Еще несколько лет назад застройщики в Московской области практически ничем не были ограничены. Они скупали земли, планируя и выжимая максимум из каждого квадратного метра. С того момента, как власти Подмосковья ужесточили контроль по реализации новых проектов жилой недвижимости, деятельность девелоперов сдерживают четыре основных фактора.
![](/imagecache/4183d5a752d48ba7a7e49e853141a1aa.jpg)
Валерий Мищенко, председатель совета директоров семейства компаний KASKAD Family, обозначил эти факторы так:
- Введение платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка с 31 декабря 2013 г. Эта мера существенно повлияла на планы многих девелоперов, которые хранили земельные активы в виде земель
с/х назначения, что гораздо дешевле в плане налогообложения. Например, по подсчетам экспертов KASKADFamily стоимость перевода 10 га земли составит 350 млн. рублей — существенный удар по планам на этот участок. - Необходимость получения разрешений теперь не только в органах местного самоуправления, но и в Градостроительном совете на территории МО. Так ввод в эксплуатацию, планирование застройки, ГПЗХ и др. одобряются двумя инстанциями, а увеличение бюрократического аппарата тормозит скорость возведения проекта, а следовательно увеличение расходов.
- Ужесточение требований к сопровождающей проект инфраструктуре. Например, если раньше 1 тыс. жителей необходимо было обеспечить 35 мест в школе, то сегодня норматив — 65 мест. А ведь по оценкам экспертов 1 место — это примерно 1 млн. рублей.
- Образование архитектурной комиссии, у которой так же необходимо получить одобрение концепции проекта.
Все эти меры так или иначе оказали негативное влияние на планы застройщиков, заставив их искать новые пути и приемы работы, чтобы оставаться конкурентоспособными и эффективными. Редакция KVARTIRAzaMKAD.ru выяснила у компаний, какие меры они применяют, чтобы компенсировать высокие требования властей к проектам.
В начале года представитель правительства Московской области заявил о модерницазии панельных домов. Денис Бобков рассказал о том, какие технологии преобладают при строительстве современных домов:
Если рассматривать наиболее популярные сегодня технологии домостроения, то это панельная и монолитная. Панельный или монолитный дом — это разница не только в качественных характеристиках, сроке эксплуатации (который в монолитном доме в 2–3 раза больше), но и в архитектурном облике жилого проекта. Сегодня в соотношении новых проектов „монолит“ преобладает над „панелью“ с показателями 86% против 14%. В общем предложении новостроек Московской области в радиусе до 30 км от МКАД доля панели занимает 23% против 75% монолитных новостроек (еще 2% относятся к иным технологиям строительства, как например, кирпич).
Главный минус „панели“ — это срок эксплуатации, он составляет 30 лет, впоследствии дом уже нуждается в капитальном ремонте. В монолитном доме — это 100 лет. К недостаткам „панели“ также можно отнести тот факт, что из панели, как правило, возводят огромные микрорайоны, а такой формат проектов уже морально устарел для современного покупателя — сегодня набирает обороты квартальная застройка, которая позволяет формировать уютные дворы вместо огромных открытых пространств. Монолитные проекты всегда индивидуальны. Их единственный минус перед „панелью“ — это сроки возведения, здесь они будут от
2-х до 3 лет, в зависимости от этажности. При этом такие проекты отличает абсолютно иной подход к застройке территории, организации общественного пространства.На самом деле в
комфорт-классе Подмосковья сегодня можно увидеть проекты, в строительстве которых используются элементы жилья высокого класса. Так, например, мы в ЖК VESNA сделали панорамное остекление балконов, отделка фасадов сделана керамическим кирпичом.А для того, чтобы не повышать себестоимость строительства и сохранить привлекательную цену на квадратный метр, мы использовали аналогичные не уступающие по качеству, но более доступные по цене стройматериалы. На рынке строительства проектов в
комфорт-класса это в определенной степени инновации.
Андрей Жеребцов, руководитель технического отдела компании «Пеноплэкс» поделился в редакцией KVARTIRAzaMKAD.ru преимуществами использование материалов на основе полимеров в строительстве жилья:
Все материалы на основе полимеров долговечны, это их основное и возможно главное преимущество. Натуральные материалы, или материалы, имеющие волокнистую структуру всегда подвержены серьезной биодеструкции, при длительном воздействии даже естественной среды они подвержены износу и гниению.
- Полимерные материалы имеют гомогенную структуру, они однородны что значителньо улучшает их технические и эксплуатационные характеристики.
- Второе что следует отметить — стоимость, в большинстве случаев если мы оцениваем не только исходную стоимость материала, но и срок его безремонтной эксплуатации и возможную длительность такой эксплуатации, то преимущества опять будут у полимерных материалов.
- Третий важный фактор, последний, который я привожу в пример, но не последний по значимости — экологическая безопасность данных материалов, которая доказывается производителем либо при добровольных испытаниях, либо по требованию закона. В любом случае, все современные строительные материалы, которые используются в жилищной сфере, экологически безопасны и имеют тому документальное подтверждение.
О проблемах в проектировании современного жилья рассказал Саша Лукич:
Можно смело сказать, что качество планировочных решений типовых квартир предложенных на рынке, отстает от мировых стандартов современного жилья на 40–50 лет. Во многом это является последствием устаревших норм проектирования и за долгий период строительства панельного жилья потерявшихся навыков проектирования эргономичного жиля из
ж/б монолита. Чтобы не нарушить нормы инсоляции, проектирование жилых комплексов начинается не с эргономики и планировки квартир, а c точностью до наоборот — со схемы генплана и нарезки квартир на этажах, которые будут соответствовать требованиям инсоляции. В результате площадь нефункциональных зон и коридоров в квартире достигает 30–35%. Акцент ставится на градостроительные параметры, а функциональность жилья обычно никого не волнует. Планировки самих квартир почти не прорабатываются, кроме грубого зонирования. К сожалению, и такую квартиру возможно продать, поскольку она сдается без перегородок, и это преподносится будущему покупателю как иллюзия возможности выбора. Тем не менее, мы точно знаем, что решить проблему создания эргономичных квартир даже при условии существующих норм проектирования, возможно. В частности, наше бюро разработало свои эргономичные стандарты проектирования, основная идея которых заключается в функциональном использовании каждого квадратного сантиметра в квартире. Пока большинство девелоперов не заинтересованы во внедрении новых стандартов, поскольку жилье продается и так. Но уже сейчас предложение превышает спрос, поэтому те девелоперы, которые раньше других поймают новые тенденции рынка, а именно запрос на создание прагматичного и комфортного жилья, уже в краткосрочной перспективе, выиграют.
Не секрет, что будущие жильцы выбирают место жительство и визуально. Именно поэтому девелоперы все больше заботятся о благоустройстве новых комплексов и микрорайонов. Илья Тюкин, директор ГК
«Наша компания работает с инструментами, решающими вопросы усовершенствования общественной среды в жилых комплексах. Это художественная роспись фасадов, проекты благоустройства,
Выбрав для себя эту нишу в сегменте масс—маркет, мы всегда ориентируемся на тот бюджет, который имеет застройщик в этом сегменте и готовы не выходить за его рамки. Это делается очень просто: используются примерно те же материалы в тех же пропорциях, что и обычно у девелопера, но при этом осуществляется творческое переосмысление проекта, целью которого стоит создание уникального и эстетически насыщенного продукта, чего сегодня так лишены проекты
Денис Бобков, озвучил несколько факторов на которые стоит обратить внимание покупателю квартиры в новостройке: «В любом случае покупатель смотрит и обращает внимание на архитектуру.
- Даже в эконом и
комфорт-классе проект должен визуально вызывать положительные эмоции. Во-вторых , важно поинтересоваться, кто девелопер, какие у него уже есть реализованные проекты, насколько эти проекты именно в плане строительства интересны и качественны.В-третьих , нужно выяснить, какая компания выступает архитектором проекта, генеральным подрядчиком по строительству, какие материалы планируется использовать: например, для возведения наружных стен, профили для окон (производители стеклопакетов), лифтовое оборудование и прочее.»
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Написать отзыв