанца, покупатели предпочитают зафиксировать для себя минимальную цену входа в квартиру, взяв кредит, а потом все равно через какое-то время погашают досрочно, не дожидаясь этой ссуды.
Вырастет ли ставка?
У экспертов разные прогнозы на этот счет, хотя даже пессимистические варианты не отличаются особой критичностью.
«Ключевая ставка может достигнуть к концу нынешнего года 9,7-9,8%, — утверждает Никита Стасишин. — Тем более, мы не видим поводов по увеличению ставки сейчас, без господдержки. Ставки двух основных банков, Сбербанка и ВТБ-24 — составляют уже менее 12%. В 2014 году, когда число сделок по ипотеке было рекордным, средняя ставка равнялась 12,6%. Это комфортная ставка. Текущее положение позволит увеличить конкуренцию между банками при выдаче ипотеки».
Руководитель аналитического отдела Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Михаил Гольдберг прогнозирует, что к концу года ставки по ипотеке снизятся до 11%, а к 2018 году могут появиться ставки на уровне 10% и ниже.
Директор департамента кредитных продуктов и процессов Сбербанка Сергей Бессонов более осторожен в этом вопросе: «Риска повышения ставок нет, однако отмена мер господдержки способна на 5-10% снизить объем потенциальных покупателей. В некоторых регионах — это критическая черта, после которых ряд проектов начнет валиться, что может привести к «затовариванию» рынка».
Пессимистично настроена Елена Воронина, член правления «Лидер Инвест», которая считает, что ставка может подняться приблизительно на 2%, и причина этому — ужесточение политики банков и падение доходов населения на 20-30%.
Никита Стасишин призывает не раскачивать рынок: «Если в какой-то момент ставка у одного банка станет 13%, то у нас есть ВТБ 24 — это 80% рынка. Это банк никогда не пойдет на это… если что-то не произойдет, … а если произойдет, мы сразу включим программу обратно».
В любом случае, эксперты признают, что даже при незначительном росте ставки, основной удар придется на регионы, а в Москве и Санкт-Петербурге это будет не столь ощутимо.
Что взамен?
«Считаю, что рынок уже пережил отмену программы по субсидированию, - говорит зампред правления «Абсолют Банка» Татьяна Ушкова. — Тем более что вся «социалка» — госслужащие, военные, врачи — показала в 2016 году увеличение доходов. При этом мы видим изменение образа работодателей, готовых «субсидировать» сотрудников. По сути, это завуалированное увеличение заработной платы, и это хороший тренд».
В настоящее время некоторые крупные банки производят оживление рынка ипотеки. Например, уже есть программы, где деньги на строящиеся объекты выдаются частями. Также вводятся программы ипотеки апартаментов с той же ставкой, что по квартирам.
С помощью ипотечного кредитования можно теперь приобрести не только жилье, но и машиноместа. «В нашей программе кредитования ипотечного машиномест есть условие, чтобы застройщик либо проживал в этом доме, либо где-то рядом, — рассказывает Татьяна Ушкова. — Пока было только два обращения по этой программе».
Интересно, кстати, насколько оживит рынок «уберизация» о которой все чаще говорят эксперты: сделки все чаще будут проходить в он-лайн режиме, что сделает получение ипотечного кредита более быстрым и менее стрессовым.
Конечно, остались еще и другие инструменты покупки: военная ипотека, программа «Молодая семья», материнский капитал. Впрочем, использование маткапитала — при покупке жилья является сейчас тяжелой и бумажной процедурой, и было бы хорошо облегчить ее для физических лиц.
Саму программу маткапитала, вопреки бродящим иногда слухам, отменять никто не собирается, правда есть инициатива разбить его по платежам, возможно по ежемесячным. Хотя как это можно использовать при покупке жилья, не совсем понятно. На вопрос же, о том, когда пенсионные деньги, согласно давним разговорам на эту тему, смогут «пойти в ипотеку», у чиновника пока нет ответа.
В Багдаде все спокойно?
Эксперты отмечают, что за последнее десятилетие отечественный рынок ипотечного кредитования вырос в 22 раза, и стал намного более доступным.
«В прошлом году ипотека превысила 40% в общем объеме кредитования в России, — говорит Михаил Гольдберг. — А в среднесрочной перспективе эта доля имеет все шансы достигнуть 70%».
Генеральный директор АИЖК Александр Плутник сообщает, что по итогам 2016 года объем выданных ипотечных кредитов составил около 1,5 трлн. руб., а объемы ипотечного кредитования в период с 2004 по 2016 год выросли в 27 раз. Согласно прогнозам агентства, в 2017 году выдача ипотеки может достичь 1,8 трлн. руб., что превысит показатели рекордного 2014 года.
При этом Плутник называет российских заемщиков одними из самых надежных в мире, благодаря низкому уровню просрочки. Так, доля просрочки по ипотеке свыше 90 дней на 1 января 2017 года составила 2,8% по сравнению с 3,1% в прошлом году.
«40% россиян испытывают сейчас потребность в улучшении жилищных условий. Пока она не удовлетворена, ипотека будет развиваться. Ведь ипотека — основной инструмент, с помощью которого люди приобретают жилье, — добавляет Михаил Гольдберг. — Надо при этом учитывать, что у нас еще очень молодой рынок — в развитых странах эти показатели выше».
«Сейчас я вижу на рынке два интересных тренда, — говорит Татьяна Ушкова. Застройщик «помолодел» на 10 лет, а площадь квартир, выходящих на продажи, уменьшилась. Хорош ли или плох последний тренд — я не знаю».
Никита Стасишин отмечает, что «вся Европа считает благосостояние населения не количеством метров, а количеством спален. Соответственно, наш рынок подстроился под возможности гражданина. Желательно, конечно, чтобы в дальнейшем «квадратура» увеличивалась. Ведь и себестоимость маленьких квартир больше для застройщика».
Что ждет застройщика
Кредитная история — дело не только покупателя, но и девелопера и застройщика. Сейчас при выдаче средств банки более пристально анализируют качество застройщика и изучают вопрос, будет ли акционер вкладывать собственные деньги или рассчитывает обойтись средствами банков и дольщиков. Есть и некоторые бюрократические моменты, осложняющие жизнь заемщиков.
«Когда получаешь положительное решение по кредитному комитету, подписание этого документа занимает у всех банков от 1 до 1,5 месяцев, а вместе со всеми процедурами — 2,5 месяца, — говорит Елена Звонкова. — А через 2,5 месяцев кредит может быть и не нужен».
В целом, отмена субсидированной ипотеки не несет катастрофических последствий для российского рынка недвижимости. В этом уверены многие ведущие игроки. А, значит, продажи не просядут, и застройщики смогут реализовать построенное жилье.
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Написать отзыв