Все новостройки Подмосковья
Лето – не сезон для законодательных инициатив. Однако именно сейчас начали обсуждать поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», которые уже успели окрестить отменой долевого участия в строительстве.
Что же это за поправки? Чем их введение грозит покупателям и застройщикам?
В чем проблемы долевого строительства?
На сегодняшний день (первая декада августа 2015 г.) бесполезно искать информацию о том, что именно в законе собираются изменять, какие предложения обсуждать. Более того, для многих профессионалов стала неожиданностью сама идея пересмотреть
Также настораживает и декларируемые сроки: изменения в закон (суть которых пока никому не понятна) собираются принять уже в осеннюю сессию.
Хронология событий такова. 24 июля 2015 г. состоялось заседание Совета при Президенте РФ по жилищной политике и повышению доступности жилья. Речь шла, разумеется, собственно о повышении доступности жилья, субсидировании ипотечной ставки… На этом совещании выступил Губернатор МО Андрей Воробьев и предложил усилить контроль за привлечением средств граждан в долевое строительство.
Инициатива была поддержана первым
Но вот уже 27 июля 2015 г. глава Минстроя России Михаил Мень заявил, что о
Иными словами мы видим: закон будут изменять в самом ближайшем будущем. Суть перемен, а так же их возможные причины — пока непонятны. На наш взгляд, все это — повод внимательнее присмотреться к обсуждению.
Чего хотят от изменений в 214-ФЗ ?
Глава Минстроя России Михаил Мень объявил, что долевое строительство не должно больше ассоциироваться с обманутыми дольщиками. Намерения благие. Но некоторые эксперты высказывают опасения, что закон принимают превентивно, желая подстраховаться от возможных недостроев и, соответственно, волнений дольщиков.
Так Игорь Быковский,
Какие механизмы усиления контроля за застройщиками теоретически возможны?
1. Запрет продавать жилье на этапе строительства.
Многие поняли инициативу Шувалова именно так. Если будет выбран именно такой сценарий, то единственным источником средство для застройщиков станут банковские кредиты. Конечно, без них застройщики и сейчас не обходится.
Но Надежда Коркка, Генеральный директор компании «Бон Тон» прогнозирует существенное повышение цены квадратного метра от 30 до 50%. Возможно, рынок даже будет монополизироваться.
Среди последствий госпожа Коркка видит краткосрочное повышение спроса: покупатели будут стараться успеть запрыгнуть в последний вагон;
В долгосрочной перспективе — откат рынка на 10 лет назад. «Будут появляться серые схемы, как это и было до принятия
Андрей Черкасов, руководитель АН «Единый центр недвижимости» г. Оренбург опасается строить станут меньше и цены на новостройки вырастут. «С другой стороны, уход инвесторов, которые выкупали квартиры на стадии котлована, приведет к тому, что желающих купить квартиру на „первичке“ станет меньше и задирать цены застройщикам будет не с руки…»
2. Введение обязательной банковской гарантии
Генеральный директор компании
Плюс для покупателя в том, что если все же стройка будет заморожена, то покупатель может предъявлять требования не только застройщику, но и банку. А банковская организация в свою очередь также должна гарантировать возврат денежных средств покупателю.
Наталья Саакянц, коммерческий директор RoseGroup считает, что если банки будут исполнять роль не столько кредиторов, сколько комиссионеров или неких контролеров за расходованием средств дольщика, то ситуация с ценами уже не будет столь радикальной.
Как может отреагировать рынок на введение обязательной банковской гарантии? Многое будет зависеть от того, какое количество банков будет принимать в ней участие и на каких условиях. Судя по всему, это будет небольшое количество крупных банков или банки с господдержкой. Если в качестве гарантов будет выступать всего
Тогда потребуется вмешательство властей. Если же будет небольшая конкуренция между банками, то, наоборот, можно будет ожидать даже более интересных условий кредитования для
Новая схема продажи на первичном рынке может привести к небольшому удорожанию квадратного метра, так как появится третий участник — банк, появятся дополнительные расходы у банковской организации необходимые, чтобы контролировать процесс строительства, на дополнительные проверки застройщиков и прочее. Увеличение расходов будет заложено в стоимость квадратного метра.
С точки зрения застройщиков этот подход видится не совсем понятным, считает Наталья Саакянц, так как далеко не все российские банки имеют достаточные возможности для выполнения функции контролеров. «После экономического кризиса
3. Создание специализированных сберегательных касс
Если вовлечение банков в процесс строительства неизбежен, лучше чтобы это были
Кстати, закон о строительных сберегательных кассах Иван Грачев первый вносил на рассмотрение Госдумы еще в 2004 г. По его мнению стройсберкассы — это очень надежный инструмент финансирования строительства. Ограниченность сферы действия данных банков защищает их от рыночных колебаний. И специфика стройсберкасс позволят получать кредиты под относительно низкие проценты.
Официальное мнение
.jpg)
Дмитрий Чариков, руководитель департамента по контролю над соблюдением законности в сфере строительства Комитета при СФ РФ.
Говорить об отмене долевого строительства в текущем времени не приходится, так как оно является одной из наиболее эффективных схем финансирования, схемой, которая, кстати, появилась в середине
Но, с другой стороны, долевое строительство породило и такое печальное явление, как «обманутые дольщики» и желание отдельных чиновников упразднить источник этого явления, вполне понятно, хотя проблемные зоны схемы привлечения денежных средств в строительство лежат как на ладони и речь здесь идет о том, что российский вариант долевого строительства себя дискредитировал.
Доступность денег для застройщика нередко приводила к нецелевому расходованию денежных средств, когда из оборота строительного проекта изымались немалые суммы или на смежный бизнес, или другие проекты, а нередко, даже и на личные цели владельцев компаний. Таким образом, финансовая нагрузка в процессе такой
Согласитесь, ситуация, когда проект стартовал в 2005 году, а на сегодняшний день до сих пор не достроен, является ситуацией абсурдной с точки зрения экономики проекта. Ее уже там просто нет, а вероятность того, что дольщики останутся и без денег, и без квартир, очень велика!
Сегодня же предлагается ввести в лице банков механизм дополнительного регулятора расхода денежных средств застройщиками. Предлагаемая схема финансирования проста: участник строительства вносит деньги в банк взамен на банковскую гарантию, последний же осуществляет проектное финансирование застройщика, согласно графика производства работ и реальных потребностей застройщика и, тем самым, вероятность нецелевого расходования денег на этапе «продаж» сведется к минимуму. По сути, не предлагается ничего нового — классическая схема долевого строительства так и выглядела, а в роли банка выступала акционерная компания.
В России же до сего момента применялась британская схема, в которой промежуточное звено было исключено, которая «прижилась» и в остальных странах, но с той разницей, что нигде больше нет такого количества пострадавших.
Более того,
Таким образом, речь идет не об отмене долевого строительства, как от идеи, а об упразднении болевой и проблемной российской ее составляющей — отсутствии контроля над расходованием денежных средств застройщиками и девелоперскими компаниями.
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Написать отзыв