Все новостройки Подмосковья
Современная планировка, интересный дизайн, дружественная среда, однородное окружение, - у современных новостроек много плюсов по сравнению со старым жилым фондом. Какие есть возможности и технологии обмена имеющейся квартиры на новостройку?
Что такое обмен квартиры на новостройку?
Начнем с того, можно ли вообще обменять квартиру на новостройку? Не забывайте, что квартира является зарегистрированным объектом недвижимости, ему присвоен кадастровый номер.
А «новостройка» в том значении, что мы обычно употребляем, т.к. квартира на первичном рынке – это вовсе и не квартира. Это – долевое участие в строительстве этой квартиры. То есть поменять буквально квартиру на новостройку юридически нельзя. А что фактически?
«Сервисы, аналогичные трейд-ин в тематике автомобилей, действительно предлагаются большим количеством застройщиков и агентств недвижимости, работающих на рынке новостроек. Суть этих предложений состоит в обмене имеющейся у гражданина квартиры на вторичном рынке на квартиру в доме-новостройке.
Но в подавляющем большинстве случаев на этом аналогии и заканчиваются, - рассказывает Константин Барсуков, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость». - Если в случае с автомобилем, можно приехать в автосалон на старой машине и в этот же день уехать из него на новой, то с квартирами это не получится. И дело совсем не в том, что оформление квартиры в собственность занимает значительно больше времени. А в том, что предложения, о которых мы говорим, реально не являются меной. Т.е. ни агентство недвижимости, ни застройщик не «забирают» себе вашу квартиру взамен новой.
Предложения по взаимозачету выглядят так: вы бронируете понравившуюся вам квартиру в новом доме на некий срок, а ваша квартира выставляется на продажу. И если ваша квартира за этот срок не будет продана, то никакого обмена, в большинстве случаев не будет.
Но определенные плюсы в подобных предложениях есть, впрочем, как и минусы.»
Плюсы:
- Большой срок бронирования новой квартиры. При взаимозачетах продавцы новостроек позволяют забронировать квартиру на два-три месяца с фиксацией цены на этот срок.
- Низкая стоимость риэлторских услуг. В подавляющем большинстве случаев агентства, заинтересованные в реализации именно квартир в новых домах, готовы делать существенные скидки на услуги по продаже «вторичной» квартиры. В среднем стоимость их услуг будет на 30-50% ниже, чем в обычной ситуации.
Существенный минус в этой ситуации, по мнению Константина Барсукова, только один – но зато очень значительный. Это искусственное состояние цейтнота, в которое загоняет себя человек, воспользовавшийся подобным предложением.
Во-первых, на текущем рынке, чтобы гарантированно получить деньги от продажи квартиры за два-три месяца, нужно изначально выставлять квартиру в продажу немного ниже рынка.
Во-вторых, даже если рынок нормально-активный, то средний срок экспозиции объекта все равно составляет 1-1,5 месяца. А это опять означает, что гарантированная продажа квартиры в 2-3 месяца будет подразумевать ее рекламу в нижних границах рынка. Иначе любая задержка с поиском покупателя будет означать увеличивающееся давление фактора времени.
Т.е, если грубо, у продавца нет времени, чтобы выбрать покупателя, который даст наибольшую цену.
Предложения обмена квартиры на новостройки в 2017 году
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», приводит такой пример схемы приема квартиры в зачет новостройки «Район Новые Ватутинки»:
Новые Ватутинки
«С покупателем заключается агентский договор на продажу его старой квартиры. Также на время реализации старого жилья подписывается договор бронирования на квартиру сроком на 3 месяца. Услуга стоит 50 тыс. рублей, которые при заключении сделки в итоге вычитаются из общей стоимости квартиры. Немаловажно, что при этом на весь срок действия договора цена фиксируется, то есть клиенты могут не беспокоиться об изменении прайса.
После продажи старой квартиры с клиентом подписывается ДДУ. В том случае, если суммы от продажи «вторички» не хватает на покупку нового жилья, покупатель может внести собственные дополнительные средства или привлечь ипотечный кредит. Если в течение трех месяцев покупатель на старую квартиру не будет найден или клиент после бронирования откажется от реализации вторичной квартиры по trade-in, объект в новостройке выходит в свободную продажу. Однако, случаи, когда квартира не продалась бы за три месяца, сегодня единичны.
Если вдруг звонков или показов по реализуемой квартире крайне мало, с клиентом согласовывается новая, более низкая стоимость для того, чтобы все-таки привлечь к ней внимание.
Аналогичная схема взаимозачета действует в ЖК «Новый Зеленоград» (Солнечногорский район), где стоимость жилья с учетом всех акций бронируется сроком на два месяца с возможностью пролонгации в индивидуальном порядке. Однако, как заявляет девелопер проекта IKON Development, случаи, когда двух месяцев не хватило бы на продажу вторичной квартиры – единичны. Клиент платит только за бронирование квартиры.»
ЖК Новый Зеленоград
К сожалению, в данном комментарии не сказано, что будет, если агентство столкнется с трудностями при реализации квартиры. Вероятно, клиент рискует только платой за бронирование квартиры в новостройке.
«Метриум Групп», являясь агентством - эксклюзивным представителем застройщика, с помощью услуги зачета имеющейся квартиры при покупке новостройки выходит на рынок агентских услуг на вторичном рынке. Но застройщики, имеющие собственные отделы продажи, предпочитают заключать договора с агентствами-партнерами, помогающими их потенциальным клиентам обменять квартиру на новостройку.
Яна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group, сообщает, что в Urban Group для всех объектов действует услуга trade-in. Суть ее заключается в том, что компания Trade-In Realty, партнер Urban Group, помогает клиенту продать квартиру и параллельно бронирует для него жилье в одном из комплексов Urban Group, при этом фиксируя цену на 60 дней. Это позволяет клиенту в комфортные сроки реализовать квартиру по рыночной цене, при этом не опасаясь, что выбранная им недвижимость в новостройке подорожает. Программа распространяется на клиентов, имеющих недвижимость в Москве и Московской области.
Как мы видим, в этом сообщении не совсем корректно говорится от «трейд-ине». К тому же ничего не сказано ни об условиях бронирования квартир, ни о дальнейших действиях в случае затяжной экспозиции старой квартиры.
Условия «Группы ЛСР» выглядят хотя менее привлекательными, но зато более реалистичными.
Вот что говорит Юрий Ильин, директор по работе с инвесторами и связям с общественностью: «Группа ЛСР» в Москве предлагает услугу «Trade-in», благодаря которой можно произвести обмен своей квартиры на новую в одном из московских объектов. Из расположенных за пределами МКАД жилых комплексов программа действует в ЖК «Лучи» и ЖК «Нахабино Ясное».
ЖК Нахабино ясное
В первую очередь необходимо выбрать интересующую квартиру с помощью менеджера отдела продаж, затем заказать бесплатную оценку вашей квартиры и подписать агентский договор на продажу с агентством недвижимости «Азбука Жилья», партнером «Группы ЛСР».
Следующий шаг - не дожидаясь продажи, заключить ДДУ на выбранную квартиру и внести 10% от ее стоимости. Остаток суммы вносится через 3 месяца, в течение которых специалисты АН «Азбука Жилья» продадут вашу квартиру. Одним из многих преимуществ программы является фиксация текущий цены даже при наличии лишь 10% от стоимости квартиры».
Кому выгодно менять квартиру на новостройку?
По мнению Константина Барсукова задумываться об обмене квартиры на новостройку имеет смысл тому, кто:
- имеет в собственности ликвидную квартиру (то есть квартиру, которую действительно можно продать в короткие сроки);
- для ее продажи хотел воспользоваться услугами агентства недвижимости;
- нашел себе интересное предложение в доме-новостройке, которое через два-три месяца может подорожать в цене (как правило, это происходит в момент перехода на следующую стадию строительства – например, вместо нулевого цикла начинается возведение «коробки» или застройщик переходит к внутренней отделки).
Добавим к этому, что в обмен квартиры на новостройку имеет смысл делать тогда, когда вам есть где жить в ожидании окончания строительства (при этом учтите, что всегда есть риск столкнуться с затянувшейся стройкой) Так же это может оказаться единственным возможным решением для увеличивающихся семей, у которых просто нет другого пути улучшить свои жилищные условия.
Перспективы услуги обмена квартиры на новостройку
В этом вопросе мнения специалистов существенно разделились. Мария Литинецкая считает, что в кризис схема покупки по взаимозачету станет более популярной.
«Платежеспособность населения снижена. И зачастую у клиентов нет возможности накопить первоначальный взнос для покупки квартиры. Продажа собственного жилья по trade-in может стать выходом из ситуации. К тому же это удобно. Главное преимущество покупки квартиры по взаимозачету - это экономия времени и средств. По сути, здесь действует принцип «одного окна», когда клиент единожды обращается к застройщику, а тот в свою очередь берет всю работу на себя (оценка рыночной стоимости жилья, проверка юридической чистоты, реклама, поиск покупателей, оформление сделки и т.д.).
Второе, не менее важное преимущество взаимозачета – фиксация стоимости новой квартиры. Таким образом, клиент не окажется в ситуации, когда ему придется внезапно срочно искать дополнительные средства для заключения сделки или брать ипотечный кредит на большую сумму.»
Константин Барсуков, напротив, считает, что особого развития в этом направлении не будет. «Чистым» застройщикам (отделам продаж компаниям-застройщиков) это не очень интересно. Одно дело рекламировать некий единый конгломерат квартир в домах-новостройках, другое дело продавать много разрозненных объектов на вторичном рынке.
Поэтому эта услуга продвигается только теми застройщиками или агентствами недвижимости, которые помимо новостроек работают и на вторичном рынке. Тогда в этом есть определенный смысл, когда рынок в стагнации или в вялом состоянии. В этом случае, за счет таких предложений можно расширить потенциальный круг покупателей новостройки, а заодно пополнить работой свои отделы продаж вторичного рынка.
Если же появляется хороший покупательский спрос, то подобные предложения становятся менее интересными в первую очередь застройщикам: смысл бронировать объект на три месяца, если его и так можно спокойно продать за месяц-два.
И самое важное, что этот продукт вряд ли эволюционирует в реальный трейд-ин, когда можно будет «отдать» свою квартиру застройщику и сразу получить в «собственность» квартиру в новостройке. На нормальном рынке застройщикам это может быть интересно только в одном случае, если «вторичные» квартиры будут продаваться с хорошим дисконтом. А это уже не будет интересно собственникам таких квартир.
Насчет того, что этот продукт «вряд ли эволюционирует», с Константином Барсуковым можно поспорить. Представитель ФСК «Лидер» в неформальном разговоре с журналистом портала KVARTIRAzaMKAD.ru поделился планами разработать программу настоящего трейд-ина, с выкупом квартиры и предоставлением арендного жилья на время строительства.
Правда, планы «разработать продукт», как известно, это еще не конкретное предложение. Поэтому говорить с определенностью пока ничего нельзя.
К тому же сегодня появились первые признаки того, что сегодня покупатели сами меньше заинтересованы менять квартиру на новостройку. Как уверяют специалисты департамента вторичной недвижимости инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet сейчас около 10% продавцов недвижимости, вступающих в альтернативную сделку, не спешат с покупкой. Продав свою квартиру, они предпочитают подождать более выгодных условиях на рынке.
Так что возможно, многие застройщики используют сообщения от возможности поменять квартиру на новостройку в их проектах исключительно в качестве рекламных поводов.
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Михаил8 октября 2018 г.
В статье говорится про эволюцию продукта, недавно наткнулась на информацию, что это как раз и произошло недавно. Там довольно подробно описано, на каких условиях сейчас можно участвовать в программе trade-in
Написать отзыв