Все новостройки Подмосковья
В текущей кризисной ситуации даже благонадежный застройщик может оказаться на грани банкротства. Для участников долевого строительства подобная ситуация грозит потерей купленных метров.
Портал KvartiraZaMkad.ru узнал у экспертов рынка недвижимости как вести себя дольщику в случае банкротства застройщика и как распознать ненадежный объект.
На вопросы ответили:
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»
Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Прежде всего, дольщику необходимо получить сведениях о финансовой устойчивости застройщика. Ведь неспособность должника удовлетворить требования кредиторов, то есть признание должника банкротом, должна быть признана арбитражным судом.
В этой связи, если у дольщика появились сведения о невыполнении застройщиком взятых на себя обязательств, необходимо контролировать статус застройщика в картотеке арбитражных дел. В случае, если в отношении застройщика возбуждена процедура банкротства, защищать дольщику свои интересы допустимо с использованием нескольких механизмов.
Прежде всего, дольщику необходимо предъявить свои требования в рамках дела о банкротстве для включения их в реестр кредиторов. Для этого необходимо направить заявление об установлении требований с документами, подтверждающими обоснованность заявленных требований, в арбитражный суд, рассматривающий дело о несостоятельности (банкротстве), арбитражному управляющему и должнику – застройщику.
При этом необходимо учитывать следующее важное условие: дольщик может предъявить требования либо о передаче жилого помещения, либо о возврате денежных средств. В последнем случае необходимо расторгнуть договор участия в долевом строительстве.
Закон о несостоятельности (банкротстве) предусматривает три варианта удовлетворения требований участников долевого строительства.
- Предусмотренная ст.201.5 Закона возможность погасить денежные требований, в том числе в виде реального ущерба, который определяется как разница между стоимостью квартиры на дату расторжения договора и уплаченными за нее деньгами и (или) стоимостью переданного застройщику имущества, если расчеты производились в натуральной форме (п. 2 ст. 201.5 закона о банкротстве).
- Передача объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу (ЖСК), созданному из числа участников строительства (ст. 201.10 закона о банкротстве). В случае удовлетворения застройщиком требований кредиторов указанным способом необходимо помнить, что дальнейшее возведение объекта незавершенного строительства будет осуществляться за счет средств членов ЖСК – бывших дольщиков. Следовательно, данный способ сопряжен с дополнительными затратами участников долевого строительства.
- Передача жилых помещений участникам строительства (ст. 201.11 закона о банкротстве). Данный вариант приемлем в случае, если дом достроен, но застройщик не получил в установленном порядке разрешение на ввод дома в эксплуатацию. При этом важно помнить, что дольщик имеет право самостоятельно обратиться в суд с заявлением о признании права собственности на жилое помещение, если застройщик получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию, и между ним и гражданином до даты принятия заявления о банкротстве подписан передаточный акт (п. 8 ст. 201.11 закона о банкротстве).
Выбор того или иного варианта удовлетворения требований кредиторов осуществляется на общих собраниях кредиторов.
Важно помнить о том, что с 1 января 2014 года застройщик обязан страховать свою гражданскую ответственность, либо заключать договор поручительства с банком. Страховым случаем является признание застройщика банкротом в установленному действующим законодательством порядке.
Следовательно, в случае банкротства застройщика дольщики имеют право удовлетворить свои требования путем получения компенсационной выплаты от страховой компании, либо от поручителя.
Следует выделять экономические предпосылки банкротства:
- финансовая нестабильность компании-застройщика;
- внешние факторы экономики;
- кризисные явления.
В то же время есть законодательно закрепленные признаки банкротства. В частности, неспособность должника удовлетворить требования кредиторов должна быть признана арбитражным судом. Юридическое лицо считается неспособным удовлетворить требования кредиторов, если соответствующие обязательства и (или) обязанность не исполнены им в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены. Производство по делу о банкротстве может быть возбуждено арбитражным судом при условии, что требования к должнику – юридическому лицу в совокупности составляют не менее чем триста тысяч рублей.
Таким образом до фактического признания застройщика банкротом существуют экономические предпосылки, которые могут в последующим подтвердить неспособность застройщика удовлетворить требования кредиторов в срок. В этой связи дольщику необходимо контролировать интенсивность и сроки строительства для своевременного осуществления действий, необходимых в случае банкротства застройщика.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»
В такой ситуации дольщику необходимо как можно оперативнее заявить свои требования в деле о банкротстве. Для этого он должен подать соответствующее заявление в Арбитражный суд. Помимо заявления ему необходимо предоставить доказательства участия в долевом строительстве – договор на приобретение прав на жилое помещение и документы, свидетельствующие об оплате обязательств дольщика по данному договору.
В первую очередь, к предпосылкам банкротства можно отнести проблемы с документами и продажи проекта не по ДДУ. Практика показывает, что именно реализация жилья в обход схем ДДУ чаще всего ведет к банкротству и остановке строек.
Важный «звоночек» – снижение или полное отсутствие активности на строительной площадке, которое явно свидетельствует о том, что заявленные сроки сдачи и реальное положение дел на объекте не соответствуют друг другу.
Еще одной предпосылкой к тому, что в компании не все так гладко, могут стать серьезные, уже переходящие в демпинг скидки. Если средний размер скидки по рынку в целом или в той или иной локации составляет 5-10%, а отдельный застройщик обещает уступить 20-25% от прайса – это серьезный повод задуматься не о скорой покупке, а о том, за счет чего такая скида в принципе возможна.
Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development
При банкротстве застройщика в первую очередь необходимо обратиться в арбитражный суд. Важно определить, что вы потребуете - передать жилое помещение или вернуть деньги. При этом если вы выбираете второй вариант, то ваши требования, скорее всего, будут удовлетворены только в третью очередь.
В первую очередь деньги перечисляются гражданам, перед которыми банкрот несет ответственность в плане причинение вреда жизни или здоровью. Во вторую очередь выплачивается зарплата бывшим сотрудникам. В результате дольщик оказывается только в третьей очереди, поэтому на скорый возврат денег (ранее, чем через 1,5 года) не стоит рассчитывать.
Соответственно, если ваш дом в момент банкротства застройщика оказывается на высокой стадии строительной готовности, то лучше заявить требование о передаче жилого помещения, а не возврате денежных средств.
Назвать потенциальных компаний-банкротов на рынке недвижимости сложно, объективно дать конкретные «имена» можно, имея доступ к внутренним финансовым документам компании.
Однако, безусловно, есть критерии, с помощью которых возможно определить наиболее рисковых игроков рынка. Прежде всего, это мелкие и небольшие застройщики. Сегодня мы наблюдаем укрупнение бизнеса. Основной портфель проектов сосредоточен в руках нескольких крупных девелоперов.
Небольшие застройщики чаще всего ведут строительство именно за счет продаж, поскольку далеко не все банки готовы кредитовать «сомнительных» игроков рынка, не способных обеспечить залог согласно жестким требованиям кредитора. Косвенным признаком потенциального банкрота является демпинг в проекте.
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Написать отзыв