Все новостройки Подмосковья
Еще несколько лет назад застройщики в Московской области практически ничем не были ограничены. Они скупали земли, планируя и выжимая максимум из каждого квадратного метра. С того момента, как власти Подмосковья ужесточили контроль по реализации новых проектов жилой недвижимости, деятельность девелоперов сдерживают четыре основных фактора.
Валерий Мищенко, председатель совета директоров семейства компаний KASKAD Family, обозначил эти факторы так:
- Введение платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка с 31 декабря 2013 г. Эта мера существенно повлияла на планы многих девелоперов, которые хранили земельные активы в виде земель
с/х назначения, что гораздо дешевле в плане налогообложения. Например, по подсчетам экспертов KASKADFamily стоимость перевода 10 га земли составит 350 млн. рублей — существенный удар по планам на этот участок. - Необходимость получения разрешений теперь не только в органах местного самоуправления, но и в Градостроительном совете на территории МО. Так ввод в эксплуатацию, планирование застройки, ГПЗХ и др. одобряются двумя инстанциями, а увеличение бюрократического аппарата тормозит скорость возведения проекта, а следовательно увеличение расходов.
- Ужесточение требований к сопровождающей проект инфраструктуре. Например, если раньше 1 тыс. жителей необходимо было обеспечить 35 мест в школе, то сегодня норматив — 65 мест. А ведь по оценкам экспертов 1 место — это примерно 1 млн. рублей.
- Образование архитектурной комиссии, у которой так же необходимо получить одобрение концепции проекта.
Все эти меры так или иначе оказали негативное влияние на планы застройщиков, заставив их искать новые пути и приемы работы, чтобы оставаться конкурентоспособными и эффективными. Редакция KVARTIRAzaMKAD.ru выяснила у компаний, какие меры они применяют, чтобы компенсировать высокие требования властей к проектам.
В начале года представитель правительства Московской области заявил о модерницазии панельных домов. Денис Бобков рассказал о том, какие технологии преобладают при строительстве современных домов:
Денис БобковРуководитель аналитического центра компании ОПИНЕсли рассматривать наиболее популярные сегодня технологии домостроения, то это панельная и монолитная. Панельный или монолитный дом — это разница не только в качественных характеристиках, сроке эксплуатации (который в монолитном доме в 2–3 раза больше), но и в архитектурном облике жилого проекта. Сегодня в соотношении новых проектов „монолит“ преобладает над „панелью“ с показателями 86% против 14%. В общем предложении новостроек Московской области в радиусе до 30 км от МКАД доля панели занимает 23% против 75% монолитных новостроек (еще 2% относятся к иным технологиям строительства, как например, кирпич).
Главный минус „панели“ — это срок эксплуатации, он составляет 30 лет, впоследствии дом уже нуждается в капитальном ремонте. В монолитном доме — это 100 лет. К недостаткам „панели“ также можно отнести тот факт, что из панели, как правило, возводят огромные микрорайоны, а такой формат проектов уже морально устарел для современного покупателя — сегодня набирает обороты квартальная застройка, которая позволяет формировать уютные дворы вместо огромных открытых пространств. Монолитные проекты всегда индивидуальны. Их единственный минус перед „панелью“ — это сроки возведения, здесь они будут от
2-х до 3 лет, в зависимости от этажности. При этом такие проекты отличает абсолютно иной подход к застройке территории, организации общественного пространства.На самом деле в
комфорт-классе Подмосковья сегодня можно увидеть проекты, в строительстве которых используются элементы жилья высокого класса. Так, например, мы в ЖК VESNA сделали панорамное остекление балконов, отделка фасадов сделана керамическим кирпичом.А для того, чтобы не повышать себестоимость строительства и сохранить привлекательную цену на квадратный метр, мы использовали аналогичные не уступающие по качеству, но более доступные по цене стройматериалы. На рынке строительства проектов в
комфорт-класса это в определенной степени инновации.
Андрей Жеребцов, руководитель технического отдела компании «Пеноплэкс» поделился в редакцией KVARTIRAzaMKAD.ru преимуществами использование материалов на основе полимеров в строительстве жилья:
Все материалы на основе полимеров долговечны, это их основное и возможно главное преимущество. Натуральные материалы, или материалы, имеющие волокнистую структуру всегда подвержены серьезной биодеструкции, при длительном воздействии даже естественной среды они подвержены износу и гниению.
- Полимерные материалы имеют гомогенную структуру, они однородны что значителньо улучшает их технические и эксплуатационные характеристики.
- Второе что следует отметить — стоимость, в большинстве случаев если мы оцениваем не только исходную стоимость материала, но и срок его безремонтной эксплуатации и возможную длительность такой эксплуатации, то преимущества опять будут у полимерных материалов.
- Третий важный фактор, последний, который я привожу в пример, но не последний по значимости — экологическая безопасность данных материалов, которая доказывается производителем либо при добровольных испытаниях, либо по требованию закона. В любом случае, все современные строительные материалы, которые используются в жилищной сфере, экологически безопасны и имеют тому документальное подтверждение.
О проблемах в проектировании современного жилья рассказал Саша Лукич:
Саша Лукичуправляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner ArchitectsМожно смело сказать, что качество планировочных решений типовых квартир предложенных на рынке, отстает от мировых стандартов современного жилья на 40–50 лет. Во многом это является последствием устаревших норм проектирования и за долгий период строительства панельного жилья потерявшихся навыков проектирования эргономичного жиля из
ж/б монолита. Чтобы не нарушить нормы инсоляции, проектирование жилых комплексов начинается не с эргономики и планировки квартир, а c точностью до наоборот — со схемы генплана и нарезки квартир на этажах, которые будут соответствовать требованиям инсоляции. В результате площадь нефункциональных зон и коридоров в квартире достигает 30–35%. Акцент ставится на градостроительные параметры, а функциональность жилья обычно никого не волнует. Планировки самих квартир почти не прорабатываются, кроме грубого зонирования. К сожалению, и такую квартиру возможно продать, поскольку она сдается без перегородок, и это преподносится будущему покупателю как иллюзия возможности выбора. Тем не менее, мы точно знаем, что решить проблему создания эргономичных квартир даже при условии существующих норм проектирования, возможно. В частности, наше бюро разработало свои эргономичные стандарты проектирования, основная идея которых заключается в функциональном использовании каждого квадратного сантиметра в квартире. Пока большинство девелоперов не заинтересованы во внедрении новых стандартов, поскольку жилье продается и так. Но уже сейчас предложение превышает спрос, поэтому те девелоперы, которые раньше других поймают новые тенденции рынка, а именно запрос на создание прагматичного и комфортного жилья, уже в краткосрочной перспективе, выиграют.
Работы проектного бюро Portner Architects
Сколково Технопарк
ТЦ Факел
Crystal Istra
Не секрет, что будущие жильцы выбирают место жительство и визуально. Именно поэтому девелоперы все больше заботятся о благоустройстве новых комплексов и микрорайонов.
Илья Тюкин, директор ГК
«Наша компания работает с инструментами, решающими вопросы усовершенствования общественной среды в жилых комплексах. Это художественная роспись фасадов, проекты благоустройства,
Выбрав для себя эту нишу в сегменте масс—маркет, мы всегда ориентируемся на тот бюджет, который имеет застройщик в этом сегменте и готовы не выходить за его рамки. Это делается очень просто: используются примерно те же материалы в тех же пропорциях, что и обычно у девелопера, но при этом осуществляется творческое переосмысление проекта, целью которого стоит создание уникального и эстетически насыщенного продукта, чего сегодня так лишены проекты
Работы ГК «Арт-фасад»
Денис Бобков, озвучил несколько факторов на которые стоит обратить внимание покупателю квартиры в новостройке: «В любом случае покупатель смотрит и обращает внимание на архитектуру.
- Даже в эконом и
комфорт-классе проект должен визуально вызывать положительные эмоции. Во-вторых , важно поинтересоваться, кто девелопер, какие у него уже есть реализованные проекты, насколько эти проекты именно в плане строительства интересны и качественны.В-третьих , нужно выяснить, какая компания выступает архитектором проекта, генеральным подрядчиком по строительству, какие материалы планируется использовать: например, для возведения наружных стен, профили для окон (производители стеклопакетов), лифтовое оборудование и прочее.»
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Написать отзыв