Все новостройки Подмосковья
Эксперты сходятся во мнении, что вступление в действие с начала 2014 года поправок к Закону № 214-ФЗ о страховании ответственности застройщика при продаже долей по договору долевого участия (ДДУ) приведет к росту цен на недвижимость.
Зачем менять закон?
Обманутые дольщики существуют, наверное, столько, сколько сам рынок недвижимости. И хотя принятый в 2004 году Закон об участии в долевом строительстве частично эти проблемы решил, остался открытым вопрос — как защищать покупателей в случае банкротства застройщика? Теперь согласно изменениям в законодательстве,
Страховщики медлят
Крупные страховые компании пока отказываются страховать ответственность застройщиков. Причин этому много, и прежде всего, это невозможность оценить риски такого страхования. Комментирует Зинаида Кузьмина, Директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности «АльфаСтрахование»: «В случае наступления страхового случая, компания должна будет выплатить страховое возмещение в любом случае, вне зависимости от того, что случилось с Застройщиком, и каковы были причины его банкротства — умышленные или нет (в соответствии со ст. 928 ГК РФ не допускается страхование противоправных интересов, в данном случае — умышленные действия Страхователя застройщика, направленные на наступление страхового случая). У нее просто не будет шансов отказать в выплате, когда у ее офиса будут стоять дольщики с плакатами. Оценить вероятность банкротства Застройщика, и доказать умышленное банкротство — задача нереальная, классические методы анализа финансового состояния компании тут не работают».
Алексей Володяев, директор по развитию страхования страховой компании «МАКС», считает риск системным, связывая его с макроэкономическими факторами. «Страховать ответственность застройщиков в ближайшее время мы не собираемся, поскольку риск этот, по своей сути, не страховой, а системный,
Строительная отрасль сама по себе непрозрачна. У многих компаний есть только уставной капитал, более того, долевые проекты сильно зависимы от получаемых кредитов. Сегодня компания может показывать по финансовой отчетности стабильное и уверенное положение, но завтра отказ в выдаче кредита может привести к неисполнению своих обязательств. Кроме того, в России вообще нет правового механизма, который бы обязывал застройщика расходовать средства по целевому назначению. Нет регулярных отчётов, мониторинга, чётких нормативов финансовых показателей. В таких условиях страховать ответственность нет никаких оснований.
На Западе есть инструмент страхового поручительства: когда страховая компания страхует ответственность за нарушение договора, но при этом имеет возможность брать обеспечение у страхователя под данный договор страхования — по аналогии как банки берут залог при выдаче кредита. В России законодательство пока не предусматривает право страховой компании
Общество взаимного страхования застройщиков
Общество взаимного страхования застройщиков (ОВС) пока непонятный для рынка инструмент.
Его создание предполагает, что в случае наступления страхового случая у одного из членов ОВС, другие застройщики (тоже члены ОВС) покроют страховую сумму дольщикам и таким образом нейтрализуют для последних все негативные последствия. Здесь есть две опасности — слишком большие отчисления в фонд ОВС и банкротство отдельных членов.
В то же время, по оценке некоторых экспертов, потенциально ОВС может стать спасательным кругом для рынка. По мнению Председателя правления, НО «Общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» и Президента ГК «Мортон» Александра Ручьева, контрольная функция Общества предусматривает своевременное реагирование на возникновение обстоятельств, влекущих увеличение страхового риска, Для реализации этой функции ОВС и Минстрой Московской области подписали Соглашение об информационном взаимодействии, согласно которому Минстрой будет осуществлять информационное взаимодействие с ОВС по вопросам контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов на территории Московской области, а ОВС — информировать Министерство о выявленных нарушениях нецелевого использования денежных средств, взаимодействовать по вопросам заключения договоров страхования».
Банковская гарантия
С точки зрения надёжности, такой вид страхования дольщиков может стать наиболее перспективным, полагают специалисты. Так, юрист Екатерина Баглаева из Коллегии адвокатов «Юков и партнеры», считает, что банк является более надежным учреждением, с точки зрения отношений с лицом, требующим возмещения. Затем, страхование само по себе является более сложным правоотношением, по сравнению с поручительством.
В то же время, с выдачей застройщикам банковского поручительства дело обстоит ещё хуже, чем со страховыми полисами: примеры банковского поручительства вообще единичны.
Аналогично страховщикам, банкиры считают слишком высокими риски предполагаемого строительства, однако их недовольство вызвано также «несправедливыми» условиями: в частности, страховой полис заключается в отношении каждого договора, а вот поручительство банка выдаётся на весь дом целиком. Получается, что банк поручается не только перед дольщиками, но и перед другими кредиторами застройщика.
Более того, ответственность банка, в отличие от ответственности страховой компании, не ограничивается только лишь стоимостью квартиры. При исполнении обязательства перед дольщиком, выплате подлежит не только сумма эквивалентная стоимости жилья, но также и все штрафы с неустойками. В таком случае, даже если банк
Результаты и перспективы
Каков итог вступления в действие законодательства? Прогноз игроков рынка однозначен: «Повышение стоимости жилья — весьма вероятный сюжет развития событий, поскольку дополнительные издержки у застройщика так или иначе ведут к росту стоимости конечного продукта, ведь он будет закладываться в цену»,- считает генеральный директор Генеральный директор
В конкретных цифрах картина такова. Согласно опросам юридического центра адвоката Олега Сухова, проведённым в конце марта этого года, стоимость «первички» выросла в среднем на 4%, без учёта повышения стоимости в связи с инфляцией и событиями на Украине. Сколько это в денежном эквиваленте? Предположим, стоимость договора долевого участия составляет 1 700 000 рублей, 4% от этой суммы — 68 000 рублей. Такова цена условно спокойной жизни.
Новый закон коснулся и коснётся только тех строительных компаний, деятельность по возведению новых объектов в которых только начата или планируется в будущем. С 1 января 2014 года, согласно закону (от
Отсюда и совет: поторопитесь, господа. Квадратный метр подорожает.
Исключение подтверждает правило?
С 21 апреля 2014 года в жилом комплексе «Солнечная система» при покупке квартиры будущие жители начали получать полис страховой ответственности застройщика. Все договоры долевого участия застрахованы компанией
Ольга Чудинова, специально для KVARTIRAzaMKAD.ru
Обсуждается на форуме
1
2
1
4
28
Написать отзыв