Все новостройки Подмосковья
В 2015 году начались продажи в большом количестве новых объектов, в связи с этим покупатели ожидают снижения цен на квартиры в новостройках. При этом в будущем году планируется внесение изменений в ФЗ-214, ужесточение требований к страхованию строительства, увеличивается и себестоимость строительства.
Эти факторы не могут не отразиться на стоимости квадратных метров.
Редакция портала KVARTIRAzaMKAD.ru узнала у экспертов, как будет развиваться ситуация на рынке первичного жилья и какие законодательные меры могут на нее повлиять.
На вопросы ответили:
Денис Бобков, Руководитель Аналитического центра компании ОПИН
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group
Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP
Светлана Шмакова, Вице-Президента ГК «САПСАН»
Денис Бобков, Руководитель Аналитического центра компании ОПИН
В начале 2015 года рынок новостроек Московского региона показал необычные тенденции – в границах «старой» Москвы вышло большое количество проектов в комфорт-классе, что несвойственно для данной локации.
Вследствие массового выхода новых проектов в «бюджетных сегментах» средняя цена на новостройки в Москве снизилась, что вполне естественно. Но по факту цены в проектах меньше не стали.
На ранних этапах строительства (или на старте продаж) средняя стоимость квадратного метра безусловно ниже, чем при завершении работ или сдачи проекта. Однако спрос в бОльшей степени на сегодняшнем рынке ориентируется на проекты в высокой стадии строительной готовности как максимально надежные с точки зрения рисков недостроя.
При этом ноябрь показал, что структура рынка возвращается к традиционным показателям, то есть преобладанию новостроек класса «бизнес» и выше в Москве. А это значит, что уже в начале 2016 года рынок будет возвращаться к своей традиционной структуре. И как следствие, средняя цена квадратного метра вырастет.
По данным Аналитического центра ОПИН уже в ноябре в сегменте бизнес-класса стартовало на 50% больше проектов, чем месяцем ранее, и такие проекты суммарно составили 75% от всего количества новых проектов месяца.
В отличие от Москвы, рынок новостроек Московской области на протяжении 2015 года демонстрировал стабильные и даже растущие показатели. Именно новостройки в области считаются наиболее востребованными в сложившейся экономической ситуации.
Большинство экспонируемых объектов в Подмосковье представлено в комфорт-классе, остающимся наиболее привлекательным для покупателя по соотношению «цена-качество».
За последние несколько лет девелоперы качественно повысили уровень новостроек в данном сегменте – создав формат недвижимости отвечающий характеристикам бизнес-класса, но более доступный по цене за счет локации объектов.
Застройщики компенсируют удаленность от МКАД «начинкой» проекта, его концепцией: улучшенными и более разнообразными планировочными решениями, авторской архитектурой и самодостаточной инфраструктурой.
По итогам года мы фиксируем увеличение доли комфорт-класса в Московской области – все новые проекты представлены в комфорт (80%) и эконом (20%) классах, а также считаем, что спрос на него продолжит расти в 2016 году.
Качественное жилье по адекватным ценам – это те проекты, которые имеют наибольший потенциал для развития в сложившихся экономических условиях в 2016 году.
Стоит отметить, что число инвестиционных покупок в уходящем году сократилось, а следовательно, покупая жилье для себя, клиенты будут более тщательно оценивать инфраструктуру жилых комплексов и комфорт дальнейшего проживания.
Большинство крупных ранее заявленных проектов вышли на рынок Московского региона в августе 2015 года, а значит в начале 2016 они за счет роста стадии строительной готовности уже будут демонстрировать повышение стоимости квадратного метра.
Если говорить о средней цене на новостройки, то пока сложно делать какие-либо прогнозы, но рассчитывать на снижение цен не стоит – на сегодняшний день они находятся на оптимально привлекательном уровне для потенциальных покупателей. Кроме того, на рост стоимости будут влиять повышение стадии строительной готовности и поправки в законодательстве.
В следующем году ожидается принятие поправок в 214 ФЗ, которые, безусловно, окажут значительное влияние на процесс покупки, что станет дополнительным фактором роста цен. Но оценить эти перспективы можно только после внедрения новых инструментов во взаимоотношения покупатель-застройщик. И у девелоперов возникнет необходимость использовать в большем объёме собственные средства или банковское финансирование, что неминуемо приведет к росту себестоимости.
Сегодня активно обсуждается внедренная система оплаты проезда большегрузного транспорта «Платон». Нововведение также отразится на рынке недвижимости за счет повышения стоимости на доставку строительных материалов и, соответственно, себестоимости строительства в целом.
Таким образом пока предпосылок к снижению цен нет, и в следующем году средняя стоимость квадратного метра будут демонстрировать положительную динамику.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
По нашим прогнозам, в 2016 году мы продолжим наблюдать все основные тенденции рынка недвижимости второй половины 2015 года. Новые проекты все также будут выходить с дисконтом к рынку в 10-15%, девелоперы жилых комплексов - предлагать рассрочки, а также дисконты при единовременной оплате и ипотеке.
Тем не менее, если сегодня клиенты могут рассчитывать на дисконт в среднем 3-7%, а по некоторым проектам и до 10%, то в следующем году средний размер скидок, возможно, сместится к верхней границе в 7-10%. Такая ситуация, вероятно, будет характерна для всего 2016 года. Скорее всего, первые положительные тенденции стоит ждать не ранее 2017 года.
Тем не менее, стоит отметить, что данный прогноз актуален при условии продления программы государственного субсидирования ипотечной ставки. В противном случае ситуация на рынке недвижимости в 2016 году станет еще более сложной. Девелоперы вынуждены будут бороться за каждого клиента, предлагая преференции, прежде всего в виде максимальных дисконтов.
Кроме того, мы снова увидим многочисленные совместные программы застройщиков и девелоперов по снижению ипотечной ставки, когда девелопер компенсирует банку часть стоимости, которую кредитное учреждение «теряет» из-за предоставления сниженных процентных ставок по ипотеке. По сути, рынок будет стагнировать.
Однако я не думаю, что власти допустят реализации второго сценария. Ведь, по сути, следствием такой ситуации станет заморозка проектов и социальный взрыв. Люди потеряют вложенные деньги, многие – работу, а строительная отрасль будет очень долго восстанавливать свою репутацию. Думаю, что государство уже просчитало все риски и скорее всего, примет решение о продлении господдержки, которая сегодня, пожалуй, единственный инструмент, поддерживающий рынок недвижимости.
Пожалуй, самое ожидаемое событие с точки зрения законопроектов – это «легализация» апартаментов. Согласно разработанным поправкам к законодательству, автором которых является Институт экономики города, нас ждут важные изменения на рынке апартаментов, которые могут скорректировать покупательскую активность в данном сегменте и в принципе изменить отношение клиентов к формату.
Самое главное нововведение заключается в появлении возможности оформить постоянную регистрацию. Именно отсутствие «прописки» отталкивало от формата многих клиентов. Согласно инициативе, апартаменты, вероятно, будут фигурировать в качестве жилых помещений в ДСИ (дом смешанного использования) или смогут входить в состав МФЗ (многофункциональное здание). Однако примут ли в итоге этот законопроект, и как он будет реализован на практике, пока не известно.
В случае положительного решения, интерес к формату, вероятно, вырастет, прежде всего, в проектах комфорт-класса. Основную долю в целевой аудитории здесь занимают покупатели, которые приобретают недвижимость для собственного проживания, тогда как в бизнес- и элитном классе апартаменты нередко покупаются уже в качестве не первого жилья.
То есть владельцам дорогих апартаментов, по сути, не столь актуален вопрос оформления постоянной регистрации, получения московских льгот или наличия объектов социальной инфраструктуры.
Да и на повышенные налоговые ставки покупатели высокобюджетных апартаментов обращают меньшее внимание в отличие от клиентов эконом- и комфорт-класса.
Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group
Программа субсидирования ипотеки, существенно поддержавшая рынок новостроек, несомненно, является одним из ключевых событий уходящего года.
Такая поддержка позволяет решить квартирный вопрос и улучшить жилищные условия тысячам российских семей, что особенно актуально на фоне общего снижения доходов населения.
Результаты недавнего исследования на тему покупок по разным категориям товаров в 2015 году показали, что приобрести недвижимость смогли лишь 1,5% опрошенных респондентов. При этом неудовлетворенность своим жильем испытывают 50-60%.
На наш взгляд, в 2016 году даже при общем снижении рынка, расти и развиваться смогут лишь те застройщики, которые предлагают покупателю ликвидный продукт - проекты комплексного освоения территории с оригинальной концепцией и архитектурой. Поскольку в кризисный период цены на недвижимость растут не так стремительно, покупатель может позволить себе гораздо более высокое качество среды проживания по доступной цене.
Поскольку инвестиционный спрос существенно снизился и люди в основном покупают квартиры для себя, то требования к продукту, к его качеству очень сильно растут.
Например, в проекте «Опалиха О3» мы вывели в продажу клубный дом – продукт из более высокой ценовой линейки, и он пользуется повышенным интересом покупателей. Это как раз пример того, что даже в сложной экономической ситуации с качественным продуктом, в котором общая эксклюзивность проекта сочетается с хорошей экологией, транспортной доступностью и необходимой инфраструктурой, можно чувствовать себя уверенно в любые времена.
Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP
Давать подобные прогнозы очень рано. Ясно одно – легко никому не будет.
Но рынок будет жить дальше: девелоперы строить, население – покупать, банки – кредитовать. Спрос в ближайшей перспективе вряд ли будет расти, а вот цены, скорее всего, пойдут вверх.
В части законодательства игроки рынка недвижимости ждут принятия поправок в закон о ДДУ, это сейчас, наверное, единственная обсуждаемая инициатива.
Из экономических и политических событий все ждут одного и того же: отмены санкций, роста национальной валюты, выхода экономики из рецессии и так далее.
Что сбудется, а что – нет, сказать сложно.
Светлана Валерьевна Шмакова, Вице-Президента ГК «САПСАН»
2016 год может стать для рынка недвижимости переломным. Если говорить о возможных колебаниях цен в 2016 году, то пока для точных прогнозов у нас не хватает несколько вводных. К сожалению, о снижении стоимости квартир сейчас речь совсем не идет. А вот удорожание возможно.
Хотя в рамках текущей конкуренции на рынке это, безусловно, застройщикам совсем не выгодно, и девелоперы будут изыскивать все возможности удержать цены, чтобы поддержать спрос на свои объекты в условиях огромного ассортимента предложений.
За 2015 год на рынок было выведено очень много новых проектов вдобавок к тем, что уже реализуются. Так что о взлете цен речь, безусловно, идти не может. Но объективных факторов, которые могут спровоцировать рост цен, сейчас очень много: себестоимость строительства, страхование, а также, новые правила грузоперевозок, которые вступили в силу в ноябре.
Больший интерес вызывает дальнейшее развитие ситуации – в 2017 и следующие годы. Думаю, в 2017 произойдет заметное сокращение предложений на рынке за счет заморозки, приостановки строительства объектов тех игроков рынка, которые не справятся с кризисом. Из-за этого возможно возникновение даже дефицита качественной недвижимости: добротно построенных домов с хорошим местоположением, с нормальной транспортной доступностью.
То, что касается законодательных изменений:
- Во-первых, весь рынок ждет поправки в 214-ФЗ. Наиболее вероятно, что вскоре застройщик не будет иметь доступа к денежным средствам в том объеме, которые нужны на начальном этапе строительства. Большинство игроков рынка в этом случае отправится в банки за кредитными средствами. Обслуживание кредитов — это существенные затраты, которые застройщик будет вынужден включить в стоимость квадратного метра.
- Во-вторых, постепенно ужесточаются требования к страхованию, из-за чего, в свою очередь, количество страховых компаний уменьшается, а стоимость страхования увеличивается. Этот тренд также может значительно повлиять на ценообразование.
Если говорить о грузоперевозках, то большегрузные машины являются основным автопарком строительных компаний. Пока ситуация с системой «Платон» до конца не ясна, но если стоимость проезда большегрузов по дорогам сохранится, то мы можем получить значительное увеличение стоимости перевозок, и как следствие — увеличение себестоимости строительства.
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Написать отзыв