Все новостройки Подмосковья
Долгие годы деревня Саларьево была интересна только мусорным полигоном, самым большим в Европе. Но с присоединением ее к Москве и открытием метро Саларьево это место стало новым центром роста. Хотя озвученные планы по развитию территории вызывают множество вопросов.
Вопросы к застройке Саларьево
- Метро Саларьево должно стать одной из первых станций за пределами МКАД. Планы по ее открытию озвучены давно. И хотя само открытие неоднократно переносили, станция построена (в январе—феврале 2016 г. она заработает). Между тем, жилищное строительство в области будущей станции метро не ведется, в отличии от тех же Котельников. Почему?
- Мусорный полигон в Саларьево давно законсервирован, но по-прежнему представляет определенную экологическую опасность. Однако число публикаций на эту тему в прессе в последние годы резко снизилось.
- Зачем вообще надо — развивать новую территорию рядом с законсервированных мусорным полигоном?
На эти вопросы редакция KVARTIRAzaMKAD.ru ищет ответы ниже.
Проект развития территории Саларьево
3 сентября 2015 г. Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) Москвы под руководством мэра Сергея Собянина одобрила проекты развития территории, примыкающей к транспортно-пересадочному узлу «Саларьево» (всего — 961,4 га). Реализация проекта рассчитана на 20 лет. Планы грандиозны.
Достаточно сказать, что сегодня на этой территории постоянно проживают всего 400 человек. Планируемое население после окончания реализации проекта — 69 439 человек (такая высокая точность кажется странной, но именно эта цифра приводится в официальном проекте). Сам транспорто-пересадочный узел «Саларьево», как ожидается, станет крупнейшим ТПУ в Москве и даже в Европе. В его состав войдут станция метро и электродепо (будет обслуживать две ветки — на Сокольники и на Коммунарку), перехватывающая парковка на 5 тыс. мест, автовокзал и станция трамвая, а так же — крупный торговый центр. Всего данный транспортный узел сможет обеспечить работой более 100 тыс. человек.
Проекты жилой и общественной застройки не менее грандиозны. Планируется реконструкция Киевского шоссе, строительство дорог «Солнцево-Бутово-Видное», «Дудыкино-Мамыри» и автодороги между Киевским и Калужским шоссе, перевод воздушных ЛЭП в кабель. Для обеспечения новой застройки парковками будут построены подземные и наземные многоуровневые гаражи на 24400 машиномест. Так же планируется организация гостевых стоянок в жилой зоне на 6100 машиномест. Приобъектные стоянки рассчитаны на 18500 машиномест. Для того, чтобы реализовать этот проект, понадобится сократить санитарно-защитную зону полигона ТБО «Саларьево».
Безопасно ли жить рядом со свалкой?
Новое Саларьево хотят сделать «экологически чистым» местом. В ППЗ особо говорится о формировании «зеленого каркаса» территории. Будет озеленение в пойме реки Сетунь, появится много новых парков, скверов и бульваров внутри кварталов. Между деревнями Картмазово, Саларьево, проектируемыми жилыми кварталами и ТПУ «Саларьево» будут проложены велосипедные и пешеходные дорожки. Но насколько безопасным может быть подобное строительство рядом со свалкой?
Надо понимать, что современные технологии позволяют делать мусорные полигоны безопасными для окружающей среды и человека. В Копенгагене даже собираются построить мусоросжигательный завод, крыша которого превратится в горнолыжный курорт. Но законсервированный Саларьевский полигон — это вовсе не современная свалка.
Законсервированный полигон ТБО
Она началась в 60-е годы прошлого века, когда в отработанные песчаные карьеры возле деревни Саларьево начали свозить городской мусор. В 1994 г. эта территория была сдана в аренду МГУП «Промотходы» для захоронения промышленных и строительных материалов. Что свозилось на свалку до этого — точно не известно. Глубина карьеров была около 3 м. Современная свалка высотой с 23-этажный дом (70 м). Здесь захоронено 15 млн т отходов. Разговоры о закрытии полигона шли уже давно. И в 2007 г. Институтом экологии города (НИиПИИ ЭГ) по заказу ГУП «Мосэкострой» был разработан проект рекультивации. А в 2009 г. полигон закрыли.
Чем опасен даже закрытый полигон? Дело в том, что органические, в том числе полимерные отходы начинают неминуемо разлагаться. Образуется биогаз (преимущественно метан, но с примесями, довольно неприятными и дурнопахнущими). Так образуются жидкие продукты разложения, которые загрязняют почву, подземные воды и реки. В жаркую погоду такие свалки могут загореться, а потушить их практически нереально.
Если верить официальной информации, полигон плотно укрыт геотекстильными материалами, которые препятствуют выделению биогазов в атмосферу. Кроме того, они не дают попадать дождю и талой воде в «тело» полигона, что ведет к уменьшению фильтрата, поступающего в отстойник. Толщина конечного грунтового перекрывающего слоя составляет не менее одного метра. Для вывода природного газа (метана) по периметру полигона устанавливается около 50 скважин. Система сбора фильтрата — закрытая. По подножию полигона проложена траншея глубиной 2,5 м для сбора фильтрата, в нее уложена перфорированная дренажная труба, а через каждые 50 м устанавливаются смотровые колодцы.
Ожидается, что на месте огромного хранилища бытового мусора и отходов, построят парк зимних видов спорта, говорит Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер. Недвижимость» Rambler&Co. — Чиновники обещают, что непривлекательная экологическая история этой территории останется в прошлом. Однако в настоящее время местные жители все же периодически жалуются на неприятные запахи в районе.
Газета «Известия» писала, что средства, выделенные из бюджета на рекультивацию полигона, использовалась не по назначению. В итоге дренажные каналы оказались проложенными лишь частично, «системы сбора фильтрата, биогаза и ливневых вод не функционируют». Ядовитой жидкостью пропитана почва в радиусе нескольких сотен метров, а токсичные газы, образующиеся в результате гниения, мертвым облаком висят над всей округой. Говорят, там планировали несколько лет назад построить Парламентский центр. Но депутаты отказались от дурнопахнущего соседства. Однако девелоперов оно не смущает.
«Популярность строительства в Новой Москве среди девелоперов объясняется преимуществами децентрализованного района (экология, зеленая зона, отсутствие пробок на дорогах при движении в противотоке), новыми транспортными развязками. Это позволяет предлагать им арендные ставки существенно ниже офисных предложений внутри МКАД. Открытие метро полностью выравнивает положение района, т. к. Саларьево станет не просто станцией метро, а крупным, стратегическим транспортно-пересадочным узлом, с привлечением наземного транспорта и большой и достаточной парковки для него. Благодаря этому бизнесмены Саларьево могут привлекать трафик из Подмосковья и недавно присоединённых территорий»,— рассказала Светланы Григорьевой, директор по маркетингу Делового квартала NEOPOLIS.
Иными словами, планируемая дорожная сеть делает участок привлекательным, несмотря на свалку. Кстати, возможно, наличие свалки и предопределило будущее данной территории: нигде больше рядом со МКАД нет такого большого по площади незастроенного участка, который одновременно не был бы занят лесным массивом, не являлся бы водоохраной территорией и находился бы так близко к основным магистралям.
Крупные застройщики поделили новостройки Саларьево
Кто будет развивать Саларьево?
ГК «Мангазея» — один из главных застройщиков данной территории. Связанные с ней фирмы «Резем» и «Эком» возведут 2 млн кв. м недвижимости (в том числе 12 млн кв.м жилья). Кроме того, «Мангазея» выступила инициатором и инвестором превращения бывшего мусорного полигона в горнолыжный курорт.
УК «Велес менеджмент». Связанные с ней компании будут реализовывать другой крупный проект — на 1,1 млн. кв. м, включая 540 тыс. кв. м жилья. По другой информации, большую часть этого объема будет построена ГК ПИК.
Кстати, ПИК собирается приобретать землю поблизости от Саларьево даже вне данной территории. Дело в том, что компания Praktika Development, принадлежащая Сергею Гордееву (самому крупному акционеру ПИКа), реализует проект Саларьево-молл. Он включает транспортно-пересадочный узел на 460 тыс. кв. м и торговый комплекс на 135 тыс. кв. м. Как сообщает агентство Рейтер, планируется, что Praktika будет возводить в Саларьево коммерческую недвижимость, а ПИК — жилую.
Около 354 тыс. кв. м недвижимости (в т. ч.295 тыс. кв. м — жилье) будет возводить ООО «Одиннадцатый участок», которая, возможно, связана с компанией «Лексион девелопмент» (информация газеты «Ведомости»).
АО «Технопарк «Румянцево» — «дочка» компании «Гидроинвест», которая на 100% принадлежит «Русгидро» — планирует построить еще 46 тыс кв. м, включая 130 тыс. кв. м жилья, планирует построить в Саларьеве. Также в совокупности 774 тыс. кв. м недвижимости, включая 380 тыс. кв. м жилья, собираются возвести в микрорайоне ООО «Карт», УК «Стройсервис» и «Оптима» (информация газеты «Ведомости»).
ООО «Абсолют» может построить 343 тыс. кв. м коммерческой недвижимости.
ООО «Румянцево» (связано с X5 Retail Group) построит 305 тыс. кв. м.
Купить новостройку у метро Саларьево
Как говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», в пешей доступности от будущей станции метро Саларьево на сегодняшний день строительство жилья не ведется. Близлежащий жилой комплекс находится в городе Московском (город-парк «Первый Московский»). Он расположен на расстоянии 4 км по Киевскому шоссе от станции Саларьево. Это один из крупнейших проектов комплексного освоения территории: общая площадь застройки составляет 1,3 млн кв. м, строит ГК «Абсолют».
Город-парк первый Московский
Чуть дальше возводится микрорайон «Солнцево-Парк» (468 тыс. кв. м) и ЖК «Татьянин Парк» (около 270 тыс. кв. м). На вторичном рынке жилья в непосредственной близости от будущих станций также нет жилых домов, зато присутствуют частные постройки, складские комплексы и офисные здания.
Таким образом, девелоперскую активность на территории вблизи станции Саларьево нельзя назвать высокой.
ЖК Солнцево-Парк
Хотя «в Саларьево в ближайшее время должен появиться современный жилой микрорайон, — говорит Евгения Владимирова. — Скорее всего, это будет типичный спальный район Москвы, хотя власти ставят задачу — создать здесь „город в городе“ с офисами, общественными и деловыми центрами».
Получается, метро привели в практически пустое место. Вполне вероятно, что конечные заказчики развития «Саларьево» имеют активы, которые поднимутся в цене при реализации проекта развития территории. Поэтому возникает вполне закономерный вопрос….
Кто стоит за планами застройки Саларьево?
Очевидно, если самым крупным застройщиком Саларьево оказалась не самая известная в строительной индустрии компания «Мангазея» (на рынке девелопмента с 2012 г.), то ответ надо искать именно здесь.
ЖК Татьянин парк
Но сначала вернемся на несколько лет назад. Посмотрим, какие еще масштабные стройки были в этом районе. В 2013 г. начал застраиваться участок на Калужском шоссе, в достаточной близости от Саларьево. Сейчас там — агрокластер ФУД Сити, точнее, самая крупная в Европе оптовая продовольственная база (вообще, с Саларьево связана какая-то эпидемия гигантомании: самая большая свалка, самый большой транспортно-пересадочный узел, самая большая продовольственная база).
ФУД Сити включает 346,5 тыс. кв. м торговых площадей, 30 тыс. кв. м — офисных, более 300 тыс. кв. м складов, гостиницу, парковку и многое другое. Место для строительства, по мнению экспертов, крайне неудачное: Калужское шоссе, и так стоящее в пробках на въезде-выезде в «старую» Москву. «Мега», IKEA, «Ашан», строительный рынок. На узком и без того Калужском шоссе днем и ночью в два ряда толпятся фуры, ожидающие возможности заехать на разрузку-погрузку.
Пойти на создание такого кластера можно было, только имея уверенность в будущем транспортном развитии территории.
Застройщиком ФУД Сити является ЗАО «Киевская площадь» (ТРЦ «Европейский», гостиница «Украина» и т. д.) совладельцы которого — Год Нисанов и Зарах Илиев — долгие годы были партнерами Тельмана Исмаилова, бывшего владельца Черкизовского рынка.
До 2008 г. Тельман Исмаилов был крупным столичным бизнесменом — его группе АСТ принадлежал Черкизовский рынок, комплекс зданий в Измайлово, здание «Военторга», земли в Подмосковье и многое другое. Проблемы начались в 2008 году, когда Исмаилов с помпой открыл построенный им отель Mardan Palace в Турции, пригласив неприлично больше количество российских и зарубежных «звезд». Вскоре после этого на Черкизовском рынке обнаружили контрабанду, рынок снесли, Исмаилов уехал за границу. Как утверждают некоторые информированные источники, за неприятностями Исмаилова стоял Зарах Илиев, которому покровительствовал однокурсник Путина Ильхам Рагимов.
В 2013 г., в связи с Исмаиловым, на страницах СМИ стали появляться упоминания не самой публичной до этого компании «Мангазея» Сергея Янчукова, владеющей активами в золотодобывающей и нефтяной отраслях. В 2010 и 2011 годах зарегистрированная на Кипре компания Tandum Тельмана Исмаилова заключила два договора займа с Sezaria Ltd (оффшорная структура «Мангазеи») на общую сумму $100 млн под 10% годовых сроком на год и два года соответственно. Каждый из договоров с тех пор пролонгировался, и по обоим конечный срок выплат был установлен на 1 сентября 2013 г.
В мае 2013 года господин Исмаилов подписал личное поручительство перед Sezaria, обязавшись по первому требованию кредитора погасить долг и проценты. Долг погашен не был. В середине 2014 г. окружной суд Никосии заморозил активы Тельмана Исмаилова на $135 млн по требованию компании Sezaria Ltd.
В 2015 г. компания «Мангазея» опять промелькнула в СМИ. И опять в связи с оффшорными судебными процессами. На этот раз дело было возбуждено против Сергея Янчукова (фактического владельца «Мангазеи»). Его бывший партнер Максим Финский утверждал, что его долю в компании отняли в результате рейдерского захвата по заказу высокопоставленного российского чиновника.
Бизнесмен обратился за судебной помощью для защиты от рейда. Но пока в Канада и на Британских Виргинских островах иски поданы только лично против Янчукова, которому Финский в 2013 году продал свою долю в White Tiger Gold (WTG), обладавшей лицензиями на золотодобычу в Забайкалье и Магаданской области.
В результате сделки Янчуков консолидировал более 70% акций компании WTG. Сумма сделки не раскрывалась. Как сейчас утверждают адвокаты Финского, бизнесмен сделал это «под давлением» и «с огромным убытком», после чего Янчуков якобы потребовал еще $150 млн.
Команда Янчукова в свое время заявляла, что приобретенный актив оказался закредитован. По данным «Новой газеты», именно на основании непогашенных кредитов в отношении Финского в марте 2014 года в России было возбуждено уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ («мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере»).
Надежность застройщика «Мангазея»
Подразделение ГК «Мангазея», занимающееся строительством, «Мангазея девелопмент», основано в 2012 г. В 2013 г. были открыты продажи в первом комплексе ЖК «Измайлово Lane» по ул. Борисовская, 4. В феврале 2015 г. было получено разрешение на строительство ЖК «Марьина Роща» по адресу 1-й пр. Марьиной Рощи, 2. И, наконец, уже летом 2015 г. получена разрешительная документация на строительство по адресу Озерная, вл. 35, стр. 1, 2, 4 (ЖК на ул. Озерная).
Продажи в первом жилом комплексе открылись практически без рекламы. Как будет с другими — не понятно. Возможно, за этими адресами стоит следить тем, кто ищет новостройки в Москве на ранних этапах. Очевидно, что хотя «Мангазея Девелопмент» — молодая компания, наличие административного ресурса и больших финансовых активов у учредителей делают ее проекты достаточно надежными для покупателей. Сейчас многие эксперты говорят о переделе девелоперского рынка. Возможно, «Мангазея» — это одна из компаний «новой волны».
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Написать отзыв