Все новостройки Подмосковья
Малоэтажные жилые комплексы привлекательны по многим причинам. Это комфортная и дружественная человеку среда, относительно невысокая стоимость квадратного метра, возможность чаще бывать на природе. Но у данного формата есть свои «ловушки», о которых полезно знать потенциальным покупателям.
Малоэтажные дома вместо коттеджей
Малоэтажными (МЖК) называются жилые дома не выше 5 этажей. В последнее время доля их на рынке увеличилась. По данным Аналитического центра ОПИН доля предложений в таких комплексах занимает 29% по количеству корпусов или 18% по количеству проектов. В настоящее время объем предложения «малоэтажки» составляет 490 000 кв. м — это 12% от общего объёма предложения новостроек в Московской области. При этом средняя цена квадратного метра — 76,0 тыс. рублей, что на 9% меньше средней цены в средне- и многоэтажных новостройках Московской области, которая составляет 83,9 тыс. рублей в совокупности по всем классам жилья.
.jpg)
У аналитического центра
Опасение у специалистов по градостроительству вызывает тот факт, что «малотажкой» стали застраивать земли, на которых
.jpg)
Некоторые специалисты по градостроительству, считают, что наоборот, формат малоэтажки объединяет не преимущества, а недостатки загородной и городской застройки. Так ли это? Вопрос обсуждался на IV Командной дуэли Мечтателей и Реалистов, проведенной Клубом Главных Редактором СМИ рынка недвижимости.
«Командная дуэль» подразумевала дискуссию, в которой сторонникам каждой точки зрения отводилось строго определенное время, чтобы представить свои аргументы. «Реалисты» выступали за малоэтажную застройки, «Мечтатели» ее критиковали. Причем, из обсуждения были сразу исключены «естественные пригороды» и малоэтажные дома в составе курортных комплексов. Мы выбрали самые интересные замечания и знакомим с ними наших читателей.
Многие из нас, наблюдая как в небольших зеленых поселках вырастают высотные дома, думают: «Кто же это разрешил?». На самом деле — согласовать такое строительство непросто. Другое дело — малоэтажка. Дмитрий Чариков, руководитель департамента контроля над соблюдением законности в сфере жилищного строительства Комитета по взаимодействию с федеральными органами власти при Совете Федерации РФ, говорит, что застройщик принимает решение строить МЖС, когда у земельного участка есть ограничение на этажность. К тому же при строительстве малоэтажки не надо проходить государственной проектной экспертизы, а себестоимость строительства меньше.
.jpg)
Именно
Тимур Сайфутдинов, генеральный директора Point Estate тут же возразил, что, по его данным, квартиры в малоэтажных комплексах продаются в три раза медленнее, чем в многоэтажных (это скажется на будущей ликвидности — продавать такую квартиру придется дольше). Но эта точка зрения не нашла поддержки у других участников.
Например, Максим Зорин коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Москва» привел в пример многоэтажный и малоэтажный комплексы, реализуемые его компанией. В первом в месяц продается 150 квартир, во втором — 60–70. Но по отношению к общему числу квартир это очень хороший показатель.
Проблемы малоэтажных комплексов
Самая главная проблема, с которой могут столкнуться жители малоэтажных комплексов — большая нагрузка на инфраструктуру. Она тем выше, чем ниже плотность застройки. Обслуживание дорог, инженерных сетей стоит дороже, чем для многоэтажных ЖК. Даже вывоз крупногабаритного мусора может превратиться в проблему. Поэтому леса по соседству с МЖК могут через некоторое время оказаться «загаженными».
Дмитрий Чариков считает, что люди, которые покупают квартиры, рассчитывая на жизнь «как в городе», но на свежем воздухе, сильно ошибаются. «Они начинают ездить в город за каждой мелочью. Они сталкиваются с тем, что дороги у них практически сельские, и никто им городской уровень обеспечивать не будет, разве что за их счет, но денег у них нет, иначе бы они не покупали квартиры в малоэтажке. В результате, они оказываются между двух стульев — это и не город и не загород».
.jpg)
Правда, Борис Цыркин, управляющий партнер KASKAD Family заверил, что в последнее время ни один поселок МЖК не может быть построен хотя бы без минимальной инфраструктуры, если таковая отсутствует в ближайшем окружении.
(Заметим в скобках, что построенная инфраструктура — не значит «работающая». Детский сад будет пустовать, пока не наберется достаточного количества детей и не найдется управляющая компания. А возить детишек в садик все это время придется за 10–15 км на машине).
Чем больше поселок, тем, казалось бы, меньше удельные затраты на инфраструктуру. Но, с другой стороны, тем меньше в нем «природы».
Еще одна проблема — непрозначные перспективы. Формат довольно новый, не понятно, как он будет развиваться. Насколько жизнь будет комфортной, если поселок окажется в окружении высотной застройки. Или, наоборот, город «уйдет» в другом направлении.
Роман Коняхин, управляющий выставки домов «Малоэтажная страна», считает, что перспективы есть лишь у тех из них, которые расположены около больших городов, где есть рабочие места. А вот жизнь тех, кто будет ездить на работу за 40–50 километров, кажется ему не слишком счастливой.
Не все так просто с планировочными решениями. С одной стороны, формат МЖК позволяете реализовывать очень интересные архитектурные задумки. Но с другой — отсутствие проектной экспертизы провоцирует застройщиков экономить на архитекторах и проектировщиках. Иногда к этой работе привлекают студентов.
Нужен Генплан
На самом деле, когда речь идет о градостроительных проблемах, то решение часто зависит исключительно от исполнительной государственной власти. Посмотрите, какие проблемы обсуждали участки встречи «выдержит ли транспортная инфраструктура», «будут ли рабочие места», «что построят рядом»…Эти вопросы не стоят с такой остротой, когда есть комплексный и долгосрочный план развития территории.
Не случайно Тимур Сайфутдинов в конце встречи еще раз напомнил о необходимости единого генплана «Большой Москвы» с четким зонированием по форматам. «Не отдельно область, старая и новая Москва со своими генпланами — а единый федеральный округ, с единым правительством, которое решит — где многоэтажная застройка, где малоэтажная, где они переходят друг в друга, где для всех рабочие места, а где останется индивидуальная жилая застройка и таунхаусы».
Советы покупателям малоэтажных домов:
- Оценивайте существующую инфраструктуру. Не надейтесь на то, что будет построено.
- Поинтересуйтесь планами развития соседних земельных участков
- Максимально подробно выясните, какого размера будут ваши коммунальные платежи и плата за работу управляющей компании. Есть ли
какие-либо гарантии заявленных тарифов - Критически оцените планировки
- Выясните на этапе покупке, к каким государственным медицинским учреждениям вы будете прикреплены для получения медпомощи. Не будет ли проблем с вызвом врача на дом.
- Оцените уровень загрязнений в выбранном районе с помощью нашей экологической карты.
Искать подходящий малоэтажный ЖК удобно в специальном разделе.
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Написать отзыв