Продажа имеющегося жилья и альтернативная покупка новостройки сегодня является самым распространенным способом решения жилищных и финансовых проблем. Что касается ближнего Подмосковья, то примерно половина покупателей, оперируют средствами, вырученными от продажи имеющейся квартиры.
![](/imagecache/3ec1ef82f9c62a2b4677feb139519795.jpg)
Но хватит ли средств на задуманную вами комбинацию. Мы рассмотрели самые распространенные варианты сделок.
Прежде всего надо учесть: если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, то Комитет по опеке и попечительству не даст разрешения на продажу квартиры, если вы не докажете, что жилищные условия ребенка не ухудшатся. Поскольку покупка квартиры на первичном рынке приобретением недвижимости не считается (документов о собственности пока нет), разрешения вам априори не дадут. Поэтому в такой ситуации, прежде чем задумываться об альтернативной покупке новостройке, сначала зарегистрируйтесь с ребенком по другому адресу.
Если же ваш ребенок не просто зарегистрирован, а является владельцем или совладельцем недвижимости, вам придется предоставить ему в собственность аналогичную площадь. Часто данное требование блокирует возможность альтернативного приобретения новостройки.
Есть еще один нюанс — если вам не хватает небольшой суммы для завершения желанной сделки, имейте в виду, что взять ипотечный кредит получится не всегда: ведь ипотека имеет не только максимальные, но и минимальные ограничения. Большинство банков требует, чтобы размер кредита был более 30% от стоимости. Если же вам не хватает 10–15% — придется брать потребительский кредит.
Кстати, далеко не все девелоперы готовы бронировать квартиру в новостройке на длительный срок. Например, в ГК «Мортон» в случае альтернативной сделки предлагают услугу бронировать квартиру на срок до 3-х месяцев за 50 тыс. руб. Но во многих других компаниях этот срок короче.
Хотя, учитывая количество покупателей, совершающих альтернативные покупки в новостройках, отделы продаж многих девелоперов создают собственные агентства недвижимости, предлагающие помощь в реализации имеющихся квартир (к ним относится, например, компания «Континент»).
Так же вы можете встретить услугу зачета старой недвижимости в стоимости новостройки, по аналогии с trade-in в продаже автомобилей. Если при альтернативной покупке новостройки вы пользуетесь услугами агентства недвижимости, аффилированного с компанией-застройщиком , проблем с тем, чтобы дождаться завершения сделки продажи имеющегося жилья не возникает.
Разъезд
1. Самый простой вариант: родители разъезжаются со взрослым ребенком и при этом не хотят уменьшать площадь своей квартиры. Если трехкомнатная квартира на вторичном рынке в Москве стоит около 10 млн. руб., то этих средств хватит на приобретение трехкомнатной же квартиры на первичном рынке в Подмосковье (в доме высокой стадии готовности) примерно за 6,5–7 млн. руб.и однокомнатной квартиры — 2,5–3 млн. руб. Правда, без отделки.
Нередко в этой ситуации даже новые квартиры выбирают по соседству, в пределах одного комплекса. И хотя две квартиры — не оптовая покупка (у многих компаний оптовыми считаются покупатели, приобретающие от пяти лотов), стоит попросить дополнительной скидки или какой-либо услуги от застройщика в подарок.
Очевидно, если вы решаетесь на подобный шаг, то продумали, где будете жить в ожидании своей квартиры. Даже если у вас зимняя дача в ближайшем Подмосковье, вам придется куда-то поместить мебель. В Москве немало компаний оказывают услуги ответственного хранения. Стоимость контейнера полезного объема 24 кубометра, куда реально, разобрав, поместить мебель из трехкомнатной квартиры — около 5,5 тыс. руб. в месяц. Срок заселения при благоприятном исходе — срок сдачи дома плюс полгода.
2. Часто оказывается, что возможности покупать сразу две новостройки вместо одной квартиры при разъезде нет. Например, есть несовершеннолетние дети. В этой ситуации, продав квартиру, покупают одну квартиру на вторичном рынке и одну новостройку.
Улучшение качества жизни
Качество и планировки квартир приобретают в последнее время все большее и большее значение. Поэтому новый жилой комплекс в подмосковном городе привлекает местных жителей возможностью улучшить качество своей квартиры, но при этом не менять место проживания.
Москвичей, в свою очередь, привлекает перспектива, помимо качества, еще и увеличить свою жилплощадь за счет «обмена» столичной квартиры на подмосковную. Например, продав за 4,5 млн. рублей двухкомнатную квартиру в Балашихе в пятиэтажке без лифта с кухней 5,5 кв. м, вы можете приобрести тоже двухкомнатную квартиру, но на 10 кв. м больше, в современном доме с высокими потолками, просторными общественными зонами и т. п. Правда, без отделки.
А вот реальный пример недавно прошедшей сделки. Молодая семья с двумя детьми реализовала свою двухкомнатную малогабаритную квартиру 42 кв. м на Каховке за 7,3 млн руб. И за 7 млн. руб. приобрела 3-х комнатную квартиру площадью 87 кв. м в строящемся ЖК «Рациональ» в Реутово. Срок сдачи комплекса — середина 2016 г. При этом был использован материнский капитал — 470 тыс. руб., который, как многие знаю, реализовать не всегда просто.
Также семья воспользовалась специальным предложением на отделку, которое для их квартиры составило — 635 тыс. руб. Жить до заселения предполагается у родителей.
Домик у моря
До недавнего времени подобная альтернатива была довольно популярна у активных пенсионеров. Продать свою квартиру в Москве, на разницу приобрести квартиру в недорогой курортной стране (Болгарии, Черногории, Турции, Греции и т. д. ). А, чтобы совсем не терять связь с Родиной, приобрести квартиру в новостройке. К тому же сдача в аренду такой квартиры в будущем станет неплохим дополнением к пенсии.
Кстати, если вы планируете именно сдавать квартиру в аренду — выбирайте «неликвидные» этажи или виды. Как известно, застройщик на самый низкий этаж готов делать скидку до 20%, а на стоимость аренды этаж не сказывается.
Если продать двухкомнатную квартиру за 9 млн. руб., то можно купить за 4–4,5 млн. хорошую квартиру, часто с мебелью в Болгарии или Турции и однокомнатную квартиру на первичном рынке в ближайшем Подмосковье или новой Москве за 3,5–4 тыс. руб.
Что важно знать и помнить при расчетах? Во-первых , не забывайте учесть затраты на транзакции. Это не только комиссия за банковский перевод (она, кстати, небольшая, порядка 0,2%), но и за конвертацию. Ведь квартиру будете продавать в рублях? А покупать в евро. При самом благоприятном раскладе вам придется переплатить 1–2% по сравнению с курсом ЦБ.
Учтите все необходимые расходы при оформлении сделки в выбранной вами стране.
Например, в Болгарии налог на передачу прав собственности составляет 3% от стоимости недвижимости.
Регистрационный и гербовый сбор — 0,1–1,5% от стоимости недвижимости. Нотариальный сбор в среднем равен 0,4% стоимости объекта. За регистрацию недвижимости в государственных архивах также вносится 0,01%.
Комиссионное вознаграждение риэлторской компании составляет 2–3% от стоимости объекта. Услуги юриста стоят 1% от суммы сделки (но не менее 650 евро).
В Черногории нотариальный сбор составит от 83 до 416 евро в зависимости от стоимости недвижимости. Налог на покупку — 3% от стоимости недвижимости, оплата риэлторов — 3–5%. Гонорар юриста — 1 тыс. евро.
Не забудьте зарезервировать средства на оборудование новостройки (если цена мебели не водит в цену недвижимости). Ведь возможностей для получения кредита (если оформляете недвижимость на себя, а не на детей) у пенсионеров мало.
Возможно, планируя такую сделку, стоит считать «от противного»: оценить свою квартиру и расходы на ее продажу, выбрать страну и оценить транзакционные издержки, посмотреть, во что обойдутся транзакционные издержки при покупке недвижимости за рубежом и тогда искать вариант в пределах этой суммы.
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Написать отзыв